馮海寧

        顯而易見，控制單塊土地出讓面積的政策，本應(yīng)該在2006年就出臺，為何拖延到2009年年底出臺？我以為國土部門需要公開解釋。從某種角度而言，今日“地王”之所以頻出，原因之一就在于某些該早日出臺的政策遲遲不見蹤影，助長了開發(fā)商拿“地王”的囂張氣焰。

        早在2006年，中國土地勘測規(guī)劃院地價(jià)所就向國土資源部提出一份報(bào)告，報(bào)告認(rèn)為：從總的趨勢來看，如果出讓土地面積規(guī)模越大，則成交地價(jià)在交易底價(jià)的基礎(chǔ)上增長幅度越大?？上В瑖敛慨?dāng)年沒有及時(shí)出臺相應(yīng)辦法。2007年，國土部打擊囤地的四招中，有一招是“合理控制單宗土地出讓規(guī)?！?，可惜沒有對單宗土地出讓面積的上限進(jìn)行明確規(guī)定，所謂“合理控制單宗土地出讓規(guī)?！本妥兂闪艘痪淇赵挕?br/>
        我注意到，個(gè)別省市在2008年也曾明確規(guī)定過單宗土地出讓規(guī)模，如遼寧省規(guī)定：開發(fā)商在沈陽、大連拿地最多為20公頃，其他區(qū)市15公頃，縣(市)城鎮(zhèn)為10公頃。這一規(guī)定實(shí)施效果如何？我們現(xiàn)在看不到有關(guān)方面披露的相關(guān)信息。在我看來，缺乏監(jiān)督的政策不排除已經(jīng)變成了擺設(shè)。

        開發(fā)商大肆囤地以及  “地王”頻出的原因之一就在于，單宗土地出讓規(guī)模缺乏控制，在全國范圍內(nèi)出現(xiàn)了土地向有實(shí)力的大企業(yè)高度集中的現(xiàn)象，形成了某種程度的壟斷，導(dǎo)致中小開發(fā)商拿地?zé)o門。土地資源的壟斷必然導(dǎo)致價(jià)格的壟斷，可以說，高地價(jià)、高房價(jià)現(xiàn)象與單宗土地出讓規(guī)模缺乏有效控制有一定關(guān)聯(lián)。眾所周知，我國土地是被政府壟斷的，如果某些大開發(fā)商再壟斷土地，等于說中國土地是被雙重壟斷的。

        雖然說，國土部2006年不出臺控制單塊土地出讓面積政策的用意猜不透，但地方政府喜歡單宗土地大規(guī)模出讓的原因不難猜測——既圖省心，又能一次性多賺錢，更容易出政績——新城區(qū)、大社區(qū)改變城市面貌比較快，而且是投開發(fā)商所好，因?yàn)榇箝_發(fā)商往往鐘情于大塊土地。

        開發(fā)商喜歡拿大塊土地，不僅僅是想證明自己勢力，而是因?yàn)榇髩K土地對開發(fā)商來說，對土地利用的調(diào)整空間會更大，對土地后期增值的預(yù)期也大，在資本市場能圈的錢也更多。尤其是，開發(fā)商拿地面積規(guī)模越大，對該區(qū)域的整體壟斷力量就越強(qiáng)，當(dāng)缺少其他項(xiàng)目競爭時(shí)，該地價(jià)、該房價(jià)自然會雙雙大漲。因此，控制單宗土地出讓規(guī)模，不但有利于地價(jià)調(diào)整，還有利于穩(wěn)定房價(jià)，更能避免出現(xiàn)超大社區(qū)。

        但是，國土部對不同城市規(guī)定不同的限額，這一做法值得商榷。因?yàn)榇蟪鞘?、中等城市、小城市?shí)際上并不好截然劃分，比如說成都這個(gè)城市，究竟算大城市還是算中等城市？另外，如果一個(gè)開發(fā)商分幾次來拿超過20公頃的整塊土地，表面上看不違規(guī)，實(shí)際上還是突破了國土部的限制，這樣的行為又該如何處理？

        更讓人擔(dān)心的是，地方政府能否嚴(yán)格執(zhí)行單宗土地出讓面積的政策規(guī)定？如果地方政府有意突破國土部的限制，辦法是很多的。囤地現(xiàn)象不見查處，就在于某些官商勾結(jié)，部分地方政府既然不嚴(yán)格執(zhí)行查處囤地的政策，想讓他們嚴(yán)格執(zhí)行單宗土地出讓面積的政策同樣很難。因此，國土部不僅要出臺政策，還要監(jiān)督地方政府落實(shí)政策。



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