每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

王石日前在公開(kāi)場(chǎng)合表示，由于不少萬(wàn)科的客戶將移民海外，其中30%選擇北美作為目的地，因此萬(wàn)科會(huì)跟隨這些客戶進(jìn)軍北美。

“如果沒(méi)有充裕的資金和開(kāi)發(fā)模式、沒(méi)有更好地了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求及特色等，那么，房企布局海外有可能會(huì)面臨不同程度的風(fēng)險(xiǎn)。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，從機(jī)會(huì)成本及投資回報(bào)率的角度考慮，在新型城鎮(zhèn)化的驅(qū)動(dòng)影響下，盡管樓市會(huì)一直經(jīng)受調(diào)控的影響，但是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然比國(guó)外具有投資價(jià)值。

房企出海仍在“試水”階段

萬(wàn)科今年2月與鐵獅門(mén)房地產(chǎn)公司（TishmanSpeyerProperties）宣布成立合資公司，共同開(kāi)發(fā)美國(guó)舊金山富升街201地塊（201FolsomStreet）的高層豪華住宅公寓項(xiàng)目。該項(xiàng)目是萬(wàn)科在北美市場(chǎng)的首次投資。

萬(wàn)科方面在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，公司進(jìn)行國(guó)際化業(yè)務(wù)嘗試的目的，主要在于獲得實(shí)地認(rèn)識(shí)和理解海外成熟市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的機(jī)會(huì)，通過(guò)合作學(xué)習(xí)國(guó)外優(yōu)秀同行的專(zhuān)業(yè)能力和管理水平。萬(wàn)科表示，公司不僅僅是從投資的角度來(lái)看待美國(guó)市場(chǎng)，還希望能夠?qū)W習(xí)美國(guó)這個(gè)成熟市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)和管理經(jīng)驗(yàn)。

截至目前，已有碧桂園、中國(guó)建筑、中國(guó)鐵建、萬(wàn)科等十余家大型房企在海外有房地產(chǎn)項(xiàng)目或確定投資計(jì)劃。業(yè)內(nèi)人士分析，國(guó)內(nèi)龍頭房企頻繁投資海外房產(chǎn)的目的，不僅僅是為了學(xué)習(xí)。一位熟悉海外房產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士向記者透露，房企出海，仍處于“試水”階段，目前來(lái)看暫沒(méi)有成功的案例。

張宏偉分析，中國(guó)房企“出海”不僅僅是戰(zhàn)略布局上的考慮，更重要的是想利用國(guó)內(nèi)房企在銷(xiāo)售渠道的資源優(yōu)勢(shì)，吸引國(guó)內(nèi)高端職業(yè)客群到海外置業(yè)投資。“進(jìn)一步講，部分大型房企的全國(guó)化布局基本完成，從戰(zhàn)略布局角度需要國(guó)際化；從投資項(xiàng)目來(lái)看，多為旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，而鎖定的客戶多為國(guó)內(nèi)客戶，企業(yè)也可借此整合產(chǎn)業(yè)鏈，吸引國(guó)內(nèi)客戶投資。”

國(guó)內(nèi)比海外更具投資價(jià)值

上海易居研究院研究院嚴(yán)躍進(jìn)表示，類(lèi)似于萬(wàn)科這樣的大型房企頻頻涉足海外，仍然面臨著各種風(fēng)險(xiǎn)。從宏觀角度看，國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)也不平靜。作為市場(chǎng)化程度較高的美國(guó)市場(chǎng)，風(fēng)險(xiǎn)傳播途徑將更復(fù)雜，并能顯著影響相應(yīng)的海外項(xiàng)目。而從微觀角度看，國(guó)內(nèi)大型房企多帶有“以壟斷謀暴利”的成長(zhǎng)痕跡。這種模式，在國(guó)外如沒(méi)有較好的資本運(yùn)作及風(fēng)險(xiǎn)把控能力，則完全可能拖累其相應(yīng)項(xiàng)目。

開(kāi)發(fā)模式的差異化，也是房企出海的門(mén)檻。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商出國(guó)首先面臨的是拿地困境，國(guó)外土地是私有的，開(kāi)發(fā)商拿地的方式和國(guó)內(nèi)完全不一樣，并且難度不小，有的甚至還要征得該地塊周邊幾公里范圍內(nèi)人群的同意。

嚴(yán)躍進(jìn)分析，在國(guó)外市場(chǎng)化因素大于行政化因素的背景下，國(guó)外開(kāi)發(fā)更注重在制度大框架下走市場(chǎng)操作流程。二是相比國(guó)內(nèi)“重資產(chǎn)”模式，國(guó)外“輕資產(chǎn)”模式更為成熟。

此外，海外房產(chǎn)“購(gòu)買(mǎi)力”也是制約房企出海的瓶頸。張宏偉認(rèn)為，在中國(guó)城市化進(jìn)程尚未完成的市場(chǎng)背景下，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然會(huì)有至少10~20年的發(fā)展機(jī)會(huì)。從機(jī)會(huì)成本及投資回報(bào)率的角度考慮，在新型城鎮(zhèn)化的驅(qū)動(dòng)影響下，盡管樓市會(huì)一直受到調(diào)控的影響，但是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然比國(guó)外具有投資價(jià)值。