每經(jīng)記者  楊羚強  發(fā)自上海

        向上，還是向下？對于2011年的房價，這是個問題。

        在持續(xù)的政策調(diào)控壓力及傳統(tǒng)淡季的影響下，部分城市的樓市交易已遇冰點，量縮會否換來價跌的空間？去年實現(xiàn)銷售大豐收的各大房企，在今年這個政策嚴冬，是繼續(xù)“死扛”？還是會終因頂不住資金鏈壓力而舉起降價大旗？有數(shù)據(jù)顯示，僅今年1月，部分開發(fā)商通過境外發(fā)行高息票據(jù)和信托已融資超過160億元。但持續(xù)收緊的銀根和高昂的融資成本會否成為最終壓垮房價的那根稻草？

        “別不懂裝懂了。學學看報表。我不想給你當老師教基礎(chǔ)課！”2月11日，在人們還沉浸在春節(jié)氛圍當中時，華遠地產(chǎn)董事長任志強忍不住通過微博和北京律師馬光遠打起了嘴仗，爭論的焦點是開發(fā)商的資金鏈。

        任志強的觀點是現(xiàn)階段開發(fā)商資金無虞。“去年到位資金7萬多億（元），才投資了4萬多億（元）。咋就沒錢了呢？”而馬光遠則稱任志強偷換概念，這是“任志強經(jīng)常的欺騙伎倆”。

        任、馬兩人的嘴仗，在通過兩人合計超過300萬的粉絲傳播后，立即成為最近幾天網(wǎng)絡(luò)上最為熱鬧的問題。開發(fā)商究竟差不差錢？其現(xiàn)有的資金到底可以支撐到什么時候？最關(guān)鍵的是，房價何時會降？

        去年房企業(yè)績大幅增長，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源達到72494億元，而今年年初，即有不少房企不惜高成本融資，據(jù)統(tǒng)計，今年1月，部分房企境外融資額超過160億元。一方面高筑墻，一方面廣積糧，業(yè)內(nèi)人士推測，以房企的資金狀況，支撐6個月以上不會有太大問題。

大佬微博“激戰(zhàn)”

        讓任志強認為現(xiàn)階段開發(fā)商資金雄厚，沒有斷鏈壓力的是國家統(tǒng)計局今年1月17日發(fā)布的《2010年全國房地產(chǎn)市場運行情況》。根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2010年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源72494億元，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資48267億元。

        任、馬二人的微博嘴仗，便是由對國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)的不同理解引發(fā)。馬志遠把任志強所說的7萬多億元到位資金稱作  “任志強經(jīng)常的欺騙伎倆”。

        馬志遠認為任志強是在偷換概念，他表示國家統(tǒng)計局明明說的是開發(fā)商的“資金來源”，而任志強稱之為“到位資金”，然后又把“到位資金”偷換成開發(fā)商的現(xiàn)金流。

        他在微博中公開回應(yīng)任志強：“買地的9000多億（元）你減去了嗎？開發(fā)商這一年不還貸了？沒有別的支出了？虧你還是董事長，起碼的財務(wù)知識你懂不懂？”任志強則說，到位資金減去完成投資額后的余額是現(xiàn)金流，購買土地款列在完成投資中計算，早就一并扣除了，還貸時到位資金時已扣除完了。

業(yè)內(nèi)：房企最少可撐6個月

        任志強和馬光遠對國家統(tǒng)計局《2010年全國房地產(chǎn)市場運行情況》中部分數(shù)據(jù)的不同解讀，目前尚屬于一家之言。由于大部分在A股、H股上市的房地產(chǎn)商尚沒有公布2010年年報，所以我們尚無法通過公開的財務(wù)數(shù)據(jù)，了解開發(fā)商資金鏈的切實情況。不過，根據(jù)去年開發(fā)商的銷售額、新開工量、購地量以及公開的融資數(shù)據(jù)，外界仍然可以大致了解開發(fā)商目前的財務(wù)情況。

        正略鈞策管理咨詢合伙人薛迥文說，從他對部分地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)查來看，開發(fā)商的實際財務(wù)情況和國家統(tǒng)計局統(tǒng)計的數(shù)據(jù)比例比較一致，整體的財務(wù)狀況要強于去年同期。

