每經(jīng)記者 徐學成 發(fā)自廣州

日前，《每日經(jīng)濟新聞》記者獲悉，由中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國房地產(chǎn)測評中心3家單位聯(lián)合發(fā)布的《中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評報告》（以下簡稱報告）正式公布。報告顯示，2012年，我國房地產(chǎn)行業(yè)前10強企業(yè)市場占有率從2009年的8.57%提高至2012年12.37%，創(chuàng)下近年來最高點，房企分化趨勢日趨明顯。

前10強榜單中，萬科以絕對優(yōu)勢傲視群雄，恒大、保利分列榜眼和探花位置，緊隨其后的是萬達、中海、綠地、龍湖、華潤置地、世茂和富力。2012年，前10強房地產(chǎn)開發(fā)銷售總額達7973.66億元，占500強銷售總額32%，較2011年提高4個百分點。而從房企銷售集中度來看，前10強房地產(chǎn)企業(yè)市場占有率從2009年的8.57%提高到2012年的12.37%，創(chuàng)下近年來最高點。

巨頭之間的競爭逐漸白熱化，“一家獨大”的萬科開始接受挑戰(zhàn)。報告顯示，2012年除萬科之外，還有兩家企業(yè)進入銷售額“千億陣營”，而去年銷售額逼近千億的恒大則在銷售面積這項數(shù)據(jù)上已超越了萬科，雖然其綜合排名屈居第二，但以銷售規(guī)模來看，恒大已經(jīng)開始對萬科形成了實質(zhì)威脅。

截至昨日（3月24日），前10強中，已有萬科、中海、龍湖、華潤置地、富力等上市房企發(fā)布了2012年業(yè)績，從今年的銷售預期來看，房企“巨頭”的擴張仍然在繼續(xù)。

其中，龍湖2012年的銷售金額為401.3億元，2013年則將目標調(diào)高至460億元，除此之外，華潤置地和富力2012年合約銷售分別為521.9億元和322億元，今年的銷售預期則調(diào)高至570億元和420億元，其中，富力的調(diào)升幅度最為明顯，超過了30%。

中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，房企分化加劇是市場競爭的必然結果，在“巨頭”繼續(xù)擴張的形勢下，中小型開發(fā)商將面臨被兼并或淘汰的風險。

但是，企業(yè)規(guī)模的擴大并不能讓房企巨頭們“高枕無憂”，去年房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤率和收益率下降的趨勢并未改變。2012年，500強開發(fā)企業(yè)凈利潤均值為4.34億元，同比下降18.64%；現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額近年來首次同比下降，為30.89億元。同期，500強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)收益率均值為2.15%，相比2011年下降33.31%；凈資產(chǎn)收益率和成本費用利潤率分別下降39.88%和22.89%至4.70%和14.78%。

“利潤的絕對值大其實更多是因為攤子大，實際上利潤水平是在下降。”顧云昌指出，近年來，土地價格以及人工成本的上漲增加了企業(yè)成本，盈利效率的快速滑坡，表明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營效率并未像銷售業(yè)績一樣讓人滿意，企業(yè)持續(xù)成長狀況堪憂。

對此，顧云昌指出，在產(chǎn)品定位以及增長模式上，房企均需作出調(diào)整，目前市場上以剛需為主，企業(yè)的產(chǎn)品也需根據(jù)對象來確定，同時，房企需要進一步提高周轉率，以提高資金的利用效率。