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每經(jīng)記者 胡廷鴻 發(fā)自深圳

在2011年凈資產(chǎn)收益率創(chuàng)下歷史新高18.17%后，萬(wàn)科堅(jiān)持多年的快速周轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)模式的戰(zhàn)略開(kāi)始見(jiàn)效。

2008年，萬(wàn)科首次提出增長(zhǎng)模式將由規(guī)模速度增長(zhǎng)型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變，正在慢慢展現(xiàn)成果。萬(wàn)科賺錢(qián)的方式是通過(guò)快速周轉(zhuǎn)和合作開(kāi)發(fā)來(lái)提高對(duì)股東的回報(bào)。

昨日（13日），萬(wàn)科總裁郁亮在2011年業(yè)績(jī)新聞發(fā)布會(huì)上表示，在樓市調(diào)控背景下，囤地捂盤(pán)的開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)過(guò)時(shí)。從今年下半年開(kāi)始，那些快速周轉(zhuǎn)，不囤地、不捂盤(pán)的企業(yè)才可能勝出。同時(shí)，郁亮還表示，2012年萬(wàn)科將繼續(xù)冬天模式，少拿地，多賣(mài)房。

囤地模式已過(guò)時(shí)

萬(wàn)科年報(bào)顯示，2011年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入717.8億元，同比增長(zhǎng)41.5%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)96.2億元，同比增長(zhǎng)32.2%。公司全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為18.2%，創(chuàng)下歷史新高。

萬(wàn)科凈資產(chǎn)收益率的提高，得益于堅(jiān)持多年的快速周轉(zhuǎn)模式。而對(duì)比同日公布年報(bào)的龍湖地產(chǎn)，其2011年凈資產(chǎn)收益率幾乎是萬(wàn)科的一倍。

對(duì)于萬(wàn)科犧牲利潤(rùn)率以求提高凈資產(chǎn)收益回報(bào)的說(shuō)法，萬(wàn)科總裁郁亮表示，與同行業(yè)相比，萬(wàn)科凈資產(chǎn)收益率水平仍有差距。但萬(wàn)科不過(guò)多地追求項(xiàng)目絕對(duì)的凈利率跟毛利率。盡管可以堅(jiān)持把銷(xiāo)售時(shí)間放長(zhǎng)，價(jià)格不動(dòng)，多賣(mài)點(diǎn)毛利，但從資源利用來(lái)說(shuō)不合算，萬(wàn)科將繼續(xù)堅(jiān)持快速周轉(zhuǎn)模式。

“調(diào)控背景下，囤地捂盤(pán)模式已經(jīng)過(guò)時(shí)了。今年下半年，只有那些快速周轉(zhuǎn)企業(yè)，不囤地、不捂盤(pán)的企業(yè)才可能在下半年勝出。”郁亮稱(chēng)。

為了實(shí)現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)，萬(wàn)科一直堅(jiān)持裝修房和小戶(hù)型戰(zhàn)略，不過(guò)這也給萬(wàn)科帶來(lái)一些難題。一方面，裝修房戰(zhàn)略給萬(wàn)科帶來(lái)質(zhì)量管控難題，今年2月份爆發(fā)的“安信地板”事件，使得萬(wàn)科遭遇信任危機(jī)。另一方面，也導(dǎo)致近年來(lái)萬(wàn)科凈利增速水平出現(xiàn)下降。萬(wàn)科年報(bào)顯示，2011年萬(wàn)科的結(jié)算凈利率為15.01%，較2010年下降0.51個(gè)百分點(diǎn)。但即便如此，郁亮仍表示，雖然裝修房不會(huì)提高利潤(rùn)，但萬(wàn)科不會(huì)放棄裝修房策略。2011年萬(wàn)科裝修房交付量更是達(dá)到史上最大規(guī)模的4.4萬(wàn)套。

但在房地產(chǎn)調(diào)控之下，市場(chǎng)環(huán)境也發(fā)生了巨大變化。房地產(chǎn)行業(yè)毛利率、凈利潤(rùn)率水平逐漸向行業(yè)平均水平靠攏，已成業(yè)界共識(shí)。郁亮認(rèn)為，在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的下半場(chǎng)，房企只有通過(guò)本身運(yùn)營(yíng)能力 （即凈資產(chǎn)收益率）的提升，才能獲得給股東的理想回報(bào)。

此外，萬(wàn)科提高房企凈資產(chǎn)收益率水平的主要方式是合作開(kāi)發(fā)。“要提升我們給股東回報(bào)水平，更多用合作來(lái)解決。我們是和有地的、有錢(qián)的伙伴合作，萬(wàn)科項(xiàng)目中不少都是跟別人合作來(lái)做的。”郁亮表示。

據(jù)萬(wàn)科董秘譚華杰透露，2011年萬(wàn)科新增項(xiàng)目中，通過(guò)合作開(kāi)發(fā)模式拿地的比例已經(jīng)超過(guò)30%，將來(lái)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占萬(wàn)科整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的比例會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。

實(shí)際上，在目前房企融資越來(lái)越困難的情況下，通過(guò)合作開(kāi)發(fā)，緩解資金壓力已成為房企爭(zhēng)相效仿的經(jīng)營(yíng)模式。目前，在合作開(kāi)發(fā)模式做得較好的首推綠城的代建模式。

對(duì)此，譚華杰認(rèn)為，代建模式不用出資金，而只投入人力、物力和品牌軟實(shí)力，就像顧問(wèn)咨詢(xún)，這種模式的凈資產(chǎn)收益率可以達(dá)到最高。

繼續(xù)冬天模式

進(jìn)一步解讀萬(wàn)科2011年年報(bào)，不難發(fā)現(xiàn)，與往年相比，萬(wàn)科拿地規(guī)模開(kāi)始下降。這也佐證了郁亮此前提出的萬(wàn)科“過(guò)冬”之策。

郁亮解釋?zhuān)康禺a(chǎn)調(diào)控短期不太可能會(huì)有調(diào)整，會(huì)繼續(xù)鞏固宏觀調(diào)控成果，我們將繼續(xù)冬天模式。

資料顯示，2011年萬(wàn)科保持了比較謹(jǐn)慎的策略，年內(nèi)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目52個(gè)，權(quán)益規(guī)劃建筑面積922萬(wàn)平方米。但2010年，萬(wàn)科全年新獲取項(xiàng)目達(dá)到87個(gè)，對(duì)應(yīng)權(quán)益的規(guī)劃建筑面積約2215萬(wàn)平方米。

對(duì)此，郁亮表示，我們不是劉翔的跨欄快跑，我們是長(zhǎng)跑模式，首先還是要多賣(mài)房。“我們可能錯(cuò)失良機(jī)，但對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在土地也夠未來(lái)兩三年開(kāi)發(fā)的，我們并不急著抓這個(gè)機(jī)會(huì)。”郁亮稱(chēng)，為了應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的環(huán)境變化，萬(wàn)科的策略就是多賣(mài)房，少拿地，現(xiàn)金為王。

據(jù)悉，2012年，萬(wàn)科計(jì)劃新開(kāi)工面積達(dá)到1328萬(wàn)平方米，竣工面積為890萬(wàn)平方米，比2011年新開(kāi)工面積1448萬(wàn)平方米，減少了9.0%左右。