每經(jīng)編輯｜張茉楠    

◎張茉楠 （國家信息中心預(yù)測部副研究員）

房價已經(jīng)成為中國經(jīng)濟不可承受之重。中指院最新數(shù)據(jù)顯示，2013年1月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為9812元/平方米，環(huán)比上漲1%，漲幅較去年12月擴大0.77個百分點，這也是百城平均房價環(huán)比連續(xù)第8個月上漲。

面對投機性購房卷土重來，以及剛需恐慌性入市等亂象，房地產(chǎn)市場再次陷入各種非理性行為與升值預(yù)期，房價上漲相互強化、相互推動的惡性循環(huán)，市場調(diào)節(jié)和政府管制雙重失靈，房地產(chǎn)市場失穩(wěn)失控的風(fēng)險不斷加大。供給管理還是需求管理這是方向性問題。

從國際公認(rèn)的衡量房地產(chǎn)市場泡沫化指標(biāo)，如房地產(chǎn)價格與城市居民家庭年收入之比、房屋租售比、租金回報率等指標(biāo)來看我國房地產(chǎn)市場的泡沫化程度也極高。以房價與收入為例，國際公認(rèn)的合理區(qū)間是3~6倍，但目前我國的絕大多數(shù)城市尤其是大城市，這一比值普遍在10倍以上，一些特大城市甚至超過20倍、30倍。高房價不僅使普通百姓不堪重負(fù)，也透支了中國經(jīng)濟持續(xù)成長的未來。

以地產(chǎn)經(jīng)營為內(nèi)核的投資拉動經(jīng)濟增長模式在加速我國城鎮(zhèn)化、工業(yè)化進程，推動我國經(jīng)濟高速增長的同時，也衍生出地產(chǎn)承受之重、房價高位運行、房地產(chǎn)市場自律機制缺失、房地產(chǎn)市場支撐空心化等系列問題。房價高企不僅有土地財政、城市化進程加快、供求失衡、充沛的流動性等原因，更有房地產(chǎn)市場錯誤定位，房地產(chǎn)保障體系滯后以及單一供給模式造成的公共資源配置失衡的問題。

當(dāng)前房地產(chǎn)市場上投資型房地產(chǎn)購買行為與消費型房地產(chǎn)購買行為之間的分界越來越模糊。與其他商品不同，房地產(chǎn)是兼具消費和投資雙重屬性的一種商品。當(dāng)房地產(chǎn)成為投資品時，作為財富持有形式的房地產(chǎn)投資需求主要取決于個人的財富數(shù)量、房地產(chǎn)投資相對于其他資產(chǎn)的報酬和投資房地產(chǎn)的實際報酬。房地產(chǎn)的投資需求對于貨幣、資本、土地等市場的變化非常敏感，一旦房地產(chǎn)成為投資品，那么投資品的價格就不遵循一般商品的供求規(guī)律，投資品市場沒有均衡點，不存在均衡價格，只要有現(xiàn)實的貨幣流和潛在的收益預(yù)期，投資需求就會不斷增加，價格也就越漲越高。

事實上，在中國房地產(chǎn)被視為僅僅是經(jīng)濟政策的一部分，而非社會政策的一部分，因為把房地產(chǎn)視為經(jīng)濟政策，其GDP功能，對經(jīng)濟增長的貢獻被凸顯出來，而其社會功能，也就是社會成員對房地產(chǎn)的需求和人們的空間權(quán)就會忽視。當(dāng)房地產(chǎn)成為支柱產(chǎn)業(yè)，投資性需求成為房地產(chǎn)市場主引擎時，房地產(chǎn)市場的定位就被扭曲了。

我國房地產(chǎn)市場泡沫化的深層次矛盾在于供給模式的單一和公共資源配置的失衡。住房需求是多層次的，高收入階層的奢侈性房地產(chǎn)、中等收入階層的改善性房地產(chǎn)以及低收入者的保障性房地產(chǎn)都有各自的房地產(chǎn)需求定位，房地產(chǎn)供給體系更應(yīng)該是多元化多層次的。當(dāng)前中國房地產(chǎn)制度和供給體系應(yīng)進行徹底改革，將投資性需求和奢侈性房地產(chǎn)交由市場，而對真正出于消費性和自主性房地產(chǎn)需求的交由政府，并根據(jù)不同層次的房地產(chǎn)需求對土地供應(yīng)和金融支持做出合理安排。

政府提供的住房供給體系包括保障性房地產(chǎn)體系和公共住房供給體系。當(dāng)前國家的著力點還在為解決低收入家庭的房地產(chǎn)需求的限價房、經(jīng)濟適用房和廉租房方面，還屬于產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上的房地產(chǎn)保障體系。事實上當(dāng)今許多發(fā)達國家和地區(qū)都在探索構(gòu)建多樣化的租賃房供應(yīng)體系，以租賃為主的公共住房制度早就在其房地產(chǎn)保障體系中居于核心地位，新加坡的“組屋”、日本的“公營住宅”、中國香港地區(qū)的“公屋”、英國的“社會房”等都是如此。公共住房完全由政府主導(dǎo)，由政府投資建設(shè)，由政府部門運營管理，并以低廉的價格進行租賃或銷售。同時貨幣化補貼也是這些國家的成功經(jīng)驗。比如德國政府根據(jù)家庭人口、收入及房租支出情況給予居民以適當(dāng)補貼，保證每個家庭都能夠有足夠的房地產(chǎn)支付能力，有86%的德國人都可以享有不同額度的購房補貼和租金補貼。

高房價是懸在中國經(jīng)濟頭上的達摩克利斯之劍。如果不改變房地產(chǎn)市場的發(fā)展思路和供給模式，不對房地產(chǎn)制度進行徹底改革，中國房地產(chǎn)市場泡沫化仍難以根本解決，在這方面供給管理遠(yuǎn)比需求管理更有效。

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