□本報(bào)記者黃瑩穎

“買家印花稅”措施出臺(tái)兩個(gè)多月來(lái)，香港樓市成交量一度下滑七成。然而，近期香港住宅價(jià)格水平及商鋪?zhàn)饨鸪尸F(xiàn)持續(xù)上升勢(shì)頭，主要原因在于，土地供應(yīng)不足，新增房屋數(shù)量難以滿足旺盛的需求。

16日香港特區(qū)行政長(zhǎng)官梁振英發(fā)表施政報(bào)告，有關(guān)房屋及土地供應(yīng)政策的部分超過(guò)40個(gè)段落，為報(bào)告的重點(diǎn)。“找地”、增加供應(yīng)成為港府下一步解決問(wèn)題的大方向。香港業(yè)內(nèi)人士指出，雖然港府已采取措施增加市場(chǎng)供給，但化解矛盾仍需時(shí)日。未來(lái)如果房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅上漲，香港政府調(diào)控樓市的力度或加強(qiáng)。

樓市近期快速回暖業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)全年向好

1月14日下午三點(diǎn)半，香港美麗華商場(chǎng)，在售住宅項(xiàng)目“元朗尚悅”售樓處所在地，盡管是上班時(shí)間，但購(gòu)房者人數(shù)不少。中國(guó)證券報(bào)記者在現(xiàn)場(chǎng)看到有為數(shù)不少說(shuō)粵語(yǔ)的購(gòu)房者在向中介咨詢，亦有部分說(shuō)普通話的購(gòu)房者在咨詢。

到了晚上7點(diǎn)半，美麗華商場(chǎng)前人頭涌動(dòng)。與下午的差異是，該處的地產(chǎn)代理中介已忙得不可開(kāi)交，中國(guó)證券報(bào)記者在此站了約十五分鐘，并無(wú)中介來(lái)招呼。不僅僅是售樓處入口前已排起了長(zhǎng)龍，在美麗華商場(chǎng)外的露天空地上，亦是擠滿了人，不少購(gòu)房者急著向中介咨詢情況。

2012年10月26日，港府推出兩項(xiàng)“買家印花稅”辣招遏制樓市炒房。彼時(shí)，新政威力立竿見(jiàn)影，香港住宅成交量迅速下降，一度比高峰期跌了70%，此前一路上揚(yáng)的房?jī)r(jià)似乎得到遏制，反映香港住宅價(jià)格水平的中原城市領(lǐng)先指數(shù)一度連跌三周。

不過(guò)，近期樓市出現(xiàn)了新變化，令香港地產(chǎn)業(yè)界原本悲觀的情緒轉(zhuǎn)向。香港中原地產(chǎn)創(chuàng)始人施永青表示，只要實(shí)施“買家印花稅”的措施，樓市交投就會(huì)受到抑制，2013年樓市的表現(xiàn)一定趕不上2012年。“不過(guò)，最近接觸了中原的一線同事，發(fā)覺(jué)他們對(duì)樓市的前景普遍較為樂(lè)觀。他們大都認(rèn)為，政府的政策只能令交投回落，但無(wú)法扭轉(zhuǎn)樓市的價(jià)格升勢(shì)。”從近期中原城市領(lǐng)先指數(shù)的表現(xiàn)看，在2012年11月連跌三周后，連續(xù)上升四周，最新數(shù)據(jù)為115.6點(diǎn)，比歷史高位僅差1.21點(diǎn)。

在商業(yè)地產(chǎn)方面，根據(jù)高緯環(huán)球公布的報(bào)告，香港銅鑼灣租金已上升至每年每平方米23670美元。這意味著銅鑼灣已經(jīng)超越紐約第五大道，成為全球最昂貴的購(gòu)物地段。預(yù)計(jì)2013年核心商業(yè)區(qū)，例如銅鑼灣和尖沙咀的商鋪?zhàn)饨饘⑸仙?0%-15%；非核心商業(yè)區(qū)則繼續(xù)上漲5%-10%。此外，2012年11月、12月香港商鋪成交總量突破100億港元，超越同期住宅交易金額。

值得注意的是，對(duì)于2013年樓市的趨勢(shì)，香港業(yè)界人士普遍樂(lè)觀。戴德梁行香港董事總經(jīng)理陶汝鴻認(rèn)為，香港經(jīng)濟(jì)基調(diào)仍然良好，目前的買家已經(jīng)全部屬于長(zhǎng)線投資者及自用購(gòu)房者，整體而言，今年房?jī)r(jià)走勢(shì)仍樂(lè)觀。預(yù)期今年中小住宅房?jī)r(jià)將有5%至10%的升幅，而豪宅價(jià)格預(yù)計(jì)持平，最多上漲5%。即便政府再推出新措施，房?jī)r(jià)料保持穩(wěn)定，甚至?xí)^續(xù)呈上升趨勢(shì)。

游資涌港熱衷炒樓供求矛盾日益加劇

在熱錢涌港的背景下，投資房產(chǎn)仍是有利可圖的渠道。IMF(國(guó)際貨幣基金組織[微博])最新研究報(bào)告指出，QE3后國(guó)際游資大量流入香港是近期房?jī)r(jià)上升的一大因素。事實(shí)上，從商業(yè)地產(chǎn)的情況看，被調(diào)控新政暫時(shí)逼退的熱錢有轉(zhuǎn)戰(zhàn)商鋪等未調(diào)控領(lǐng)域的跡象。

香港置業(yè)一中介人士給中國(guó)證券報(bào)記者算了一筆賬。“拿元朗尚悅項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在銀行利率是2%，但按照周邊樓盤的租金計(jì)算，回報(bào)率在4%左右，這樣即使從租金考慮，置業(yè)也是很劃算的。”

