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每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

5月6日晚間，萬科發(fā)布了公司2013年4月份銷售及近期新增項(xiàng)目情況簡報(bào)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者看到，近期新增的11個(gè)項(xiàng)目大部分位于鄭州、昆明等二三線城市，而其在北京新增的一個(gè)項(xiàng)目（御府）卻位于東城區(qū)地安門這一核心位置，支付地價(jià)款6.92億元。

公告中“御府”項(xiàng)目原系新加坡凱德集團(tuán)旗下所持有的一個(gè)住宅項(xiàng)目，之前的案名為“御府77”，這一項(xiàng)目雖然體量不大，占地面積僅為0.4萬平方米，但由于緊鄰景山公園，稀缺性不言而喻。

“此次出售項(xiàng)目所獲收益將用于新項(xiàng)目以及加強(qiáng)現(xiàn)有業(yè)務(wù)運(yùn)營能力。”凱德集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人6日就項(xiàng)目出售一事回復(fù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱，此舉系集團(tuán)正常的資產(chǎn)策略考慮，也符合凱德一貫堅(jiān)持的本地收入用于本地投入的原則。而根據(jù)凱德方面發(fā)布的消息顯示，因該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓所獲得的利潤為4600萬新幣，折合人民幣2.3億元。

萬科6.92億元接盤

對(duì)于寸土如金的北京來說，五環(huán)以內(nèi)的土地早已讓開發(fā)商望穿秋水，更別說二環(huán)以里、緊鄰天安門、景山公園這樣的超黃金地段。“以該地段來評(píng)斷的話，項(xiàng)目最終入市的價(jià)格起碼要在8萬~10萬元/平方米。”亞豪機(jī)構(gòu)市場研究總監(jiān)郭毅稱。

但從這一市場預(yù)期來看，萬科的這次買賣做得十分“劃算”。根據(jù)公告內(nèi)容顯示，該項(xiàng)目位于北京市東城區(qū)地安門，項(xiàng)目東至北河沿大街，西至嵩祝院西巷，南至沙灘北街，北至嵩祝院。項(xiàng)目凈用地面積約0.4萬平方米，容積率3.5，計(jì)容積率總建筑面積約1.4萬平方米。萬科擁有該項(xiàng)目90%權(quán)益，須支付地價(jià)款總額6.92億元。

以此來算，該項(xiàng)目收購成本約為4.9萬元/平方米。對(duì)于一向以打造高周轉(zhuǎn)、主剛需的萬科來說，高端項(xiàng)目屈指可數(shù)，目前在售的如園項(xiàng)目，每平方米5萬元的均價(jià)也僅與這一項(xiàng)目的收購底價(jià)持平。

“如果這個(gè)項(xiàng)目包裝好了，將會(huì)是北京頂級(jí)豪宅的又一新標(biāo)桿。”郭毅說道，但在其看來，項(xiàng)目具體的產(chǎn)品如何也將是決定萬科此次收購的成功與否，“包括項(xiàng)目的戶型、面積大小這些是萬科目前無法決定的，還要看之后市場的接受度如何。”

記者注意到，此次收購并非萬科全權(quán)持有該項(xiàng)目，而只是持有了其90%的權(quán)益，剩下的10%的權(quán)益所屬則是一家并不知名的投資公司。

此前有報(bào)道稱，此次萬科的聯(lián)合方為北京弘華偉業(yè)投資有限公司，為何會(huì)與其聯(lián)合收購，萬科集團(tuán)副總裁毛大慶曾公開表示，“這家投資公司沒有操盤的資格，所以委托萬科，我們主要提供智力支持。”

記者隨后在北京市企業(yè)信用信息網(wǎng)查詢了解到，北京弘華偉業(yè)投資有限公司注冊(cè)資金為6250萬元，成立于2008年，注冊(cè)地在北京市懷柔區(qū)，主要經(jīng)營范圍為項(xiàng)目投資、投資管理、資產(chǎn)管理、投資咨詢等等。

“其實(shí)凱德之前從未與萬科有過接洽，都是通過這個(gè)第三方的投資公司來進(jìn)行項(xiàng)目出讓商談的，直到萬科發(fā)出公告，凱德方面才知道是被萬科拿下。”一位接近該項(xiàng)目的消息人士向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露。

凱德稱為回籠現(xiàn)金流

一直以來，以商業(yè)見長的凱德在住宅方面則略顯平淡。根據(jù)其官網(wǎng)顯示，目前凱德集團(tuán)在北京的住宅項(xiàng)目共有6個(gè)。而在售的僅有凱德錦繡這一個(gè)項(xiàng)目，雖然公司層面一直強(qiáng)調(diào)凱德在住宅與商業(yè)方面的開發(fā)投入為50:50，但不難看見，在國內(nèi)住宅市場，凱德的優(yōu)勢(shì)并不明顯。

“對(duì)于凱德來說不是特別了解北京住宅產(chǎn)品的趨勢(shì)，但他主要在商用地產(chǎn)方面擁有很強(qiáng)的操控能力，而且他們更看重每年的凈利潤率，對(duì)于這種銷售型的產(chǎn)品來說，既會(huì)占用現(xiàn)金流，又會(huì)影響到凈利潤的增值。”一位分析人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》指出。

但在接受記者采訪時(shí)，凱德方面則表示，出售項(xiàng)目是集團(tuán)正常的資產(chǎn)策略考慮，希望將資金用于新項(xiàng)目及加強(qiáng)業(yè)務(wù)運(yùn)營能力。上述接近該項(xiàng)目的消息人士向記者透露，凱德出售該項(xiàng)目則有意更快回籠現(xiàn)金流，并希望在北京拿地，“目前該項(xiàng)目在轉(zhuǎn)讓前已經(jīng)進(jìn)入了內(nèi)部裝修階段，當(dāng)時(shí)這個(gè)價(jià)錢收購方覺得合適，凱德也就轉(zhuǎn)出了。”

據(jù)悉，對(duì)于該項(xiàng)目萬科會(huì)對(duì)其進(jìn)行改造并負(fù)責(zé)銷售，同時(shí)還會(huì)自持一部分。

“對(duì)于萬科來說，雖說早期是通過做一些比周邊同區(qū)域產(chǎn)品更高的產(chǎn)品，但這幾年則一直在高周轉(zhuǎn)的路線，快速回籠資金，不難看出，萬科有意拓寬其高端產(chǎn)品線，但這也是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)。”上述分析人士指出。