3月以來(lái)，隨著上市公司2011年年報(bào)披露越來(lái)越多，房企庫(kù)存總量飆升的數(shù)字也越來(lái)越清晰。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前，滬深兩市已有52家房地產(chǎn)上市公司披露2011年年報(bào)，剔除ST公司和一些不可比因素后，48家A股上市房企2011年末的存貨合計(jì)高達(dá)5906.74億元，同比增長(zhǎng)45.8%。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，從上述數(shù)據(jù)來(lái)看，負(fù)債攀高、資金成本急升等問(wèn)題已經(jīng)不是房企首要解決的“頭疼”問(wèn)題了，去庫(kù)存才是開(kāi)發(fā)商的當(dāng)務(wù)之急。

值得注意的是，一直承諾“不降價(jià)”的寶龍地產(chǎn)也開(kāi)始熬不住了。寶龍地產(chǎn)首席執(zhí)行官許華芳日前表示，新開(kāi)項(xiàng)目都會(huì)推出一定的促銷(xiāo)。他還坦言，“沒(méi)促銷(xiāo)肯定很難賣(mài)”。

庫(kù)存總額近6000億元

公開(kāi)資料顯示，48家A股房企中，上市房企2011年末的存貨合計(jì)高達(dá)5906.74億，有14家房企2011年末的存貨同比增幅超過(guò)30%，有7家房企的存貨同比增幅超過(guò)50%。

有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，隨著2010年大量開(kāi)工的項(xiàng)目陸續(xù)竣工，房企去庫(kù)存化的壓力將與日俱增。據(jù)悉，按房企存貨和營(yíng)業(yè)成本，以去年的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)算，48家房企目前存貨的消化周期達(dá)4.62年。

據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)科以750.02億元的存貨絕對(duì)值增幅位居A股榜首。截止到2011年12月31日，萬(wàn)科的各類(lèi)存貨中，在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品1380億元，占比66.2%；擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品629.9億元，占比30.2%；已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品72.4億元，占比3.5%。

除此之外，據(jù)了解，萬(wàn)科的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)已達(dá)1442天，同比增加105天。

平安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉也曾在一次論壇上表示，截止到目前，從全國(guó)在建項(xiàng)目的面積來(lái)看，按照2011年的成交量，至少可以賣(mài)三年。

鐘偉分析，到2013年底，商品房房屋庫(kù)存大約為45億—46億平方米，由此導(dǎo)致每年支出的資金占用成本大約為3000億—3500億元，從而嚴(yán)重?cái)D壓房地產(chǎn)利潤(rùn)。

事實(shí)上，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)真正風(fēng)險(xiǎn)在于不斷累積的房屋高庫(kù)存。

曹建海也向本報(bào)記者表示，一些上市房企過(guò)分相信土地升值能夠帶動(dòng)產(chǎn)品升值，這幾乎成為一些上市房企根深蒂固的觀念。但事實(shí)上，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)形勢(shì)并不好，導(dǎo)致土地升值空間相對(duì)不大，甚至部分上市房企的資產(chǎn)正在大幅縮水。這個(gè)時(shí)候，庫(kù)存居高不下導(dǎo)致房企回籠資金慢，而資產(chǎn)縮水卻在加快，開(kāi)發(fā)商因此而深陷高庫(kù)存“泥潭”。

去庫(kù)存前景堪憂

實(shí)際上，針對(duì)上述房企高庫(kù)存現(xiàn)象，也有聲音稱(chēng)，近期，樓市成交量正在回升，庫(kù)存也在隨之降低。

對(duì)此，北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉向本報(bào)記者表示，雖然市場(chǎng)上的交易量出現(xiàn)小幅回升，但從成交量的絕對(duì)值來(lái)看，2月份的銷(xiāo)售面積僅相當(dāng)于2011年標(biāo)桿房企月度平均銷(xiāo)售面積的6成，市場(chǎng)依然處于低位。

更值得注意的是，根據(jù)中原地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)，截至到2012年2月底，標(biāo)桿房企在售項(xiàng)目庫(kù)存量相對(duì)于2011年5月底增加了約6成。

張大偉還表示，雖然開(kāi)發(fā)商都不同程度地調(diào)整了各自的推盤(pán)節(jié)奏和推盤(pán)量，但庫(kù)存量的持續(xù)增加卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。而且總體來(lái)看，房企去庫(kù)存難度很大，前景堪憂。

“高庫(kù)存對(duì)于企業(yè)非常不利”，曹建海向記者直言，企業(yè)已經(jīng)陷入艱難困境，當(dāng)務(wù)之急是降價(jià)促銷(xiāo)以回收現(xiàn)金。

而寶龍地產(chǎn)就是真實(shí)的寫(xiě)照，許華芳在公司業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上坦言，公司接下來(lái)會(huì)有降價(jià)促銷(xiāo)活動(dòng)。

據(jù)記者了解，寶龍地產(chǎn)2012年全年可售貨源約120億至140億。對(duì)此，3月27日，標(biāo)準(zhǔn)普爾發(fā)布評(píng)級(jí)報(bào)告稱(chēng)，今年寶龍地產(chǎn)將激進(jìn)地推行降價(jià)策略，從而盡快處理日漸增加的庫(kù)存。但是，許華芳卻強(qiáng)調(diào)，降價(jià)幅度很小，僅10%左右。

“去庫(kù)存的程度將直接取決于開(kāi)發(fā)商的降價(jià)幅度”，曹建海直言，以目前整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景和市場(chǎng)情況來(lái)看，想要完全消化庫(kù)存非常難。個(gè)別上市公司如果能夠加大降價(jià)幅度，以?xún)r(jià)跑量，那么可能會(huì)率先搶占市場(chǎng)份額，進(jìn)而能夠喘口氣，以待市場(chǎng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。

曹建海強(qiáng)調(diào)，有些房企旗下項(xiàng)目甚至要降到成本價(jià)以下，用過(guò)去所獲利潤(rùn)來(lái)彌補(bǔ)現(xiàn)在的損失，或者出售資產(chǎn)，才能在這個(gè)行業(yè)繼續(xù)生存下去。

“行業(yè)內(nèi)30%-40%的企業(yè)虧損將成為正常現(xiàn)象”，曹建海直言，沒(méi)有人能夠救這些企業(yè)。有業(yè)內(nèi)人士也向記者表示，有些房企本身就屬于高杠桿經(jīng)營(yíng)，再加上高庫(kù)存消化不良，資金回籠緩慢，資產(chǎn)縮水卻在加快，風(fēng)險(xiǎn)自然會(huì)凸顯出來(lái)。

值得一提的是，標(biāo)普上述報(bào)告將寶龍地產(chǎn)的企業(yè)信用評(píng)級(jí)由“B+”下調(diào)至“B”。標(biāo)普稱(chēng)，該公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況已經(jīng)從“激進(jìn)”惡化到“較高杠桿性”。