判斷房地產泡沫的標準

從理論上講，在市場信息充分的情況下，房地產市場交易價格同按租金計算的理論價格是相近的。如果交易價格上升過快、高出理論價格過多，就會出現(xiàn)泡沫，因而可以用交易價格高出理論價格的程度衡量房地產泡沫情況。由于人們對房地產的偏好，除了經濟利益，占有房地產還有其他目的，所以交易價格通常會高于理論價格。一般認為，交易價格高于理論價格1倍以內是可以接受的，而高出1倍則表明泡沫現(xiàn)象明顯。1983年以后，日本東京房地產交易價格開始偏高。交易價格偏高、上漲過快，吸引更多資金流向房地產市場。到1987年交易價格偏高107%，房地產泡沫明顯出現(xiàn)；1988年偏高220%，1989年、1990年分別偏高330%、320%，最高的1991年達到509%，泡沫十分嚴重。泡沫破滅后交易價格迅速下降到1992年的290%、1993年的185%、1994年的48%。此外，可以用房價同房租的比例來表示房地產泡沫程度，一般認為價租比處在160—200時可能存在泡沫，高于200時已出現(xiàn)泡沫，高于250時出現(xiàn)嚴重泡沫。

房地產泡沫產生快、破滅快，但并不是偶然的市場現(xiàn)象，而是同宏觀經濟因素密切相關的，是可以預測和防止的。這需要觀察和分析以下兩類指標。

一是預示指標，可預測房地產泡沫的產生。房地產市場同信貸、股票市場密切相關，房地產泡沫的產生是大量資金向房地產市場轉移的結果，股價上升、貨幣供應量增加是房地產泡沫的源頭。一般認為，股價上升、貨幣供應量增加略早于房地產價格上漲。臺灣有研究認為，貨幣供應量增加1個百分點，房價上漲0.9個百分點；股價變動1個百分點，房價變動0.6個百分點。房地產貸款增長率同總貸款增長率的比值是預測房地產泡沫的重要指標，可以說明流向房地產業(yè)的資金增長情況，高于1說明流入房地產的資金較多。日本1985年前的這一比值為1，1985年—1991年迅速提高為2左右，說明房地產貸款增長速度快于總貸款增長速度。相應地，房地產貸款占總貸款的比例快速上升，1984年為17%，1987年上升到20%，1991年3月高達35.5%。房地產貸款占比越高，泡沫破滅時造成的破壞也就越大。把這些指標結合起來分析，可以更好地預測房地產泡沫。

二是指示指標，可指示泡沫的狀態(tài)。首先是房地產價格上漲率同GDP增長率的比值。日本1985年前該指標一般在2以下，1985年—1989年在2以上，其中1985年—1987年高達6—8，出現(xiàn)嚴重泡沫。其次是房地產價格上漲率同CPI的比值。一般來說，物價上漲則房地產價格同樣上漲；在出現(xiàn)房地產泡沫時，房價上漲速度快于物價指數(shù)。日本房地產價格同物價上漲率的比值從1970年3月的13.2擴大到1973年3月的20.2，再擴大到1986年3月的25.2，到1990年3月擴大至68.2，顯示房地產泡沫快速膨脹。