每經(jīng)記者 張敏 發(fā)自北京

“不得以任何形式安排別墅類用地?！?月22日國土部公布的《關(guān)于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點工作的通知》中，再次強調(diào)停止別墅類用地的土地供應(yīng)。

對于國土部的“禁墅令”，外界并不陌生。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者統(tǒng)計，從2003年至今的9年間，國土部已5次在文件中提到這一要求。

然而9年來，盡管國土部曾多次掛牌督辦，新建別墅項目仍然披著各種外衣在多地入市，不僅不利于土地集約利用，還屢屢侵占農(nóng)村集體用地。

別墅供地緣何屢禁不止？有業(yè)內(nèi)人士認為，除市場需求旺盛外，國家對“別墅”沒有一個明確的界定標準，也使得該項措施多年來只能“放空槍”。

“別墅投資”需求旺盛

2003年7月和8月，福州長盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、福建嘉祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和福建友順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，聯(lián)合向福州市閩侯縣荊溪鎮(zhèn)港頭村租賃600畝的沙洲灘涂地，租期30年，租地用途為綠化、道路等附屬建設(shè)用地。7年之后，這600畝沙洲灘涂地中的大部分，卻被改建成一個別墅的配套項目——“私家島嶼”。此外，開發(fā)商還在租賃合同外超出40多畝土地上建起了別墅。對此，村民曾多次向政府舉報，媒體也數(shù)度曝光。但時至今日，問題仍未得到根本解決。

這只是眾多違規(guī)建設(shè)別墅案例的一個，類似的情況多如牛毛。

在國家明令禁止的情況下，地方政府和開發(fā)商為何屢碰 “紅線”？中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“限墅令”的發(fā)布，凸顯了別墅項目的稀缺性，并很容易引發(fā)投資熱潮。

由于不動產(chǎn)的保值功能強勁，加上景觀的稀缺性和住宅的高品質(zhì)、低容積率，“別墅投資”一度是時髦的名詞。

如今因調(diào)控政策限制，“別墅投資”較少被提及，但打著“擦邊球”的高端住宅投資應(yīng)運而生。據(jù)了解，運作高端住宅投資的開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)仍不在少數(shù)。

“不讓供地了，未來的別墅項目會越來越少，越少就會越值錢?！蹦持_發(fā)商曾對記者說。

“禁墅令”屢屢落空

別墅項目屢屢違規(guī)，也讓監(jiān)管層頗為尷尬。早在2003年2月，國土部就發(fā)布 《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》（即“45號文”），首次強調(diào)“停止別墅類用地的土地供應(yīng)”。

隨后，在2006年房地產(chǎn)調(diào)控的“國六條”、2008年國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于促進節(jié)約用地的通知》以及2010年國土部發(fā)布的《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》中，均對此作出強調(diào)。國土部今年2月22日的這份文件，已是最近9年間國家第5次發(fā)文禁止別墅用地的供應(yīng)。

密集地發(fā)文規(guī)范，這種調(diào)控力度甚為少見，但為何仍然難以杜絕別墅違規(guī)的行為？

有業(yè)內(nèi)人士介紹，違規(guī)建設(shè)別墅有兩種主要表現(xiàn)形式：其中之一是變更規(guī)劃，將其他性質(zhì)的土地變更為別墅用地；另一種就是打政策的擦邊球，即地產(chǎn)商開發(fā)出容積率、面積、限高等方面與別墅較為類似的項目，但又不過分奢侈。

就后者而言，鄒曉云認為，癥結(jié)在于國家缺乏對別墅項目的明確界定，導致政府部門在執(zhí)法中難以規(guī)范到位。

國土資源部相關(guān)負責人也向《每日經(jīng)濟新聞》記者證實，對于別墅項目，建設(shè)部門一直沒有出臺明確的界定標準?！?5號文”出臺以來，這種情況已持續(xù)了9年。

專家呼吁盡快出標準

對于別墅的界定標準，業(yè)內(nèi)的說法五花八門。有說法指出，別墅的定義指“獨門獨院、兩至三層樓形式”；另一種說法則是 “獨門獨戶獨院，占地面積相當大，容積率非常低”。

據(jù)了解，政府部門在實際執(zhí)法中，往往以“容積率小于1”作為別墅的界定標準。但這并不被市場所認可，一些開發(fā)商的觀點則是：獨棟，容積率在0.35以下。

標準不一導致了“擦邊球”的出現(xiàn)。據(jù)悉，開發(fā)商在產(chǎn)品設(shè)計中，往往以“低密度住宅”為噱頭，規(guī)避“獨棟”的概念。同時，政府在供地中疏密結(jié)合，規(guī)避對容積率的要求。這也生產(chǎn)出了大量難以界定的 “類別墅”，并成為執(zhí)法難的重要原因。

事實上，近些年來，業(yè)界一直在呼吁制定別墅的細化標準，從而便于在執(zhí)法中參考，但建設(shè)部門一直沒有實質(zhì)性動作。一些開發(fā)商則玩起文字游戲，聲稱其產(chǎn)品品質(zhì)代表了別墅項目的“標準”，導致市場上各類所謂的“標準”比比皆是。

鄒曉云表示，應(yīng)盡快建立別墅的界定標準，從房屋的高度、容積率、套型、面積等進行細化，并盡快實施。他還指出，對高檔住宅的標準也應(yīng)該有明確的界定。