每經(jīng)記者  張敏  發(fā)自北京

     “嚴(yán)厲的政策將脫韁的野馬拉回來！”針對(duì)嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策，常常語(yǔ)出驚人的SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹如是評(píng)論。在他看來，過去幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)像匹脫韁的野馬，政府以看似不盡合理、十分嚴(yán)厲的政策試圖將其拉回到正常范圍。

    “新國(guó)八條”出臺(tái)以來，不少城市的樓市遭遇了成交冰點(diǎn)，成交價(jià)格也開始停滯不前，但對(duì)于市場(chǎng)后期走勢(shì)，業(yè)界仍然存在較大分歧。

    近日《每日經(jīng)濟(jì)新聞》（以下簡(jiǎn)稱NBD）記者在SOHO中國(guó)總部對(duì)潘石屹進(jìn)行了專訪，他強(qiáng)調(diào)，本輪調(diào)控是一次劇烈的洗牌，未來3年內(nèi)將有50%的房企被淘汰。而保障房建設(shè)能否及時(shí)跟進(jìn)，則主要取決于其盈利模式。在商業(yè)地產(chǎn)方面，潘石屹表示，政府應(yīng)該讓商業(yè)地產(chǎn)、股市復(fù)蘇，吸納點(diǎn)資金過來，“不能總讓錢往住宅市場(chǎng)跑”。

保障房擠壓商品房市場(chǎng)

     NBD：中央下達(dá)了未來5年新建3600萬(wàn)套保障房的任務(wù)，其中今年新增1000萬(wàn)套，這樣的規(guī)模會(huì)不會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)帶來擠壓？

    潘石屹：保障房規(guī)模擴(kuò)大，會(huì)擠壓商品房市場(chǎng)的很多資金和人力。全國(guó)每年大約銷售700萬(wàn)套房，現(xiàn)在光保障房一年就新增1000萬(wàn)套，比商品房銷售規(guī)模還大，當(dāng)然擠壓了很多市場(chǎng)。

    另外，現(xiàn)在市場(chǎng)上的資金很充裕。去年商品房銷售額在5.25萬(wàn)億元，前年銷售3萬(wàn)億元，一共是8.25萬(wàn)億元（據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2009年商品房銷售額應(yīng)為4.40萬(wàn)億元）。我算了一下，這兩年花錢買地一共還不到3萬(wàn)億元。除去建安成本和稅費(fèi)等，還有相當(dāng)大的資金量。

    NBD：可去年國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入就有2.9萬(wàn)億元？

    潘石屹：你說的2.9萬(wàn)億元，有1萬(wàn)億元是開發(fā)商的購(gòu)地投入，另外接近2萬(wàn)億元是其他行業(yè)的。前幾天有個(gè)開發(fā)商告訴我，他在中歐商學(xué)院的同學(xué)中，除了他本人看衰房地產(chǎn)，其他行業(yè)的老板都看好房地產(chǎn)。

    NBD：商品房市場(chǎng)這么多的人和錢閑下來，會(huì)不會(huì)投向保障房，并推動(dòng)保障房建設(shè)？

    潘石屹：這要看盈利模式。以出售型為主的保障房（經(jīng)適房、兩限房）有出口，即使售價(jià)跟成本有3%的差距，企業(yè)仍可回籠資金，就會(huì)愿意去做。廉租房和公租房是社會(huì)福利性質(zhì)的很難盈利，以地方政府的財(cái)政狀況，也不可能補(bǔ)貼太多，企業(yè)的動(dòng)力恐怕不足。我認(rèn)為經(jīng)適房是一個(gè)相對(duì)成熟的制度，值得在未來的保障房建設(shè)中借鑒，最怕的就是一切都推倒重來。

房企的三條出路

     NBD：您曾談到，在這輪調(diào)整中，將有50%的房地產(chǎn)企業(yè)在未來兩三年內(nèi)被淘汰出局。這輪調(diào)控為什么有這么大的威力？跟以前的政策有什么不同？

    潘石屹：50%的房企出局，主要原因就是3600萬(wàn)套保障房對(duì)市場(chǎng)的擠壓。我認(rèn)為這次是一個(gè)劇烈的洗牌，未來3年之內(nèi)（保障房建設(shè)規(guī)模最大的2011年~2013年）就會(huì)調(diào)整完。不像原來，市場(chǎng)每年淘汰10%~20%的開發(fā)商。

    NBD：那么剩下的50%企業(yè)，如何轉(zhuǎn)型才能度過這個(gè)關(guān)口？

    潘石屹：房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型有3個(gè)方向：第一是走高端，跟保障房建設(shè)脫節(jié)，繼續(xù)建設(shè)商品房，包括高端住宅；第二是朝“岔路”上走，比如進(jìn)軍旅游地產(chǎn)、老年地產(chǎn)等，另外現(xiàn)在醫(yī)院建設(shè)向民間放開了，可以去建醫(yī)院；第三就是資金實(shí)力比較雄厚的企業(yè)，配合政策要求，投入保障房建設(shè)。

商業(yè)地產(chǎn)不會(huì)調(diào)控

     NBD：SOHO中國(guó)一直從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，您會(huì)不會(huì)擔(dān)心樓市調(diào)控會(huì)蔓延到商業(yè)地產(chǎn)？

    潘石屹：商業(yè)地產(chǎn)不會(huì)受到調(diào)控影響。市場(chǎng)上那么大的資金流動(dòng)性，總要有個(gè)蓄水池。即使它流到商業(yè)地產(chǎn)，推高了商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格，也跟老百姓沒關(guān)系，因?yàn)橥顿Y商業(yè)地產(chǎn)的人都不是弱勢(shì)群體。

    我認(rèn)為政府應(yīng)該讓商業(yè)地產(chǎn)、股市復(fù)蘇，吸納點(diǎn)資金過來，不能總讓錢往住宅市場(chǎng)跑。

    NBD：“限購(gòu)令”擠出的那部分投資性資金，未來將流向哪些領(lǐng)域？

    潘石屹：“限購(gòu)令”從表面上看是個(gè)二套房的問題，背后更深層次的問題是，把投資性需求降為零。我了解到，在北京的很多住宅項(xiàng)目中，有1/3是投資型需求，個(gè)別項(xiàng)目甚至不止這個(gè)比例。如果這些錢沒處去了，就有可能誘發(fā)通貨膨脹，我認(rèn)為應(yīng)該重視這個(gè)問題。

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