每經(jīng)記者  李麗  發(fā)自上海

    　隨著樓市回暖，新一輪搶地?zé)岢币呀?jīng)掀起，各城市地王頻頻誕生。然而，2007年民營(yíng)房企瘋搶土地的現(xiàn)象已經(jīng)不復(fù)存在，相反，在2007年相當(dāng)?shù)驼{(diào)的央企成為本輪搶地?zé)岢钡闹髁Γ罅康赝跤裳肫髣?chuàng)造。

        在這場(chǎng)“圈地”大戰(zhàn)中，保利、金融街、綠地集團(tuán)以及部分城市的城建集團(tuán)發(fā)揮了排頭兵作用，他們的資本和底氣究竟從何而來？瘋狂搶地是否會(huì)推動(dòng)新一輪的房?jī)r(jià)上漲？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就這些熱點(diǎn)問題展開調(diào)查。  

【現(xiàn)象】

央企大手筆瘋狂造地王

　　6月30日，北京。10余家地產(chǎn)大鱷，經(jīng)過大約40分鐘的激烈舉牌、97輪激烈競(jìng)價(jià)，最終，備受關(guān)注的廣渠門15號(hào)地塊以40.6億元的成交價(jià)被一張“新面孔”競(jìng)得。40.6億元，創(chuàng)下了北京土地競(jìng)拍總價(jià)和樓面地價(jià)的新紀(jì)錄，成為北京土地市場(chǎng)今年的“雙料地王”。

        獲得“雙料地王”的企業(yè)，是有著國(guó)企背景的中化方興。截至2008年底，方興地產(chǎn)總資產(chǎn)達(dá)345億港元，開發(fā)和持有的高端商業(yè)地產(chǎn)面積約170萬(wàn)平方米，全部位于中國(guó)最核心城市的黃金地段，是中國(guó)房地產(chǎn)上市公司十強(qiáng)之一。

        而在此4天前，即6月26日下午，中國(guó)電子集團(tuán)旗下的成都中澤置業(yè)以19.6億元的價(jià)格，競(jìng)得了北京“奧運(yùn)村鄉(xiāng)地塊”。19.6億元的成交價(jià)與該地塊約8.7373億元的起始報(bào)價(jià)相比，高出了約10.86億元，溢價(jià)率高達(dá)124%。

        層出不窮的地王，讓北京土地市場(chǎng)在今夏上演了一出出搶地好戲，前后有超過100億元央企資金進(jìn)入北京的土地市場(chǎng)。

        除北京外，國(guó)企特別是央企在其他許多大城市也紛紛搶地，并不斷刷新土地成交價(jià)格：

        在上海，5月，綠地集團(tuán)拿下“2009上海最貴地”，投資金額達(dá)12億元；

        在廣州，6月，廣州城建集團(tuán)競(jìng)拍下今年的廣州地王，溢價(jià)高達(dá)154%；

        在重慶，6月下旬，重慶鴻恩寺地塊經(jīng)過80多輪競(jìng)價(jià)后，被保利地產(chǎn)以38.1億元摘得。

        易居中國(guó)旗下克而瑞（中國(guó)）研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至6月10日，國(guó)資背景的保利地產(chǎn)，已經(jīng)在北京、廣州、貴陽(yáng)拿下3幅土地；上海本土大鱷綠地集團(tuán)，則在上海、天津、南昌拿下7幅地塊。

        “地王”爭(zhēng)奪戰(zhàn)并未就此結(jié)束。7月6日，綠地集團(tuán)和保利地產(chǎn)，又先后在北京大興區(qū)競(jìng)得地塊，同時(shí)刷新區(qū)域的樓面  地價(jià)。

【原因】

三股活水來央企“不差錢”

        　　與2007年民營(yíng)企業(yè)極度活躍的現(xiàn)象相反，今年夏天活躍在土地市場(chǎng)上的多是央企。除了一直大手筆拿地的保利、綠地、中海、中糧地產(chǎn)、招商地產(chǎn)等，中鐵、中冶、中化、中國(guó)電子集團(tuán)等大型國(guó)企也開始介入。

        在金融危機(jī)大背景下，這些央企如此闊綽地拿地，他們的資金從何而來？

        資金來源1銷售現(xiàn)金“土地存量降低，手中又有充足的銷售現(xiàn)金，是央企在土地市場(chǎng)中一擲千金的動(dòng)力。”易居中國(guó)分析師薛建雄在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示。

        中原地產(chǎn)中國(guó)研究部的一份房地產(chǎn)企業(yè)研究報(bào)告顯示，在過去5個(gè)月時(shí)間里，保利、華潤(rùn)、招商、中海等10大標(biāo)桿地產(chǎn)上市公司的庫(kù)存出現(xiàn)大幅度下降，按目前的銷售進(jìn)度，其平均庫(kù)存將在半年內(nèi)消化。

        以保利地產(chǎn)為例，銷售數(shù)據(jù)顯示，上半年已實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積252.43萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)164.41%；實(shí)現(xiàn)簽約金額210.54億元，較去年同期增長(zhǎng)168.18%。

        薛建雄認(rèn)為，2008年下半年，在不少民營(yíng)企業(yè)降低開工量、部分企業(yè)退地的同時(shí)，央企仍保持了既定的開工水平。因此，隨著今年樓市成交量、房?jī)r(jià)的整體上揚(yáng)，央企可供開發(fā)的存量土地有所縮減；與此同時(shí)，在此

        輪上漲中，央企獲得了相對(duì)較為豐厚的收益，這讓他們有了在土地市場(chǎng)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一較高低的實(shí)力。

