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每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者獲悉，中房信的數(shù)據(jù)顯示，上海2012年賣出總價在千萬的高端住宅超過1500套，是歷史上的第二個成交高峰。但是開發(fā)高端住宅的遠洋地產(chǎn)（03377，HK）上海公司，卻度過了暗淡的一年。

上海網(wǎng)上房地產(chǎn)資料顯示，遠洋地產(chǎn)開發(fā)的遠洋博堡雅墅項目在2012年1月和11月有過兩次成交，分別售出4套和1套，而真正成交的只有2套。此后不僅再無成交，而且在去年有過3次合同撤銷，占到總簽約次數(shù)的60%。

中房信研究總監(jiān)薛建雄表示，盡管過去年上海高端住宅市場有所升溫，但是銷售阻力仍然很大，開發(fā)商如果不能在定價和營銷上做得更好，滯銷依然難免。

合同撤銷率偏高/

中房信監(jiān)測遠洋博堡雅墅項目的銷售記錄顯示，去年該項目盡管有過5次成交記錄，但真正賣出的只有2套，分別是18棟和19棟。其中，19棟曾在去年有過合同撤銷記錄，11月份再一次訂立合同。另外，曾在2012年1月賣出的11棟和12棟，則已經(jīng)撤銷了成交記錄。

薛建雄告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，按照遠洋博堡雅墅的合同成交和撤銷數(shù)據(jù)，應該在上海房地產(chǎn)行業(yè)中算是撤銷率比較高的。由于此前上海市住房保障和房屋管理局對于購房資格有嚴格規(guī)定，如果限購是不可能辦理網(wǎng)上交易登記的。因此，上述合同撤銷不可能是因為購房者沒有購房資格而產(chǎn)生的。

上海中原物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會雍透露，總價千萬的高端房出現(xiàn)高撤銷率有多種原因，其中有可能是虛假成交。由于高端住宅的總價高，辦理抵押獲取貸款比例和金額都較高，有些地產(chǎn)商就會在獲取按揭貸款上動腦筋，故意虛假擬訂成交合同，等到有真實的客戶購買，再將合同撤銷。他同時表示，這一做法還有另一個好處，就是能夠吸引消費者的關注。

但遠洋博堡雅墅的有關宣傳負責人否認了上述可能性。他說，遠洋博堡雅墅之所以出現(xiàn)多次合同撤銷，原因是客戶在購買數(shù)月后，逾期付款，已構成違約，所以公司才決定撤銷合同。至于是什么原因造成客戶逾期付款，以及客戶的身份，上述負責人均未透露。

中國指數(shù)研究院副院長陳晟說，政策層面確實有緊縮高端住宅貸款的內(nèi)容，購房者有可能因此無法及時辦理貸款。

然而，宋會雍則稱，去年大多數(shù)高端住宅的信貸申請并未遇到阻礙。在申請材料齊全的情況下，千萬級貸款申請顯然都可以獲批。

資金回籠緩慢/

無論是什么原因造成遠洋博堡雅墅的高合同撤銷率，在去年上海高端住宅市場迅速回暖的大背景下，上述項目全年實際只成交了2套，總銷售額不到8000萬元的銷售業(yè)績，顯得十分黯淡。

根據(jù)中房信的資料，2012年總價在千萬的高端住宅中，尚東鼎售出了94套；而價格超過2000萬元的綠城玫瑰園售出了20余套，銷售量和銷售額都遠遠超過遠洋博堡雅墅。

薛建雄稱，造成遠洋博堡雅墅滯銷的一個最重要原因，在于其所在的寶山羅店區(qū)域，歷來不是上海人心目中高端物業(yè)集中的區(qū)域。區(qū)域的認可度很重要，以三林區(qū)域為例，因為世博會的舉辦以及前灘等規(guī)劃的出臺，目前很受端客戶的認可。除了尚東鼎外，去年5月上市的總價在千萬的萬科五玠坊成交量也高達215套。

相比之下，遠洋博堡雅墅所在的寶山羅店區(qū)域，就不是一個大家能夠接受的傳統(tǒng)高端住宅區(qū)，開發(fā)商又沒有通過一系列的宣傳，改變購房者對羅店區(qū)域的傳統(tǒng)認知，再加上項目的單價和總價都比較高，銷售乏力自然就難以避免。

遠洋博堡雅墅項目的銷售乏力，拖累了遠洋地產(chǎn)在上海的資金回籠速度。資料顯示，遠洋博堡雅墅的開發(fā)用地，是在2010年8月，由遠洋地產(chǎn)通過旗下附屬公司以18.99億元購入的兩幅地塊之一。和遠洋博堡雅墅同時購入的另一項目——遠洋七號，截至昨日，也僅售出9.5億元，兩個項目相加總銷售額僅為10.3億元左右。而和遠洋地產(chǎn)同一年在上海拿地的地產(chǎn)商，諸如萬科、龍湖等早就通過銷售，迅速回籠了前期支付土地出讓金。

此前，《每日經(jīng)濟新聞》記者的調(diào)查顯示，在房價上漲幅度有限的大背景下，地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力更多由銷售速度決定，即使綠城、融創(chuàng)等素來開發(fā)高端項目為主的開發(fā)商也越來越多選用高周轉(zhuǎn)策略，提升其贏利能力。類似遠洋地產(chǎn)的房企，未來要提升上海項目的回報率，仍然需要提高其銷售速度。

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