每經(jīng)記者  楊羚強  發(fā)自上海  

當很多房地產(chǎn)公司在今年年初決意轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)時，很多人都沒想過，商業(yè)地產(chǎn)的“冬天”會來得如此之早。

    為了不到10億港元的優(yōu)先票據(jù)借款，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)寶龍地產(chǎn)(01238，HK)就抵押了30.24%的股權(quán)，截至6月30日，寶龍地產(chǎn)凈資產(chǎn)就高達133.8億元，這意味著寶龍地產(chǎn)以2折不到的價格抵押了它的凈資產(chǎn)。

    而在大幅折讓抵押凈資產(chǎn)的背后，一場可能的財務危機正在向?qū)汖埖禺a(chǎn)襲來。截至10月，該公司今年的銷售額僅46億元左右，但需要在一年內(nèi)償還的借貸、貿(mào)易及其他應付款以及所得稅負債等流動負債總額53億多元。

    半年報顯示，在該公司上半年經(jīng)營性現(xiàn)金流達到-20.02億元的情況下，更多是靠借新債償舊債的辦法償還短期內(nèi)的借款。在房地產(chǎn)開發(fā)銀根收緊的背景下，寶龍地產(chǎn)如何在短期內(nèi)籌集上述53億元的欠款是個疑問。

    導致寶龍地產(chǎn)財務壓力的是目前已經(jīng)開始迸發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)危機。根據(jù)寶龍地產(chǎn)的半年報，上半年來自商業(yè)地產(chǎn)的銷售額僅為3.2億元，而去年全年公司的商業(yè)地產(chǎn)銷售額總額達到25億元。中房信分析師薛建雄告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，在國內(nèi)大多數(shù)城市，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)顯示比住宅更加嚴重的滯銷趨勢，商業(yè)地產(chǎn)的“冬天”或者比住宅會來得更早。

銷售還債至少要9個月

    寶龍地產(chǎn)11月15日發(fā)出的公告顯示，該公司母公司于11月11日向作為債券持有人的香港上海匯豐有限公司提供相當于該公司已發(fā)行股本總額的10.58%作為債券抵押。截至11月15日，所抵押的股份已相當于公司總股本的30.24%。

    但根據(jù)該公司9月8日發(fā)出的公告，扣除傭金和開支，寶龍地產(chǎn)通過上述債券發(fā)行，實際僅獲得了9.945億港元的借款。以該公司133.8億元的凈資產(chǎn)衡量，相當于寶龍地產(chǎn)僅僅以兩折價格抵押了控股股東所擁有股權(quán)的1/3股權(quán)。

    是什么樣的原因，讓控股股東愿意以如此低的價格大幅折讓抵押公司股權(quán)？《每日經(jīng)濟新聞》記者曾向?qū)汖埖禺a(chǎn)品牌部詢問上述問題，但截至記者發(fā)稿時未獲得回應。但公司上半年的財務報表顯示，該公司近期的財務壓力正在變大。

    公司上半年的經(jīng)營性現(xiàn)金流為-20.02億元，投資性現(xiàn)金流也為-20.21億元，而需要償還的貸款更高達14.26億元。是靠上半年40.24億元的借貸，寶龍地產(chǎn)才緩解了財務壓力。但目前，外部的融資環(huán)境卻發(fā)生了根本性的變化。今年前10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資金來源為6.8萬億元，其中國內(nèi)貸款的比例僅占15.4%，而通過多次發(fā)債融資，寶龍地產(chǎn)凈資產(chǎn)負債率已經(jīng)從年初的20%提高到了46%，再融資能力也出現(xiàn)了下滑。

    在這樣的情況下，寶龍地產(chǎn)需要通過快速銷售，回收現(xiàn)金流。然而，該公司的銷售情況并不理想，盡管7~10月，該公司的銷售額已經(jīng)和整個上半年的銷售額持平，達到22億多元。但是，截至10月卻僅僅只完成了既定銷售目標的46%。而按照其最近4個月的平均銷售速度，如果無法獲得新的融資，寶龍地產(chǎn)在不買地、不開發(fā)、沒有常性支出的情況下，需要用9個月以上的時間，才能籌到足夠還債的錢。

商業(yè)地產(chǎn)“冬天”或提前來臨

    上述財務數(shù)據(jù)，或許可以說明控股股東以凈資產(chǎn)2折抵押股權(quán)的原因。而公司在杭州或以接近10281元/平方米樓面價的價格售賣項目。

    在寶龍地產(chǎn)的財務危機背后，或許暗示商業(yè)地產(chǎn)的“冬天”將比住宅更早來臨。整個上半年，該公司銷售的商業(yè)地產(chǎn)項目總金額不過3.2億元，而去年同期的銷售額是6.34億元。在銷售額銳減的情況下，該公司的開發(fā)投入?yún)s大幅增加，物業(yè)開發(fā)的投入由13.75億元，猛增至58.85億元。

    而商業(yè)地產(chǎn)的租金收入，也沒有成為寶龍地產(chǎn)的  “救命稻草”。上半年年報顯示，寶龍地產(chǎn)在持有投資物業(yè)達139.34億元的情況下，投資物業(yè)的租金收入?yún)s只有1.01億元。杯水車薪的租金回報率，讓開發(fā)商的資金鏈變得更為緊張。

    上海同策咨詢公司研究總監(jiān)張宏偉說，類似寶龍地產(chǎn)這樣的低租金收益率，是開發(fā)、布局商業(yè)地產(chǎn)初期的正?，F(xiàn)象。由于這階段開發(fā)商的租金收入很低，而投入很多，所以很難指望僅靠租金收入，根本性地改變開發(fā)商的財務結(jié)構(gòu)。按照他的介紹，目前開發(fā)商從事商業(yè)地產(chǎn)理想的投入比例應該是3：7，即30%持有，70%出售。但根據(jù)寶龍地產(chǎn)的財務報表，其持有出租的物業(yè)，要比銷售的物業(yè)高出近一倍。

    這一財務結(jié)構(gòu)，逼迫寶龍地產(chǎn)必須賣出更多的商業(yè)物業(yè)，以換取足夠的現(xiàn)金流。

    中房信分析師薛建雄說，很多城市商業(yè)地產(chǎn)的銷售情況甚至比住宅更糟糕。21世紀不動產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，按今年前10月的銷售速度，上海的商業(yè)地產(chǎn)去庫存至少要32個月，而普通住宅只有15個月。

    萬科總裁郁亮在今年10月曾向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，萬科做商業(yè)地產(chǎn)是為了給住宅做配套，在他看來，商業(yè)地產(chǎn)的風險要遠遠大于住宅。而寶龍地產(chǎn)目前的財務狀況顯示，郁亮的擔憂不無道理。

    對于很多想通過轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)而躲避樓市調(diào)控的開發(fā)商來說，商業(yè)地產(chǎn)不但不是安全港，反而可能成為地產(chǎn)商的“百慕大”。

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