        中原地產(chǎn)研究中心高級研究經(jīng)理劉淵也介紹，去年四五月份，中原地產(chǎn)曾根據(jù)開發(fā)商2009年的年報和當時的月度銷售額，對萬科、金地、中海在內(nèi)的10家標桿房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈狀況進行測算。結(jié)果是按照去年4月份時的銷售量，這些公司的資金至少可以維持6個月以上。

        去年9月份后，大部分開發(fā)商的銷售表現(xiàn)要遠遠好于去年四五月份，萬科、保利等開發(fā)商更是取得了月銷售100億元的佳績，因此今年開發(fā)商的財務(wù)狀況要好于去年。業(yè)內(nèi)認為即使未來開發(fā)商的銷售額重新回落到去年四五月份的水平，現(xiàn)有資金支撐6個月以上，也不會有太大問題。

銀根收緊成大“變數(shù)”

        但是，僅憑目前所掌握的資金，并不足以保證開發(fā)商的資金鏈無憂。薛迥文認為，銀根的收緊以及正在進行的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控都會讓今年房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況變得艱難。

        根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部  《2010年房地產(chǎn)行業(yè)年報》，2010年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積4.10億平方米，同比增長28.4%，創(chuàng)下近10年來土地成交量新高。完成新購置土地的開發(fā)，顯然會讓開發(fā)商較往年增加開支。

        薛迥文說，由于土地政策越來越緊，新購置土地必須在一年內(nèi)開工，因此開發(fā)商在今年初就可能需要籌措資金解決項目的開發(fā)資金需求。另外，在銀行開發(fā)貸收緊后，到期的開發(fā)貸很可能不會延期或者批準新的開發(fā)貸，開發(fā)商因此也會面臨較大的還貸壓力。

        帶給開發(fā)商財務(wù)壓力的，還有可能越來越嚴厲的宏觀調(diào)控政策。去年以收緊開發(fā)商資金鏈為基調(diào)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，今年可能會進一步加大力度，比如增加對開發(fā)商土地增值稅的預(yù)征率。

        中國指數(shù)研究院副院長陳晟認為，未確定的金融貸款政策，是懸在開發(fā)商頭頂?shù)?ldquo;達摩克利斯之劍”，成為增加房企財務(wù)壓力的不確定因素。他說，不僅是開發(fā)貸的收緊問題，由于今年的信貸總額未確定，與之相關(guān)的開發(fā)貸、購房按揭貸款額度也均未能確定，這會進一步增加開發(fā)商財務(wù)上的不確定性。

        在2008年時，曾有部分開發(fā)商通過占用包括建筑商在內(nèi)的供應(yīng)商貨款來應(yīng)急。但薛迥文認為，今年這一渠道也會“此路不通”。原因是整體銀根收緊的情況下，上游和下游的部分企業(yè)也會趨向資金緊張。

部分開發(fā)商提前“找錢”

        中國房產(chǎn)信息集團(CRIC)聯(lián)席執(zhí)行總裁丁祖昱給出了多年來對樓市最悲觀的預(yù)測：“樓市開始進入速凍期，時間將持續(xù)半年到一年，限購真給力啊，中低檔物業(yè)價跌量平，中檔物業(yè)微跌量縮，高檔物業(yè)價平量無，一、二、三線城市全受影響。”

        陳晟表示，由于限購令的存在，部分開發(fā)商甚至在降價后也可能遇到房子賣不出去的情況，因此必須在市場調(diào)整前及時賣房，才能確保資金的安全。

        不過，他們的看法并沒有得到廣泛認同。劉淵說，受限購令影響的主要是一線和部分二線城市，大部分二三線城市旺盛的剛性需求仍然可以幫助開發(fā)商獲得較高的銷售業(yè)績。

        無論如何，在市場趨勢未見明了之際，開發(fā)商對資金壓力的擔憂正步步升級?？硕鹧芯恐行目偨?jīng)理程嘯天預(yù)計，最早在今年的四五月份就有可能會出現(xiàn)大規(guī)模的降價促銷潮。

        但是，大幅度降價并不是開發(fā)商所愿意的。這使得很多開發(fā)商在年前就做好準備，早早地開始著手解決資金問題。

        2月11日，多位上海移動的客戶收到了一則自稱是  “中國平安毛經(jīng)理”的短信。短信稱，平安信托力推的睿石19號全功能房地產(chǎn)信托基金，擬投向金地、綠城、雅居樂、富力等知名開發(fā)商的優(yōu)質(zhì)項目，收益率將超過10%。

