每經(jīng)記者  徐學(xué)成  發(fā)自廣州

    越秀地產(chǎn)廣州大學(xué)城項(xiàng)目  “星匯文華”，借著“金九銀十”的東風(fēng)高調(diào)入市，不料開盤40天僅售出全部貨量的兩成左右，讓人大跌眼鏡。

    從2009年開始，越秀地產(chǎn)擴(kuò)張的觸角就伸向廣州番禺大學(xué)城片區(qū)，該片區(qū)也被看作是繼廣州二沙島之后的又一個(gè)未來的豪宅區(qū)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者粗略統(tǒng)計(jì)，僅2009年，越秀地產(chǎn)就豪擲近30億元布局大學(xué)城，越秀地產(chǎn)也因此被稱為“番禺地主”。

    但越秀地產(chǎn)上述30億元投入直到今年才開始獲得回報(bào)，9月開盤銷售的星匯文華僅銷售2.55億元。這顯然也是目前樓市的真實(shí)寫照。

開盤40天僅售兩成

    “目前報(bào)價(jià)分兩種，帶裝修的是23000元/平方米，毛坯是20000元/平方米。”日前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以買家身份向星匯文華銷售人員咨詢相關(guān)情況時(shí)，對(duì)方給出這樣的答復(fù)。

    9月30日，正值國慶節(jié)前夕，越秀地產(chǎn)位于廣州大學(xué)城的首個(gè)高端住宅項(xiàng)目——星匯文華選擇在這個(gè)時(shí)候開盤。根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，今年9月份，廣州市番禺區(qū)新建商品住宅的網(wǎng)簽均價(jià)為15067元/平方米。顯然，星匯文華的報(bào)價(jià)十分符合奢極至雅的文化豪宅社區(qū)定位，定價(jià)高出了全區(qū)均價(jià)5000元/平方米以上，而網(wǎng)易房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)  （截至11月8日）的番禺區(qū)在售樓盤當(dāng)中，報(bào)價(jià)超過20000元/平方米的僅有兩個(gè)，星匯文華就是其中之一。

    以記者了解到的情況來看，在該項(xiàng)目入市之前，越秀地產(chǎn)可謂“用心良苦”，竭力包裝其奢華、豪宅的概念，但開盤一月有余，銷售卻不盡如人意。網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至11月8日，星匯文華累計(jì)售出126套，存量則為443套，這就意味雖然抓住了“黃金周”的銷售良機(jī)，但40天的時(shí)間里該項(xiàng)目只售出了22%。

    越秀地產(chǎn)10月業(yè)績報(bào)告顯示，10月份，被其視為“重點(diǎn)項(xiàng)目”的星匯文華取得2.55億元的銷售額。中投顧問地產(chǎn)行業(yè)一位不愿具名的研究員認(rèn)為，銷售不景氣一方面由于樓市調(diào)控政策的深入讓大部分購房者開始觀望；另一方面，越秀地產(chǎn)的大學(xué)城高端住宅的市場(chǎng)定位并不突出，阻力相對(duì)較大。

曾30億豪購9塊地

    越秀地產(chǎn)2009年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2009年7月16日，越秀地產(chǎn)以6.26億元的總價(jià)競(jìng)得位于廣州大學(xué)城兩塊地，其中，7296元/平方米的樓面地價(jià)成就了當(dāng)時(shí)新的番禺地王。

    這僅僅是一個(gè)開始。2009年9月份和12月份，越秀地產(chǎn)兩次分別以4.27億元和19.15億元的總價(jià)共購得7地塊。至此，越秀地產(chǎn)在大學(xué)城以近30億元的大手筆購得9塊地，合建筑面積約352300平方米，僅這一區(qū)域新增的建筑面積就占到其全年新增量的1/4。

    就在2009年，越秀地產(chǎn)全年?duì)I業(yè)收入為53億港元，按當(dāng)時(shí)匯率計(jì)算，約合人民幣47億元，這意味著，這一年越秀地產(chǎn)僅在廣州大學(xué)城拿地的投入就超過了其當(dāng)年?duì)I業(yè)收入的60%。

    越秀地產(chǎn)的動(dòng)作堪稱  “瘋狂”，據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅就越秀地產(chǎn)一家，就通過拿地使  “番禺地王”的價(jià)碼屢創(chuàng)新高，樓面地價(jià)從7671元/平方米飆升至9503元/平方米。

    按照越秀地產(chǎn)的預(yù)想，被定位為廣州“綠心”的大學(xué)城將“以其稀缺的島居地理形態(tài)，低密度的建筑布局，得天獨(dú)厚的自然生態(tài)景致，以及無可比擬的人文資源，成為最有潛力超越二沙島的新一代豪宅區(qū)”。

    根據(jù)越秀地產(chǎn)的規(guī)劃，越秀地產(chǎn)將在大學(xué)城打造所謂的“星匯”系列，定位則直接瞄準(zhǔn)此前在珠江新城推出的同系列項(xiàng)目，數(shù)據(jù)顯示其最新的報(bào)價(jià)已達(dá)45000元/平方米，帶5500元/平方米的豪華裝修，是廣州名副其實(shí)的“豪宅”。

    “有炒作的嫌疑”，高力國際（廣州）國際調(diào)研及咨詢部陳厚橋在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示。他認(rèn)為，越秀地產(chǎn)這一舉動(dòng)主要出于三方面的考慮，一是在公司重組后為后續(xù)的開發(fā)增加土地儲(chǔ)備；二是壟斷該區(qū)域的土地供應(yīng)，再通過自身項(xiàng)目的操作實(shí)現(xiàn)地價(jià)和房價(jià)的升值，三是大學(xué)城具備一定的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，所以才會(huì)被越秀地產(chǎn)“相中”。

高端住宅遭受考驗(yàn)

    2010年開始，廣州大學(xué)城房價(jià)開始上漲到15000元/平方米。不過陳厚橋認(rèn)為，就目前來看，大學(xué)城的生活配套還不如市區(qū)齊全，加上普通教師對(duì)房價(jià)的承受能力有限，所以大學(xué)城尚未形成成熟的居住氛圍。20000元/平方米甚至25000元/平方米的房子難尋購買對(duì)象。

    據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，大學(xué)城板塊均價(jià)10月份已經(jīng)高達(dá)21595元/平方米。依此來看，無論是開發(fā)商還是買家，把大學(xué)城看作是極具升值潛力的熱點(diǎn)板塊并不為過，但大學(xué)城能否成為下一個(gè)二沙島或者珠江新城呢？

    在陳厚橋看來，大學(xué)城并不具備成為下一個(gè)“二沙島”的條件，無論是二沙島還是近年興起的珠江新城，一個(gè)共同的特點(diǎn)就在于靠近市區(qū)，而遠(yuǎn)離市區(qū)的大學(xué)城無法吸引市區(qū)的購買力。

    從越秀地產(chǎn)半年報(bào)的數(shù)據(jù)來看，截至今年6月份，該公司約有38%的未開發(fā)物業(yè)集中在廣州，且大部分集中在天河、荔灣、番禺等市中心區(qū)域。因此，一旦高端項(xiàng)目銷售受阻，越秀地產(chǎn)的銷售業(yè)績將面臨極大的考驗(yàn)。

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