仲量聯(lián)行的最新統(tǒng)計顯示，在世博會之后，上海的服務(wù)式公寓租金繼續(xù)看漲。一季度服務(wù)式公寓的平均租金較去年四季度環(huán)比上漲了4.7%，同比上漲了11.9%。仲量聯(lián)行的報告認(rèn)為，世博會后大量跨國公司外籍員工的到來，促進(jìn)了對服務(wù)式公寓的租賃需求，導(dǎo)致后者的租金持續(xù)上升。

    而一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士根據(jù)仲量聯(lián)行的上述研究，對比了上海同地段住宅、商鋪、寫字樓、服務(wù)式公寓的平均租價、空置率和售價，發(fā)現(xiàn)服務(wù)式公寓的售價不僅是所有物業(yè)類型中售價最便宜的，也是租售比最高、空置率最低的，顯然，是泡沫成分最少的房地產(chǎn)產(chǎn)品。

    尤其是上海濱江地區(qū)極有可能形成奢侈品消費的高端消費圈，在此周圍將形一個有龐大需求的酒店式公寓市場。

最沒有泡沫的物業(yè)類型

    如果將上海的酒店式服務(wù)公寓、商鋪、辦公樓和住宅4項物業(yè)類型的售價和租價進(jìn)行對比，前者的租售比顯然是上述幾種類型中最高的。根據(jù)仲量聯(lián)行的報告，一季度上海超甲級寫字樓的租金只有9.2元/平方米/日，核心區(qū)的甲級寫字樓租金只有8元/平方米/日，非核心區(qū)的甲級寫字樓只有4.9元/平方米/日，很多寫字樓的租金回報只占售價的5%甚至更低。以上海世博會地區(qū)盧灣濱江板塊的寫字樓為例，如果以年租金比售價得到的租售價格比可以達(dá)到1：25。

    和寫字樓類似，商鋪的租金回報也非常低，而且孕育著極高的空置風(fēng)險。以盧灣區(qū)的大同花園為例，目前每平方米的商鋪售價只有3萬元/平方米左右，價格僅為同區(qū)域住宅的3/4，但根據(jù)商鋪每平方米每天5元的日租金報價，要收回全部投資回報至少要15年。而根據(jù)熟悉商鋪投資的人士介紹，商鋪出租時還要向租賃方提供1~3個月的免租期?？鄢啼伋鲎獗仨氁U納的房產(chǎn)稅等稅收支出，租金凈回報率是否能達(dá)到每年5%也是個疑問。而此前，上海還曾報道大量的商鋪空置案例，顯然商鋪的投資風(fēng)險也很高。

    商鋪和寫字樓尚存在如此大的投資風(fēng)險，目前一直受國家宏觀調(diào)控影響的住宅物業(yè)，顯然短期內(nèi)的投資風(fēng)險會更高。相比之下，最少人關(guān)注的酒店式服務(wù)公寓，反而是所有物業(yè)類型中最沒有泡沫的。

    以盧灣世博會魯班路板塊的華麗家族匯景天地為例，商業(yè)產(chǎn)業(yè)的網(wǎng)上參考價僅為4萬~6.8萬元/平方米，酒店式公寓的銷售均價為4.5萬元/平方米，目前已成交的大多是其中5.5萬元/平方米的房源，而周邊的住宅售價早已達(dá)到7.5萬元/平方米以上，寫字樓的售價則高達(dá)6萬元/平方米，商鋪的售價也早就超過了6萬元/平方米。尤其是匯景天地的裝修還超過周邊的住宅、辦公樓，由建造過的紐約半島酒店的世界頂級酒店設(shè)計公司——HBA室內(nèi)設(shè)計，每平方米僅裝修成本就超過1萬元。

奢侈品帶動酒店式公寓消費

    與此同時，上海奢侈品消費風(fēng)潮也讓頂級酒店式公寓的市場變得更有前景。此前，媒體報道中國的奢侈品消費以年均增長三成的幅度快速發(fā)展，今年“五一”期間，東北一戶家庭在上海購買的奢侈品總金額就超過20萬元。

    根據(jù)統(tǒng)計，2009年中國奢侈品消費高達(dá)400億元，強勁的中國經(jīng)濟(jì)及市場基本面給予了全球零售商充分的理由進(jìn)入中國零售市場，未來全球商業(yè)地產(chǎn)市場高點將在中國。prada集團(tuán)、gucci、愛馬仕等全球頂級的奢侈品品牌不僅都已經(jīng)進(jìn)入中國，而且全部是品牌直營。而奢侈品商業(yè)圈恰恰是孕育頂級酒店式公寓市場的決定性因素。事實上，目前上海的頂級服務(wù)公寓都是在南京西路和新天地周邊。

    據(jù)來自上海商業(yè)系統(tǒng)的消息，未來上海的奢侈品聚集區(qū)除了南京西路、新天地附近，還會有一部分布局在上海的黃浦江周邊。上海證大外灘國際金融服務(wù)中心置業(yè)有限公司總裁吳洋在日前的一場發(fā)布會上已經(jīng)明確，將有世界知名的奢侈品在外灘金融8-1地塊的藝術(shù)館內(nèi)銷售。與此類似，也有多家濱江地區(qū)的樓盤明確規(guī)劃了極高端的奢侈品商業(yè)。其中，盧灣區(qū)濱江的一部分項目商業(yè)設(shè)施，不僅有高端的奢侈品銷售，還會有高端的私人會所和高端的游艇碼頭。

    緊鄰濱江地區(qū)的上海高端酒店式公寓顯然將大受其益。以上文所述的華麗家族匯景天地為例，目前的銷售價格僅為新天地同類酒店式公寓的1/2。待整個濱江奢侈品商圈形成后，這個項目的售價顯然不會像現(xiàn)在那么便宜。  文/鄒易睦

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