每經(jīng)編輯｜每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 葉燕婷 發(fā)自香港、深圳    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 葉燕婷 發(fā)自香港、深圳

8月5日，中國海外發(fā)展（00988，HK以下簡稱中海外）公布的2013年中報(bào)顯示，公司上半年銷售額800.7億港元（約合632.1億元），營收達(dá)321.9億港元（約合254.1億元），凈利潤達(dá)到110.3億港元 （約合80.0億元），較去年同期增長31.6%。

縱觀今年各房企的表現(xiàn)，地產(chǎn)行業(yè)暴利時(shí)代正在加速退卻。根據(jù)同策咨詢數(shù)據(jù)，2013年第一季度，上市房企的凈利潤率已經(jīng)下滑至13%左右。然而，中海外卻逆勢(shì)上漲，2013年年中凈利潤率由去年同期的32.8%上升至33.5%。

中海外的利潤為什么能這么高？保利高層曾在公開場(chǎng)合表示：“看不懂中海外的利潤。”長期研究中海外的某分析員認(rèn)為，高利潤率來自復(fù)合因素：母公司中國建筑工程總公司的央企優(yōu)勢(shì)和建筑行業(yè)背景、中海外自身運(yùn)營成本控制、融資利率、以及逆勢(shì)低價(jià)拿地的策略。

土地成本“先天”優(yōu)勢(shì)/

身為中國建筑行業(yè)巨頭中國建設(shè)工程總公司旗下的房產(chǎn)公司，中海外擁有一項(xiàng)最基礎(chǔ)卻是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)匱乏的優(yōu)勢(shì)。深圳勘察設(shè)計(jì)院某業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前很多房企其實(shí)在房產(chǎn)項(xiàng)目施工中忽略了很多技術(shù)細(xì)節(jié)，但中海外在這方面比較專業(yè)，“對(duì)材料和工程的價(jià)格和質(zhì)量，中海外的人都很內(nèi)行，各環(huán)節(jié)的監(jiān)管要求也更嚴(yán)。無論是設(shè)計(jì)方還是工程施工方，遇到這樣的甲方，我們出的活兒更細(xì)。”

中海外的項(xiàng)目賣價(jià)往往高于同業(yè)，根據(jù)今年中報(bào)推算，公司房屋銷售均價(jià)為15295.12港元/平方米（約合12071元/平方米），《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)各大房企業(yè)績報(bào)表統(tǒng)計(jì)，今年上半年銷售面積突破500萬平方米的房企共計(jì)7家，中海外成為唯一一家銷售單價(jià)突破1.2萬元的房企，而保利、恒大分別以11140元/平方米、11323元/平方米位列二、三名，萬科則以10461元/平方米排在第四位。

克而瑞研究中心分析師朱一鳴認(rèn)為，中海外的央企背景給公司拿地帶來較大的優(yōu)勢(shì)，“中海外的地塊大都在一二線城市，位置也比較好，這一定程度上給了中海外提高定價(jià)的優(yōu)勢(shì)。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱公司年報(bào)顯示，2012年，華東片區(qū)以50.96億港元的毛利潤成為中海外毛利最高的項(xiàng)目區(qū)域，今年，公司持續(xù)加倉華東，上半年超過四成的購地金用于上海、南京及杭州三座城市拿地，共計(jì)拿下約114萬平方米土地，為此花費(fèi)高達(dá)88.34億元。

對(duì)于為何能夠拿到相對(duì)優(yōu)良的地塊，盛富資本CEO黃立沖表示，橋梁、隧道、公路、地鐵等市政項(xiàng)目，政府都想大力建造，但普遍面臨資金缺乏的問題。憑借建筑項(xiàng)目，中海外的母公司中國建筑工程總公司能相對(duì)輕松地獲得項(xiàng)目貸款，并先替政府暫時(shí)墊付工程款，相當(dāng)于為政府的城市基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目提供了融資便捷。以此交換，中海外作為中國建筑旗下的房地產(chǎn)公司，在當(dāng)?shù)刈匀幌硎苣玫氐谋憷?。他表示，其?shí)這種手法也是很多房地產(chǎn)公司換土地的一種手段，在業(yè)內(nèi)并非特例。