        同策房地產(chǎn)研究咨詢機構(gòu)統(tǒng)計，僅今年1月，部分開發(fā)商通過境外發(fā)行高息票據(jù)和信托融資超過160億元。程嘯天說，內(nèi)地各類房地產(chǎn)投資基金也在向開發(fā)商輸送資金，這使得開發(fā)商在部分短期借款到期后，仍然有足夠的民間借貸注入。

        薛迥文說，開發(fā)商愿意付出高額融資成本，一方面是為了減輕短期還款的壓力，確保資金鏈不斷，另一方面也是賭后期房價和利率的雙重上漲可能。

供需關(guān)系

任志強潘石屹齊稱商品房供給“饑渴”

每經(jīng)記者  葉書利  發(fā)自北京

        春節(jié)前“國八條”出臺后，市場各方以微博、博客等為平臺，對“后國八條時代”樓市的走向進行了激烈的爭辯。

        近日，中歐國際工商學院教授許小年發(fā)布一條微博指出，政策多變，地產(chǎn)商謹慎觀望，開發(fā)速度放慢，從而導(dǎo)致未來供給下降。隨后，華遠地產(chǎn)董事長任志強在自己的微博上對許小年的觀點進行了轉(zhuǎn)載，并同樣表示未來樓市供給將下降。而SOHO中國董事長潘石屹幾乎在同時也撰文擔憂近期商品房供應(yīng)下降，以及土地供給下降導(dǎo)致的未來商品房供應(yīng)緊張。

上半年商品房供給吃緊

        新“國八條”出臺后，鑒于政策走向觀察的需要，開發(fā)商重陷觀望，推盤謹慎。

        以北京為例，截至目前，2011年預(yù)售住宅項目合計為7個，分別為1月的6個和2月至今的1個。而2010年12月為73個，去年1月與2月分別為43個和12個。

        對此，北京中原三級市場研究部總監(jiān)張大偉向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認為，目前的供應(yīng)情況，首先緣于去年12月1日北京開始實施的預(yù)售資金監(jiān)管政策，這一新規(guī)透支了大量原本將于今年一季度上市的房源；另一個主要原因就是新“國八條”直接影響了開發(fā)商節(jié)奏。比如北京原本預(yù)計在2月開盤的19個項目中，半數(shù)都已明確延后開盤。據(jù)預(yù)計，2月北京開盤項目不足10個。

        張大偉表示,目前的住宅供應(yīng)荒仍將持續(xù)一段時間，預(yù)計上半年的供需比可能相比2010年更加緊張，而下半年，伴隨調(diào)控政策走向的穩(wěn)定和去年下半年所供應(yīng)土地完工的住宅的陸續(xù)上市，下半年的供應(yīng)將會明顯增加，屆時房價是否會調(diào)整，主要取決于政策的落實及持續(xù)力度。

潘石屹：擔心土地供應(yīng)吃不飽

        除了短期內(nèi)商品房供應(yīng)存在擔憂，近日潘石屹在一篇名為《2011年的展望》的博文中，對于時下土地供應(yīng)饑渴，從而可能催生未來商品房供應(yīng)緊張的問題也表達了擔憂。

        他指出，近段時間以來全國各地頻發(fā)的旱災(zāi)使得18億畝紅線問題更為突出與敏感，這可能促使政府在土地供應(yīng)方面更趨謹慎，從而影響住宅土地供應(yīng)量預(yù)期；其次，他認為，《國有土地上房屋征收與補償條例  （草案）》，即新拆遷條例的頒布到各地方實施細則的出臺，再到在新的拆遷條例下實施拆遷，在這大約半年的時間內(nèi)，土地供應(yīng)面臨斷檔,從而直接影響到一年后房屋的供應(yīng)。

開發(fā)商謹慎觀望

        幾乎在同時，許小年也在微博上稱，“政策多變，地產(chǎn)商謹慎觀望，開發(fā)速度放慢，未來供給下降”。任志強也說，未來供給會下降。他進而對此解釋說，從2010年建設(shè)指標的月度變化來看，去年8月以來商品住宅新開工面積同比增幅逐月減小，2010年11月單月新開工面積同比出現(xiàn)負增長。

        任志強還透露，近日某銀行的行長邀請幾個地產(chǎn)商討論“國八條”之后的地產(chǎn)形勢，結(jié)果所有人得出的結(jié)論都是市場供不應(yīng)求的局面并不會因限購而得到根本改善。



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