每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

早在2003年，國土部下達(dá) 《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》，嚴(yán)格限制別墅用地的供應(yīng)，如今9年過去了，各地的實際執(zhí)行情況如何？僅以上海為例，別墅或“類別墅項目”的供應(yīng)卻只增不減。

《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除個別年份外，這9年間每年新增的別墅項目供應(yīng)都達(dá)到180萬平方米左右，即使在60%的別墅樓盤成交不超過10套的今年，別墅的供應(yīng)量也達(dá)到了79萬平方米。

在 “限墅令”后的造別墅熱潮下，上海別墅價格并沒有體現(xiàn)出“稀缺效應(yīng)”。

同策咨詢機構(gòu)的研究數(shù)據(jù)顯示，2006年至2011年間，上海各類別墅成交均價僅由2006年的13403元/平方米，上漲至去年的3萬元出頭，這一漲幅并未超出上海商品房價的平均漲幅。

《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商目前發(fā)展別墅類項目的做法有很多，除了在原有的別墅用地開發(fā)別墅樓盤外，還在只能開發(fā)高層住宅的住宅用地、商業(yè)房產(chǎn)的開發(fā)用地以及工業(yè)用地中開發(fā)具有別墅形態(tài)的房地產(chǎn)項目。正是使用了上述原規(guī)劃不建別墅的地塊，開發(fā)了別墅形態(tài)的房屋，才使上海的別墅供應(yīng)量源源不斷。

在這些開發(fā)商中，來自香港的上市地產(chǎn)公司新鴻基地產(chǎn)、上置集團(tuán)等又是其中的代表。雖然他們并不承認(rèn)其開發(fā)的產(chǎn)品是“別墅”，但是卻多具備別墅的形態(tài)，同時似乎是有意無意地以“別墅”或“類別墅”的名義對外推廣，由此讓上海的新建 “別墅”或“類別墅”項目供應(yīng)大幅增長。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟說，某種意義上說，開發(fā)商在非別墅地塊造“別墅”的做法，違背增加普通住宅供應(yīng)的房地產(chǎn)調(diào)控政策方向。

新鴻基：連體住宅不是別墅

當(dāng)國土部下達(dá)“限墅令”時，誰都未曾預(yù)料，也許有一天容積率2以上的住宅項目也可以造出別墅。2005年6月,新鴻基地產(chǎn)（00016，HK）以31.85億元競得上海濰坊新村住宅地塊。根據(jù)當(dāng)時的報道，上述地塊的容積率高達(dá)2.2。

誰也未曾料到上述地塊居然也能開發(fā)出具有別墅形態(tài)的物業(yè)。根據(jù)多家媒體于2009年的報道透露，新鴻基方面曾表示，位于上海黃浦江的項目有十余棟頂級別墅，每棟總價一億元以上。

然而，新鴻基方面昨天（9月3日）卻否認(rèn)了所開發(fā)的產(chǎn)品是別墅，強調(diào)其是“連體住宅”，目前連體住宅未領(lǐng)取預(yù)售許可證，也沒有定價。

但是，業(yè)內(nèi)人士卻告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，連體住宅廣義上也是“別墅”的一種。只是業(yè)內(nèi)為了將連體住宅與獨棟別墅相區(qū)別，將其稱為“類別墅”。實際上，是別墅大類中的一個類型。

中房信研究總監(jiān)薛建雄說，類似新鴻基這樣在原本不是別墅用地的高層公寓項目中，開發(fā) “類別墅”產(chǎn)品，對高層住宅的住戶是有一定影響的。尤其是低層區(qū)的住戶，會影響景觀、視覺等。

根據(jù)薛建雄的介紹，目前類似新鴻基這樣在高容積率的高層住宅項目中造別墅或類別墅的現(xiàn)象非常多，很多“地王”項目都通過造別墅或類別墅，把高昂的土地成本轉(zhuǎn)移給別墅或類別墅，并以非常高的價格銷售地塊內(nèi)的這部分產(chǎn)品。

而這些別墅或類別墅未來上市后的銷售前景，是否像開發(fā)商所看好的那樣，還是個未知數(shù)。別墅背后的超高層住宅業(yè)主甚至可以用肉眼眺望到別墅內(nèi)的景象。欠佳的私密性，讓上海業(yè)內(nèi)對這一類強行在非別墅地塊開發(fā)的“別墅”產(chǎn)品有著非常多的擔(dān)憂。

但一定程度上，這些非別墅類地塊對別墅整體價格卻有著非常大的沖擊力。陳晟說，上述非別墅類地塊開發(fā)的“別墅”產(chǎn)品一定程度上滿足了人們對于低密度住宅的需求，但同時也混淆了其和真正受限制別墅的區(qū)別，使后者很難定出高價。

上海置業(yè)：商用地上開發(fā)“類別墅”

事實上，不僅是非別墅類的住宅地塊可以開發(fā)“別墅”，商業(yè)類的地塊也能建出形態(tài)像“別墅”的產(chǎn)品。

一家自稱受上置名人天地委托的廣告公司，日前向 《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)了一條新聞稿。根據(jù)上述新聞，“上置名人天地將作為皇冠假日酒店的獨棟貴賓樓進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營，這種將高端酒店與獨棟別墅進(jìn)行‘捆綁’銷售的形式，使置業(yè)者即可以享受五星酒店配套的高級設(shè)施與星級服務(wù)”。

然而，讓人不解的是，根據(jù)上海市公安局、上海市工商局等部門的規(guī)定，住宅是不可以用來經(jīng)營酒店的。如果上置名人天地是獨棟別墅，就意味著它可能是住宅，按照規(guī)定，這一項目就不能用來經(jīng)營酒店。

根據(jù)百度百科的資料，上置名人天地是全中國為數(shù)不多的36洞珍藏版高爾夫別墅。然而，開發(fā)商卻告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，上述上置名人天地并不是住宅，而是商用物業(yè)。記者通過網(wǎng)上房地產(chǎn)查詢也發(fā)現(xiàn)，上述項目的物業(yè)性質(zhì)是商業(yè)，而不是住宅。

然而，在商業(yè)用地中建造具有“別墅”形態(tài)的物業(yè)，卻存在違規(guī)的嫌疑。上海杜躍平律師事務(wù)所主任律師杜躍平說，別墅顧名思義就是住宅。將商業(yè)物業(yè)開發(fā)成“別墅”形態(tài)，并以“別墅”名義對外銷售，有違規(guī)的嫌疑。根據(jù)新浪樂居等網(wǎng)站上該項目的銷售信息，在物業(yè)類型上標(biāo)注為“別墅，townhouse”,不過上述銷售信息未獲得上置方面證實是否由其發(fā)布或由其代理商發(fā)布。

目前，開發(fā)商上置集團(tuán)否認(rèn)上述項目是“別墅”的說法，稱其項目資料從未對外宣傳過是“別墅”，只是物業(yè)形態(tài)上和“別墅”相似。銷售方雖未否認(rèn)確有發(fā)布過上述新聞稿，并承認(rèn)確實曾試圖將上置名人天地 “包裝”為“別墅”，但卻強調(diào)，在目前各種廣告宣傳中，并未將上置名人天地包裝為“別墅”。

有一點可以肯定的是，上海目前被開發(fā)成別墅形態(tài)的商用物業(yè)不在少數(shù)，很多項目以辦公別墅的名義對外銷售。同策咨詢機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2007年以來，容積率可以開發(fā)成獨棟別墅的商業(yè)地塊一共成交了11幅，而自2010年以來，可以開發(fā)成獨棟、聯(lián)排、雙拼混合的別墅類商用物業(yè)的地塊有50余幅。