嚴(yán)謹(jǐn)把控營銷費(fèi)用/

除此之外，朱一鳴表示，中海外長期在香港運(yùn)作房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，對(duì)于各環(huán)節(jié)的成本控制近乎苛刻，也在業(yè)內(nèi)早有傳言。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱中海外2013年中報(bào)顯示，今年前6個(gè)月，公司分銷費(fèi)用4.50億港元（約合3.55億元），而同一時(shí)期，萬科的銷售費(fèi)用為14.31億元，而拿地位置相對(duì)偏遠(yuǎn)、營銷力度較大的碧桂園更高達(dá)15.29億元，相當(dāng)于中海外的3倍。

朱一鳴表示，中海外品牌優(yōu)勢(shì)相對(duì)明顯，地塊位置優(yōu)越，客源并不缺乏，因此房產(chǎn)銷售大多通過自己的銷售團(tuán)隊(duì)，不需要?jiǎng)佑么砉镜目驮矗瑳]有了中介分享銷售利潤，中海外的營銷費(fèi)用當(dāng)然不高。

事實(shí)上，中海外的營銷團(tuán)隊(duì)有一套非常嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某杀究刂埔?guī)則：廣告及市場(chǎng)推廣的計(jì)劃、預(yù)算和執(zhí)行都有一套監(jiān)督體制；對(duì)于廣告制作也有相應(yīng)的招標(biāo)體系確保不超預(yù)算，另外還通過降低媒體發(fā)布的折扣點(diǎn)，直接降低廣告費(fèi)用。

除了營銷成本低廉，中海外的行政費(fèi)用也低于行業(yè)其他大佬。2013年半年報(bào)顯示，中海外今年前6個(gè)月的行政費(fèi)用共計(jì)7.54億港元（約合5.95億元），而萬科為11.9億元，碧桂園為8.77億元。以此計(jì)算，僅從營銷和行政兩項(xiàng)費(fèi)用來看，中海外比萬科省下16.7億元，比碧桂園節(jié)約14.56億元，相當(dāng)于兩家公司上半年凈利潤的1/4~1/3。

借貸成本同業(yè)最低/

今年上半年，中海外加權(quán)平均借貸成本為3.8%，公司公告稱是同業(yè)最低水平。2012年各大房企年報(bào)顯示，中海外去年全年財(cái)務(wù)費(fèi)用僅2.86億港元（約合2.25億元）。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，在各大房企中，幾乎沒有一家企業(yè)低于此數(shù)字，碧桂園為2.58億元，萬科為7.65億元，保利地產(chǎn)為8.9億元。

仔細(xì)觀察下來，中海外仍走銀團(tuán)貸款的老路。上半年公司在香港完成120億港元的融資額。其中，今年6月下旬，中海外簽訂57﹒5億港元短期貸款，年底到期，用作即時(shí)營運(yùn)資金。承貸的4家銀行包括匯豐、東亞、中行及農(nóng)行，涉資分別為20億、15億、12﹒5億及10億港元。

而今年更早，中海外同樣通過銀團(tuán)貸款的方式與包括中國銀行（香港）、中國建設(shè)銀行（香港）、匯豐銀行、恒生銀行在內(nèi)的11家銀行組成的銀團(tuán)簽訂一項(xiàng)62億港元5年期的銀團(tuán)貸款，目前已經(jīng)完成額度分配。

盛富資本CEO黃立沖分析，赴港銀團(tuán)貸款的最大優(yōu)勢(shì)在于較低的利率，與內(nèi)地相比，利率普遍降低3%~4%左右。

而此前，龍湖地產(chǎn)相關(guān)人士曾對(duì)記者表示，銀團(tuán)貸款因利率較低，風(fēng)險(xiǎn)可控，一直是有實(shí)力的房企偏向的融資方式，但同時(shí)，這種貸款的門檻也非常高，需要房企本身具備良好的評(píng)級(jí)，以及在各銀行擁有良好的業(yè)務(wù)往來及信用記錄，除此之外，企業(yè)本身開發(fā)的項(xiàng)目體量和品質(zhì)也是能否獲得踴躍認(rèn)購的重要因素。

黃立沖則對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，中海外項(xiàng)目大多在一二線城市，產(chǎn)品抗風(fēng)險(xiǎn)能力較高，另外對(duì)于內(nèi)地房企，銀團(tuán)貸款更多由央企獲得，中海外母公司中國建筑工程總公司也是中海外融資的一個(gè)很大優(yōu)勢(shì)，從以往的例子來看，即使企業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)問題，也有母公司甚至政府出手相救。