中原地產(chǎn)報(bào)告預(yù)計(jì)，在熱錢持續(xù)涌入及低息環(huán)境下，2013年香港工商鋪、豪宅及新房市場(chǎng)買賣金額可望再創(chuàng)新高，私人住宅租金及售價(jià)全年有望上升18%。資金長(zhǎng)期停泊香港，是樓市向上的基礎(chǔ)。

一方面是仍高企的住宅需求，另一方面，存量在短期內(nèi)仍難滿足需求。施永青認(rèn)為，自從政府的辣招推出后，市面上的賣盤全面減少，即使繼續(xù)放盤，但賣意不強(qiáng)，價(jià)錢就降不下來(lái)。在供應(yīng)不足的情況下，買家不得不在價(jià)錢上遷就一下，導(dǎo)致房?jī)r(jià)不但沒(méi)有下降，反而迅速反彈。施永青指出，香港樓市存量太少，之前政府的調(diào)控只在于遏制需求，沒(méi)增加供應(yīng)，甚至在某種程度上，二手房的供應(yīng)也受到制約。

這種供需矛盾的情況短期內(nèi)難以改變。美聯(lián)物業(yè)首席分析師劉嘉輝提供了一組數(shù)據(jù)，綜合統(tǒng)計(jì)私人住宅、公屋等，預(yù)計(jì)2012年至2019年住宅供應(yīng)量將達(dá)31.3萬(wàn)套，雖然比2004年至2011年期間增加30%，但仍比1996年至2003年的水平低40%左右。

政府在2002年開(kāi)始減少土地供應(yīng)，不再主動(dòng)拍賣土地，過(guò)去多年香港土地供應(yīng)一直處于較低水平，比如過(guò)去兩年土地供應(yīng)量比2000年前低50%左右。香港政府?dāng)?shù)據(jù)顯示，過(guò)去5年，平均每年私人單位落成量只9800個(gè)，出租公屋約1500個(gè)，居屋是零。換句話說(shuō)，過(guò)去5年，公私營(yíng)單位每年落成量只有約24800個(gè)。去年，私人住宅單位空置率是4%，是15年以來(lái)的新低。英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)香港分會(huì)主席關(guān)健表示，住宅價(jià)格飆升及商廈供應(yīng)短缺反映香港急需穩(wěn)定的長(zhǎng)遠(yuǎn)土地供應(yīng)。長(zhǎng)遠(yuǎn)而言，香港無(wú)疑需要更多土地應(yīng)付人口增長(zhǎng)。

多策并舉增加宅地供求失衡短期難改

事實(shí)上，香港政府已認(rèn)識(shí)到供應(yīng)不足對(duì)樓市的負(fù)面影響。16日梁振英發(fā)表任內(nèi)首份施政報(bào)告，其中有關(guān)房屋及土地供應(yīng)政策的部分超過(guò)40個(gè)段落。

施政報(bào)告提及，土地短缺嚴(yán)重阻礙了社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，扼殺了不少創(chuàng)業(yè)和發(fā)展事業(yè)的機(jī)會(huì)。但只要攤開(kāi)地圖，就可以清楚看到，在郊野公園和具高保育價(jià)值地帶以外，香港仍有不少未開(kāi)發(fā)的土地，也有不少可供考慮的填海地點(diǎn)。

報(bào)告提出，房屋政策目標(biāo)為協(xié)助基層市民“上樓”，滿足基本住屋需求；讓市民按自己的負(fù)擔(dān)能力和條件，選擇安居之所，并鼓勵(lì)自置居所；在出租公屋之上，提供有資助的自置居所，搭建置業(yè)階梯；維持私人樓市健康平穩(wěn)發(fā)展，在供應(yīng)緊張的情況下，優(yōu)先照顧香港永久性居民的需要。

梁振英表示，經(jīng)過(guò)各部門的努力，政府已掌握的土地可供2012-2013年度起5年內(nèi)落成約7.5萬(wàn)個(gè)新公屋單位，及在2016-2017年度起的4年內(nèi)落成約1.7萬(wàn)個(gè)新居屋單位。首批新居屋單位，預(yù)計(jì)可在明年預(yù)售。私人住宅市場(chǎng)方面，在未來(lái)3至4年，新房市場(chǎng)預(yù)計(jì)可提供67000個(gè)單位。

按報(bào)告提出的多項(xiàng)措施，估計(jì)短、中期可提供作房屋用途的土地300公頃，預(yù)計(jì)可供興建約12.87萬(wàn)個(gè)住宅單位。此外，港府也會(huì)盡快推進(jìn)新界東北新發(fā)展區(qū)、洪水橋新發(fā)展區(qū)、發(fā)展新界北部地區(qū)和大嶼山、于維多利亞港以外適度填海、發(fā)展巖洞及地下空間等，籌劃長(zhǎng)遠(yuǎn)土地供應(yīng)。

不過(guò)，盡管如此，因?yàn)檫^(guò)去兩年施工量不足，近兩年樓市的供應(yīng)仍難以快速增長(zhǎng)。香港地產(chǎn)業(yè)界人士預(yù)測(cè)，市場(chǎng)供應(yīng)明顯增加最快要3-4年，最慢則可能要5-6年。香港南豐集團(tuán)董事總經(jīng)理蔡宏興判斷，供求失衡難以于短期明顯改善，而因?yàn)榻ㄖ杀旧仙?，預(yù)期香港房?jī)r(jià)今年回落機(jī)會(huì)渺茫，全年房?jī)r(jià)穩(wěn)步上行的概率較大。

香港立法會(huì)議員謝偉銓指出，總體來(lái)看，樓市調(diào)控政策實(shí)施力度較好，但未來(lái)如果房?jī)r(jià)持續(xù)大幅上漲，香港政府調(diào)控的力度將會(huì)加強(qiáng)。