每經(jīng)編輯｜楊濤

每經(jīng)記者 胡廷鴻 攝制 楊濤

眼下，傳統(tǒng)住宅遭遇史無前例的樓市調(diào)控政策，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)成為眾多開發(fā)商一擁而上的新的投資熱點(diǎn)。但商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)與傳統(tǒng)住宅開發(fā)"玩法"不盡相同，除了轉(zhuǎn)變觀念和思路，目前大多數(shù)開發(fā)商面臨的難題是專業(yè)運(yùn)營人才和管理經(jīng)驗(yàn)。

除此之外，房地產(chǎn)與金融的天然結(jié)合，注定任何一種房地產(chǎn)細(xì)分市場都需要金融體系的支持和企業(yè)融資渠道的延展性。

為此，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要項(xiàng)目建設(shè)速度和現(xiàn)金流之間的平衡，而旅游地產(chǎn)的開發(fā)更需要企業(yè)融資渠道的創(chuàng)新，更需要國家金融體制的變革和配合。

以下是《每經(jīng)面對(duì)面》專訪實(shí)錄，萊蒙國際執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官林戰(zhàn)，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長蔡穗生一同暢談商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)開發(fā)的方方面面。

每經(jīng)網(wǎng)：有一句話叫，無休閑不旅游，我理解旅游地產(chǎn)更多的是一種提供人們旅游、娛樂休閑功能的產(chǎn)品，但是我們看到現(xiàn)在很多開發(fā)商在做旅游地產(chǎn)的時(shí)候，大部分都是先蓋房子，然后賣房子，從而獲得下一輪開發(fā)的資金。那么，蔡會(huì)長從你的觀點(diǎn)來看，到底如何開發(fā)才能持久，不至于企業(yè)資金問題導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾？

蔡穗生：你所說的資金問題涉及我們國家金融體制，現(xiàn)在包括商業(yè)地產(chǎn)遇到的問題，就是現(xiàn)行的金融體系不支持企業(yè)去轉(zhuǎn)型升級(jí)的，還是支持原有的發(fā)展方式，開發(fā)商最舒服的方式就是拿地蓋房子，賣掉，然后又去做下一輪開發(fā)。但這種開發(fā)模式我們認(rèn)為是最不可持續(xù)的。你要鼓勵(lì)開發(fā)商做更多的商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，有一個(gè)長線投資持有物業(yè)，需要房地產(chǎn)企業(yè)融資方式更多的是社會(huì)融資，不像現(xiàn)在那么過多的依賴銀行。那么直接融資呢，現(xiàn)在國家的金融體系不完全支持，所以房地產(chǎn)改革需要國家某些方面，尤其是金融體制的相應(yīng)改革。你剛才說到有些開發(fā)商確實(shí)在旅游區(qū)里面圈地蓋房子，賣房子，這種做法真的不是一種長期的做法，它會(huì)害了你的品牌。他也是逼于無奈，沒有資金支持下去。它必須賣了一部分房子，才有資金才足夠支持下一輪基礎(chǔ)設(shè)施的投入。

這需要檢討的是我們行業(yè)需要找到新的融資渠道，另一方面也要檢討需要國家相應(yīng)的金融體制和金融配合。

每經(jīng)網(wǎng)：蔡會(huì)長從觀察者的角色去看待如何發(fā)展旅游地產(chǎn)，那么從企業(yè)角度應(yīng)該如何去看？如何思考把一個(gè)旅游度假產(chǎn)品更好更長久的運(yùn)營下去。

林戰(zhàn)：總的原則就是一開始拿項(xiàng)目的時(shí)候，就要知道你的項(xiàng)目定位是在什么地方，是希望長期經(jīng)營，還是短期的，比如我們惠東項(xiàng)目就比較快會(huì)有一個(gè)現(xiàn)金流回來。如果是前者的話，第一你要做好充分的心理準(zhǔn)備，現(xiàn)金流回來是比較慢一些的。如果你拿了一個(gè)長期項(xiàng)目，不要希望很快現(xiàn)金流能回來。第二就是拿了項(xiàng)目你要想清楚它的賣點(diǎn)是什么。為什么在偏遠(yuǎn)的地方，又能吸引別人來。為什么跟別人的不一樣。你的客戶群在哪里，都需要想清楚才能去做，而不是先把項(xiàng)目拿了，然后再去想。