另外，中海外良好的機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)也令其能獲得更低利率的貸款。自2005年以來，中海外成為內(nèi)地上市房企中為數(shù)不多的獲得穆迪評(píng)級(jí)的香港上市企業(yè)，今年2月，穆迪和標(biāo)普分別上調(diào)了對(duì)公司的投資評(píng)級(jí)，其中穆迪評(píng)級(jí)為Baa1/穩(wěn)定，標(biāo)普為BBB+/穩(wěn)定。

近幾年，中海外再融資一帆風(fēng)順，即使在去年初房地產(chǎn)行業(yè)普遍融資困難之時(shí)，中海外仍能以4.875%的利率在香港發(fā)行7.5億美元5年期債券，同樣在港融資，碧桂園近3年香港發(fā)債約43億港元，利率達(dá)到9.24%，約為中海外的兩倍，而行業(yè)規(guī)模龍頭萬科在銀行放貸緊縮時(shí)，曾依托房地產(chǎn)信托融資，利率多在7%左右。

淡季出手低價(jià)拿地/

中海外公司董事局前主席孔慶平曾在年中業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示，中海外向來在任何合適的時(shí)候都會(huì)買地，目前公司的財(cái)務(wù)狀況很好，有充分的的余地做出選擇。同時(shí)他表示，今年不會(huì)調(diào)高土地購置計(jì)劃，仍是年初定下的800萬平方米。

截至2013年6月底，中海外手握銀行結(jié)余現(xiàn)金518.0億港元 （約418.8億元），超過萬科的362.5億元，但手頭寬裕的中海外并不急于拿地，今年上半年共計(jì)拿下土地11幅?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者查閱中海外7月通訊錄獲悉，上半年拿地總樓面面積470.59萬平方米，相比公司去年全年超千萬平方米的新增土地面積，略顯保守。公司上半年拿地花費(fèi)150.85億元，以此計(jì)算，今年新增土地的平均樓面地價(jià)為3205元/平方米，僅占上半年每平方米銷售均價(jià)的26%。

從孔慶平對(duì)于前海土地的克制亦能看出中海外在土地市場(chǎng)的謹(jǐn)慎，他表示，前海的土地公司當(dāng)然關(guān)注，也正在研究，但前海只是中海外目標(biāo)市場(chǎng)的1/30，公司要更多考慮自身的定位，前海土地拿到也好，沒拿到也好，都不會(huì)對(duì)中海外產(chǎn)生“質(zhì)”的影響。

1998年金融危機(jī)時(shí)，中海外在香港高價(jià)拿地后地價(jià)大幅下跌，因此吃過大虧。此后，中海外公司現(xiàn)任董事局主席郝建民對(duì)土地成本便有了更加嚴(yán)格的要求：測(cè)算利潤率高于10%才能拿地。

蘭德咨詢宋延慶表示，一般來說，中海外會(huì)選擇淡季拿地，常在第一季度或第四季度頻繁出擊。他認(rèn)為，此時(shí)拿地非常合適，以6~8個(gè)月的開發(fā)周期計(jì)算，正好避開了勞工市場(chǎng)的緊張期，又能在銷售的黃金時(shí)期預(yù)售。

去年中海外再次詮釋了 “淡季出擊”，年末兩個(gè)月的拿地量超過前10個(gè)月總量，更創(chuàng)下12月單月拿下10幅土地的記錄，也使得全年拿地面積猛增至1032萬平方米。

除了淡季出手以外，中海外獲得低價(jià)土地的另一種方式是通過收購。2010年3月，中海外通過收購光大地產(chǎn)，獲得旗下170萬平方米的土地儲(chǔ)備，以收購價(jià)30.72億港元粗略推算，這批土地的樓面均價(jià)僅為1800港元左右。

今年5月，中海外再次豪擲18.15億港元購回西安、青島以及沈陽項(xiàng)目的剩余股權(quán)，將三個(gè)項(xiàng)目變?yōu)楣救Y所有。記者發(fā)現(xiàn)，三地項(xiàng)目均為商業(yè)/住宅綜合體，其中，西安項(xiàng)目含有三幅土地，總面積為26.9萬平方米，青島項(xiàng)目含有4.31萬平方米土地，而沈陽項(xiàng)目的體量高達(dá)46.9萬平方米。截至2013年3月底，三地項(xiàng)目的評(píng)估值總計(jì)高達(dá)92.91億元人民幣。