每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京

2011年火爆的商業(yè)地產(chǎn)，目前已成為部分房企年度業(yè)績單的拯救者。比如越秀地產(chǎn)、保利廣州等房企，商業(yè)地產(chǎn)的貢獻(xiàn)率皆占半邊天。

不過，此前萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林、銀監(jiān)會主席劉明康等對于商業(yè)地產(chǎn)一哄而上的非正常現(xiàn)象提出了警告，甚至有專家在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時指出，2012年商業(yè)地產(chǎn)將首現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。在供求逆轉(zhuǎn)之下，商業(yè)地產(chǎn)泡沫將破滅，且跌幅會在50%以上。

商業(yè)地產(chǎn)擦亮房企業(yè)績單

近段時間以來，一些房企的年度業(yè)績單紛紛出爐，而部分房企的業(yè)績單上，商業(yè)地產(chǎn)成為亮點(diǎn)，并一改之前的配角角色，成為業(yè)績的主力軍。

近日，越秀地產(chǎn)公布的《2011年12月份經(jīng)營情況》顯示，2011年1至12月，公司累計(jì)合同銷售面積為60.84萬平方米，同比上升12%；累計(jì)合同銷售金額約90.54億元，超過90億元的年度銷售目標(biāo)，同比上升2.2%。

對于這份成績單，最值得關(guān)注的不是越秀地產(chǎn)在地產(chǎn)調(diào)控之下順利完成年度銷售目標(biāo)，而是商業(yè)地產(chǎn)的逆勢表現(xiàn)。

中投顧問的一份研究報告指出，越秀地產(chǎn)2011年業(yè)績單中，商業(yè)物業(yè)完成合同金額超過45億元，占全年銷售額的50%。

整個2011年，不時傳來越秀地產(chǎn)商業(yè)物業(yè)的消息。比如該公司2011年10月的銷售成績單，主要貢獻(xiàn)者為商業(yè)物業(yè)出售：越秀地產(chǎn)發(fā)布的10月份經(jīng)營情況的資料顯示，10月越秀地產(chǎn)的合同銷售額為18.17億元，而通過出售財(cái)富世紀(jì)廣場和江南新苑兩個商業(yè)物業(yè)，回籠資金量就達(dá)11.77億元，占比達(dá)約65%。可以這么說，商業(yè)物業(yè)的出售扛起了越秀地產(chǎn)10月的業(yè)績，而這也是越秀地產(chǎn)2011年業(yè)績單的縮影。

越秀地產(chǎn)的情況并非個案，2011年保利廣州銷售額達(dá)100億元，50%來自于商業(yè)地產(chǎn)部分。

富力廣州也如此。

此前富力對外公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年11月底，富力廣州銷售額已突破100億元大關(guān)。而有機(jī)構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2011年11月底，富力廣州住宅銷售額約43億元。換句話說，當(dāng)時富力廣州超百億元的銷售額中，商業(yè)地產(chǎn)的貢獻(xiàn)率超半。

與此相對應(yīng)的是，2011年，富力在廣州的珠江新城相繼推出了富力盈信大廈、盈盛廣場和盈凱大廈等3個高端商業(yè)項(xiàng)目，且均用于對外出售。

2011年商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)強(qiáng)勢

商業(yè)物業(yè)支撐起越秀地產(chǎn)、保利廣州、富力廣州等房企的業(yè)績單，也是2011年“商業(yè)地產(chǎn)年”的縮影。

可以這么說，2011年，伴隨住宅的受壓，商業(yè)地產(chǎn)逆勢崛起，相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)對此作出了有力佐證。

國家統(tǒng)計(jì)局公布的2011年房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年，全國商品房銷售額達(dá)59119億元，同比增長率為12.1%，其中住宅銷售額同比增長率僅10.2%，而屬于商業(yè)地產(chǎn)部分的辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額同比增長率分別高達(dá)16.1%和23.7%。

