每經(jīng)記者  朱小雯  發(fā)自北京

分析師：

前5月銷售僅3000億左右

        此前，統(tǒng)計局公布1～5月全國商品房銷售面積為24644萬平方米，同比增長25.5%。商品房銷售額11389億元，同比增長45.3%。其中，商品住宅銷售額增長49%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長11.6%和27.9%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源17523億元，個人按揭貸款1983億元。

        隨后，著名房產(chǎn)分析師陳真誠提出，由于一手房和二手房，普通住宅和非普通住宅，商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓的首付比例不一樣，因此，取平均值，用按揭貸款數(shù)據(jù)除以0.7，基本上可得出，1～5月，全國房地產(chǎn)通過按揭銷售的房地產(chǎn)實際總量可能約為2832.86億元。而這與統(tǒng)計局公布的1～5月全國商品房銷售額11389億元相差很大。

        陳真誠進一步認為，這是地方政府數(shù)據(jù)統(tǒng)計有水分的結(jié)果；相較于地方政府的數(shù)據(jù)，銀行的數(shù)據(jù)相對可靠。換言之，目前房地產(chǎn)市場的商品房實際銷售量實很可能只有3000億元左右。

統(tǒng)計局發(fā)文：

對方分析很不科學(xué)

        就在上周五，統(tǒng)計局發(fā)布署名為郭同欣的文章，稱使用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中按揭貸款除以0.7，簡單地推算出“商品房銷售額”，并以此否定統(tǒng)計局的商品房銷售數(shù)據(jù)，“是很不科學(xué)的”。

        該文首先指出商品房銷售額不完全由按揭貸款決定，我國居民平均實際首付款比例可能會遠遠高于規(guī)定的比例。

        其次，按揭貸款主要用于購買普通商品住宅，因此用整個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售額與主要用于住宅銷售的個人按揭貸款做比較是不科學(xué)的。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中的按揭貸款一般小于商業(yè)銀行發(fā)放給購房者的按揭貸款數(shù)量。

        另外，近幾年按揭貸款占商品房銷售額和企業(yè)資金來源的比率是相對穩(wěn)定的。如果今年1～5月份的商品房銷售統(tǒng)計數(shù)據(jù)有造假嫌疑，那么銷售火爆的2006年和2007年的商品房銷售也是不正確的。

        并且，如果1～5月我國商品房銷售額只有2832億元，如果按照每平方米均價5000元計算，每套房子100平方米計算，每月每?。ㄊ校┲讳N售3660套住房。這樣的結(jié)論也是難以置信的。

        該文強調(diào)，統(tǒng)計局現(xiàn)行商品房銷售統(tǒng)計是對8萬多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按月調(diào)查的結(jié)果，其中有7000多家企業(yè)是通過網(wǎng)絡(luò)直接上報國家統(tǒng)計局。

分析師回擊：

“數(shù)據(jù)回暖”另有原因

        陳真誠昨天對《每日經(jīng)濟新聞》回應(yīng)稱，首先今年的住宅房地產(chǎn)銷售中，主要是首付20%的銷售，很少達到30%及以上的，因此按揭貸款數(shù)據(jù)除以0.7有其科學(xué)性。

        其次，商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓的按揭貸款比例是一樣的。這種情況，在全國基本上是一樣的，是銀行規(guī)定，足以說明“一般情況下，商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓的購買無法通過個人按揭貸款來取得”之說是不真實的。

        而且，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中的按揭貸款一般小于商業(yè)銀行發(fā)放給購房者的按揭貸款數(shù)量，“但這個量很有限。總體來看，目前房地產(chǎn)市場的商品房銷售量，應(yīng)該遠遠沒有11389億元。因為，11389億元與2832.86億元之間的差距實在太大了。”即便再進行修正，也難以抹平之間存在的天量差距。

        陳真誠再次表示，在一些地區(qū)，房地產(chǎn)的實際銷售形勢并沒有統(tǒng)計數(shù)據(jù)所表現(xiàn)的那樣樂觀。目前的房地產(chǎn)，客觀上一定程度上是“數(shù)據(jù)回暖”。而“數(shù)據(jù)回暖”的原因，很可能是數(shù)據(jù)造假的結(jié)果。



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