每經(jīng)記者  曾春  發(fā)自北京

        央行昨日（12月16日）發(fā)布的2009年第4季度全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查結(jié)果似乎印證了近日決策層再次將遏制房價過快上漲提上議事日程的必要性。

        央行調(diào)查結(jié)果顯示，4季度有近7成（67.2%）的城鎮(zhèn)居民認為當(dāng)前房價“高，難以接受”，這一比例較上季提高2.1個百分點。

        而高房價又在一定程度上推動了對于未來房價上漲的預(yù)期，從居民的投資方式上看，房地產(chǎn)投資成為首選。

預(yù)期房價還會漲房地產(chǎn)成居民投資首選

        房價何時能下調(diào)，老百姓何時能買得起自己的房子，這才是大家關(guān)心的問題。雖然中央已經(jīng)明確要遏制部分城市房價上漲過快的勢頭，但是房價飛漲能夠因此而放緩暫時還不得而知。

        即便房價已經(jīng)高得難以承受，但居民對于房價的擔(dān)憂還將持續(xù)，央行第4季度全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查顯示，對下季房價，45.9%的居民預(yù)期將上升，較上季提高4.7個百分點,較1季度累計提高29.9個百分點。

        “我認為明年房價還是會漲，不過中央可能不希望房價上漲得像今年下半年這樣快?！碧煜嗤额櫧鹑诜康禺a(chǎn)分析師石磊說。

        不少市場分析人士對未來房價依然看好。他們認為明年房價沒有下降的壓力,只有上漲的壓力。因為目前樓市需求太旺，整個市場供不應(yīng)求，房價不可能下降。

        市場的判斷不無道理，居民購房的熱情并沒有因為房價上漲而受到影響，反而由于對房價上漲的預(yù)期增強，居民投資房地產(chǎn)的意愿在增加。央行調(diào)查結(jié)果顯示，4季度，有42.1%的居民選擇“更多投資”，居民選擇“更多投資”的比例今年以來連續(xù)攀升，較年初累計提高13.0個百分點，恢復(fù)至2008年1季度水平。從居民投資方式看，房地產(chǎn)、基金和理財產(chǎn)品、股票分列前三位。

        社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員牛鳳瑞也表示，明年房價上漲的速度會有所放緩，但是要指望短期內(nèi)房價下調(diào)，這是不可能的?！耙獜母旧掀揭址績r，必須加大住房的供給，改變現(xiàn)在供需不平衡的狀態(tài)?！?br/>
        牛鳳瑞表示，今年部分城市房價已經(jīng)超過了2007年的高峰期，這顯然已經(jīng)引起中央的擔(dān)憂。明年房地產(chǎn)市場政策取決于各方利益的博弈，如果中央判斷房地產(chǎn)市場泡沫過大，那必定會加大調(diào)整力度。而如果僅僅為滿足居民住房需求，防止過度炒房，那中央調(diào)節(jié)的力度勢必會比較溫和。

下季度貨幣政策66％銀行家預(yù)期保持現(xiàn)狀

        “今年房價上漲過快與寬松的信貸政策有很大關(guān)系。”天相投顧金融房地產(chǎn)分析師石磊說，由于貸款利率偏低，貸款成本降低，從而極大的釋放了需求，而樓盤開發(fā)有一定時間周期，供求不足造成了供需不平衡，這是房價被抬高的重要原因。

        國金證券首席經(jīng)濟學(xué)家金巖石表示，貨幣政策要調(diào)控貨幣的供應(yīng)量，今年以來，廣義貨幣（M2）供應(yīng)量的增長速度從年初的18%到9月超過29%，因此通貨膨脹的預(yù)期不斷增強，催生了股市樓市的非理性繁榮。

        因此，明年貨幣政策的走勢對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將起著至關(guān)重要的作用。

        剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議提出，明年將繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，雖然適度寬松的提法與今年一致，但是不少專家認為，今年貨幣政策略整體上表現(xiàn)為過度寬松，明年將逐步回歸適度寬松。

        興業(yè)銀行資金運營中心首席經(jīng)濟學(xué)家魯政委表示，除了關(guān)注貨幣供應(yīng)量之外，貨幣流動速度也需要重點關(guān)注，這就是說人們對于房價上漲的預(yù)期在加強，從而導(dǎo)致了居民購房的熱情不減。

        “今年中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)比較靈活，明年是否一直適度寬松仍無法定論。從歷史來看，貨幣政策定調(diào)只會對來年第一季度產(chǎn)生明顯的影響，隨后貨幣政策會根據(jù)經(jīng)濟運行情況進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)節(jié)。”魯政委說。

        不過，據(jù)央行2009年第4季度全國銀行家問卷調(diào)查顯示，4季度銀行家貨幣政策感受指數(shù)  （選擇貨幣政策“適度”的銀行家占比）為66.4%，較上季上升10.5個百分點，延續(xù)上季回升走勢；對下季貨幣政策預(yù)期，66.0%銀行家認為將保持現(xiàn)狀。

        湘財證券最新報告表示，預(yù)計在實體經(jīng)濟不出現(xiàn)意外探底的情況下，明年新增信貸不會超過7萬億，相對于今年來說是真正的“適度”寬松。

        上述報告還認為認為，國務(wù)院常務(wù)會議決議提到的“金融手段”以及“差別化信貸政策”或意味著明年的按揭貸款政策收緊，其中一套房貸款收緊的可能性不大，二套房貸款收緊可能性很大，這樣可以較有效的抑制投機性購房。在房地產(chǎn)行業(yè)保持平穩(wěn)的前提下，按揭貸款政策收緊將有利于銀行業(yè)的業(yè)績。

        石磊認為,可以預(yù)見明年二套房貸肯定會趨緊,各家銀行對于首付的比例也會嚴格執(zhí)行，而利率方面也會適當(dāng)偏緊，利用信貸政策進行調(diào)節(jié)會對樓市產(chǎn)生較大的抑制作用。



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