銷售面積方面也如此。2011年全國商品房銷售面積為10.99億平方米，比上年增長4.9%。其中，住宅銷售面積同比增長3.9%，辦公樓銷售面積同比增長6.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比增長12.6%。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者還發(fā)現(xiàn)，2011年樓市，在投資額同比增長率、施工面積同比增長率和新開工面積同比增長率等重要指標(biāo)方面，商業(yè)地產(chǎn)部分的辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房的表現(xiàn)皆比住宅強(qiáng)勢，而調(diào)控下的住宅則成為2011年樓市相關(guān)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)中的拖后腿角色。

在全國樓市相關(guān)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)中強(qiáng)勢表現(xiàn)的商業(yè)地產(chǎn)，在具體到相關(guān)地方時，強(qiáng)勢表現(xiàn)依舊。

以杭州為例。2011年杭州主城區(qū)一手商品房成交量為23346套，其中住宅成交量為12784套，商業(yè)地產(chǎn)成交量為10562套，商業(yè)地產(chǎn)成交量占比約45%。而在2010年，杭州主城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)成交量占比約29%，2009年更是低至近22.4%。

北京樓市商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)同樣引人關(guān)注。

北京中原的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年北京新建住宅總簽約面積環(huán)比下降22.4%，且創(chuàng)造了最近十年來成交面積的最低記錄。與此形成鮮明對比的是，2011年北京商業(yè)地產(chǎn)（寫字樓、商鋪）成交總額沖高至390億元，同比增長34%。

2012年是春天還是冬天？

對于2012年商業(yè)地產(chǎn)能否延續(xù)2011年的火爆，目前市場上出現(xiàn)了兩種截然不同的觀點(diǎn)。

中國指數(shù)研究院院長黃瑜樂觀地指出，“未來一年，商業(yè)地產(chǎn)無論企業(yè)還是個人投資，都是很好的機(jī)會。”

近日世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松也認(rèn)為，2012年的樓市，在住宅受壓之下，亮點(diǎn)依舊會是商業(yè)地產(chǎn)。

但另有一些人則認(rèn)為，2012年是商業(yè)地產(chǎn)的泡沫年，甚至有人認(rèn)為，2012年商業(yè)地產(chǎn)泡沫將破滅。

高緯環(huán)球中國區(qū)研究部董事張平認(rèn)為，2012年，部分地區(qū)鑒于2011年商業(yè)地產(chǎn)的一哄而上，將出現(xiàn)供大于求的局面，同時很多缺乏商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)運(yùn)營能力的住宅商的盲目進(jìn)入，將導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)泡沫隱現(xiàn)。

以北京為例，自2011年下半年以來，北京商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量一路上漲。

搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年北京商業(yè)地產(chǎn)市場新增供應(yīng)面積達(dá)437萬平方米，其中大部分新增商用物業(yè)面積集中在下半年入市，比如2011年7月入市的商業(yè)物業(yè)面積高達(dá)136萬平方米。而在2012年，北京商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量加速的現(xiàn)象仍將繼續(xù)。

此外，高緯環(huán)球的一份研究報告指出，2011年成都甲級寫字樓入市量為22.3萬平方米，而2012年將會有超過100萬平方米甲級寫字樓集中放量，屆時成都甲級寫字樓的存量將翻倍，將考驗(yàn)市場消化能力。廣州也如此，預(yù)計(jì)2012年廣州寫字樓新增供應(yīng)將進(jìn)入高峰期，預(yù)計(jì)市場的整體空置率將上升。

中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長謝逸楓向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，2012年商業(yè)地產(chǎn)將出現(xiàn)供大于求的局面，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資過快，而商業(yè)地產(chǎn)市場需求量在下降，導(dǎo)致庫存面積增大和空置率上升。因此2012年的商業(yè)地產(chǎn)市場已具有泡沫的跡象，需要引起警惕。

在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時，鄭州藍(lán)海地產(chǎn)顧問董事總經(jīng)理任遠(yuǎn)甚至認(rèn)為，2012年，在供大于求以及一擁而上之下，很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商缺少專業(yè)運(yùn)營能力的背景下，2012年商業(yè)地產(chǎn)泡沫將會破滅，且跌幅在50%以上，很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將出現(xiàn)“白菜價”甩賣。