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售后返租重現(xiàn)陜西樓市

每日經(jīng)濟(jì)新聞 2012-04-25 01:25:15

每經(jīng)記者|張靜  黃洪波    每經(jīng)編輯|張靜 每經(jīng)記者 黃洪波 發(fā)自西安    

張靜 每經(jīng)記者 黃洪波 發(fā)自西安

消失了10年的 “售后返租”重出江湖,被視為一些中小房企資金鏈緊張的一個(gè)信號(hào)。

近日,陜西省咸陽(yáng)市一樓盤(pán)公開(kāi)打出“售后返租”的廣告,對(duì)其推出的酒店式公寓承諾與消費(fèi)者簽訂12年的包租協(xié)議,年返租額為25000元,平均月返租2083元。投資回報(bào)可謂豐厚。

對(duì)此,陜西經(jīng)典派地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理朱林表示,這一模式是地產(chǎn)商巧妙融資的手段,在樓市調(diào)控趨嚴(yán)的背景下,售后返租可以快速回籠資金,多用于商業(yè)地產(chǎn)。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō),售后返租就是開(kāi)發(fā)商將其開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目分割成小塊產(chǎn)權(quán)后出售給中小業(yè)主,同時(shí),與中小業(yè)主簽訂返租合同,承諾在一定期限內(nèi),由開(kāi)發(fā)商付給中小業(yè)主固定租金,而開(kāi)發(fā)商獲得經(jīng)營(yíng)權(quán)。

以大秦·御港城推出的酒店式公寓為例,公寓戶(hù)型規(guī)格約為40平方米,且?guī)в行羌?jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)的精裝修,單價(jià)約為7500元/平方米,總價(jià)約30萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)商則承諾消費(fèi)者高價(jià)包租12年,年返租額為25000元,每半年返一次。

除了上述項(xiàng)目,據(jù)記者了解,咸陽(yáng)目前亦有多家商業(yè)樓宇或者綜合樓盤(pán)“押寶”售后返租,例如位于市中心的茂源大廈、東銀大廈,前者為商鋪,后者則為寫(xiě)字樓。

伴隨著樓市調(diào)控趨嚴(yán),房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)量屢屢受挫,市場(chǎng)存量不斷攀高,房企拿地、推貨腳步均明顯放緩。在此背景下,房企紛紛出招,采取諸種優(yōu)惠促銷(xiāo)的手段快速回籠資金,而所謂雙贏的“售后返租”模式,則被適時(shí)的拉出。

不過(guò),對(duì)于售后返租模式,美城機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張紅衛(wèi)則認(rèn)為暗藏很大的風(fēng)險(xiǎn),“咸陽(yáng)出現(xiàn)的售后返租,更多是開(kāi)發(fā)商的一種營(yíng)銷(xiāo)策略和手段。”

在朱林看來(lái),售后返租對(duì)于開(kāi)發(fā)商和投資者均是一把雙刃劍,對(duì)開(kāi)發(fā)商而言,其雖可以助開(kāi)發(fā)商迅速回籠資金,但是項(xiàng)目后期如若經(jīng)營(yíng)不善,對(duì)于投資者的返還租金則會(huì)斷檔,無(wú)法完成對(duì)投資者最初的承諾。而對(duì)于投資者來(lái)說(shuō),售后返租令其輕松投資且高回報(bào),但是對(duì)于項(xiàng)目突發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)則無(wú)法規(guī)避。

對(duì)此,朱林建議,“房企可以采取售后返租,但因其有法律風(fēng)險(xiǎn),房企可以通過(guò)第三方運(yùn)營(yíng)管理公司規(guī)避掉法律風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí),亦可對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行良好的后期運(yùn)營(yíng)。而投資者在投資此類(lèi)的商業(yè)項(xiàng)目時(shí),則要考量項(xiàng)目是否有精準(zhǔn)的商業(yè)定位和專(zhuān)業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理。”

據(jù)悉,作為商業(yè)地產(chǎn)的一種營(yíng)銷(xiāo)模式,售后返租曾一度炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng),但由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的不成熟和模式本身暗藏的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),該模式在國(guó)內(nèi)引發(fā)了數(shù)起業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的訴訟,亦造就了不少爛尾樓。因此該模式于2001年遭到建設(shè)部的“封殺”,此后一度沉寂。

因此,記者就咸陽(yáng)一樓盤(pán)“售后返租”之事采訪(fǎng)了陜西樹(shù)理律師事務(wù)所趙振凱律師,該律師稱(chēng),涉及這種營(yíng)銷(xiāo)模式的文件有2001年的 《商品房銷(xiāo)售管理辦法》、2006年的 《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》,對(duì)該模式只是行政法規(guī)上予以禁止,但是并沒(méi)有明確的法律條文。如若開(kāi)發(fā)商以此模式名義出現(xiàn)一房多賣(mài),回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)同期租金的情形,那就涉嫌非法集資了,會(huì)受到有關(guān)部門(mén)的處罰,但是如果售后返租沒(méi)有出現(xiàn)嚴(yán)重的后果,一般政府部門(mén)不會(huì)介入。

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