資金來源2銀行貸款

        薛建雄認(rèn)為，信貸資金的流入，讓企業(yè)的流動(dòng)性更為充裕，這也讓國(guó)資企業(yè)擁有了更大的騰挪空間。公開資料顯示，6月，工、農(nóng)、中、建四大行新增人民幣貸款合計(jì)4970億元。上半年，我國(guó)的銀行新增貸款一直在增加。

        有業(yè)內(nèi)人士表示，在國(guó)際金融危機(jī)的背景下，部分工廠停工，銀行的錢似乎貸給央企最安全。本身就不大“差錢”的央企，便有更多資金投向地產(chǎn)業(yè)。

        華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)表示，國(guó)企之所以有相對(duì)較高的成本承受能力，也是因?yàn)槠滟J款成本比民營(yíng)企業(yè)低，因此，國(guó)企的競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)增強(qiáng)。SOHO中國(guó)董事

        長(zhǎng)潘石屹認(rèn)為，資金是趨利的，當(dāng)一些國(guó)企的資金不愿投入到石化或電子工業(yè)

        等領(lǐng)域時(shí)，就容易流入地產(chǎn)業(yè)。

        然而，銀行授信并不能直接用于購(gòu)置土地，土地款需要“自有資金”來補(bǔ)足。

        據(jù)悉，央企普遍采用的一種方式是，通過非主營(yíng)房產(chǎn)業(yè)務(wù)的母公司獲得銀行授

        信，然后通過注資的方式，“輸血”給經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)的旗下公司，從而解決了上述難題。

        資金來源3上市融資

        薛建雄表示，除了借助銀行授信外，通過內(nèi)部“輸血”，分拆上市或增發(fā)，也是不少非主營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企獲得充足資金的方式之一。

        以地產(chǎn)大鱷保利地產(chǎn)為例，除了銀行貸款，保利地產(chǎn)在資本市場(chǎng)近幾年幾乎

        年年有融資：2006年上市融資20億元；2007年增發(fā)募資70億元；2008年發(fā)債募資43

        億元；近日又完成80億元募資。

        此外，有資料顯示，中信地產(chǎn)對(duì)外透露正在備戰(zhàn)A股IPO，中糧、中建、中鐵

        集團(tuán)也紛紛整合房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，擬分拆或打包上市。

        廣渠路15號(hào)“地王”的獲得者中化方興，截至2008年底手持現(xiàn)金63億元，今

        年2月又通過大股東配股融資27億元，3月再配股融資16.3億元，加之今年獲得

        的245億元的高額授信，資金就更充沛了。

【影響】

拿地成本高收益或有限

　　  中原地產(chǎn)研究中心高級(jí)經(jīng)理劉淵在接受  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，從目前的房?jī)r(jià)和土地價(jià)格水平來看，目前部分城市的高價(jià)“地王”，存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。

        不難發(fā)現(xiàn)，近期瘋狂搶地的國(guó)企中，有的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)并不豐富。以中化方興和中澤置業(yè)為例，他們進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的歷史都不長(zhǎng)，中化方興是中化集團(tuán)的下屬企業(yè)，中澤置業(yè)是中國(guó)電子的子公司。在電子、化工、煤礦這些產(chǎn)能過剩的行業(yè)面前，房地產(chǎn)投資有著獨(dú)特的誘惑。

        劉淵認(rèn)為，一旦房?jī)r(jià)下跌，一些樓面地價(jià)已接近周邊房?jī)r(jià)的“地王”，將面臨支出成本過高、收益空間有限的風(fēng)險(xiǎn)。任志強(qiáng)也認(rèn)為，與民營(yíng)企業(yè)要計(jì)算資金成本不同，對(duì)國(guó)企來說，有時(shí)它們需要的業(yè)績(jī)，并不完全是利潤(rùn)業(yè)績(jī)，而是營(yíng)業(yè)額業(yè)績(jī)。

        一位業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，相對(duì)于民營(yíng)企業(yè)而言，央企對(duì)當(dāng)前樓市的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)還相對(duì)薄弱，央企近來頻繁高價(jià)拿地，或是對(duì)房地產(chǎn)后市過于樂觀的表現(xiàn)。

水漲助船高房?jī)r(jià)泡沫隱現(xiàn)

        業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，央企此番激進(jìn)地殺入土地市場(chǎng)，很可能會(huì)推動(dòng)地塊周邊區(qū)域的房?jī)r(jià)上升。

        以近期地王頻出的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，幾乎與“地王”的出現(xiàn)時(shí)間點(diǎn)同步，今年上半年，北京大部分樓盤的價(jià)格最高點(diǎn)出現(xiàn)在今年6月。

        目前，北京在售的400個(gè)樓盤中，大約有1/3的項(xiàng)目在漲價(jià)，漲價(jià)的樓盤遍布北京所有區(qū)縣。其中，位于北京海淀區(qū)的“唐寧ONE”漲幅超過66%。6月底，該項(xiàng)目均價(jià)為35000元/平方米，而今年1月，該項(xiàng)目的最低價(jià)格為21000元/平方米。

        在6月下旬北京連出兩個(gè)地王的時(shí)候，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹便表示，新地王的出現(xiàn)，必然推高周邊房?jī)r(jià)。他同時(shí)認(rèn)為，在市場(chǎng)恢復(fù)過程中，開發(fā)商在土地市場(chǎng)拼命拿地，土地市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了比2007年更瘋狂的泡沫。

        陽(yáng)光壹佰置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)曾表示，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)和就業(yè)等基本面尚未全面恢復(fù)的背景下，房?jī)r(jià)大幅上漲是不理性的。2007年房地產(chǎn)的狂熱至今讓人記憶猶新，在資本開始復(fù)蘇，并為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供越來越大的推動(dòng)力的情況下，要警惕樓市泡沫出現(xiàn)。



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