每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自杭州    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自杭州

“就從現(xiàn)在看，今后兩三年，城鎮(zhèn)化要能夠影響到房地產(chǎn)，我個(gè)人認(rèn)為不現(xiàn)實(shí)?！?/p>

“新型城鎮(zhèn)化”是今年房地產(chǎn)業(yè)最大的關(guān)注熱點(diǎn)。但是，北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉卻在由每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)社主辦的 “第三屆中國價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)”上給開發(fā)商潑了盆冷水。其認(rèn)為，新型城鎮(zhèn)化短期內(nèi)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生影響。

鐘偉認(rèn)為，城鎮(zhèn)化不是一個(gè)硬件投資的城鎮(zhèn)化，而是圍繞著人的城鎮(zhèn)化。常住人口是城鎮(zhèn)化第一階段要面對(duì)的問題，如果考慮戶籍人口，我國城鎮(zhèn)化率不到40%；如果考慮常住人口，城鎮(zhèn)化率達(dá)到50%，其中2.38億人已經(jīng)在城市長期居住工作，但是沒有城市戶口。等這部分人的問題基本解決了，才是戶籍漸次放開，農(nóng)民進(jìn)城的問題。

鐘偉說，農(nóng)民進(jìn)城過程中帶來最大的需求應(yīng)該是保障房建設(shè)，而不應(yīng)該是商品房。由于常住人口在城市居住，農(nóng)民進(jìn)了城，那么關(guān)于現(xiàn)在已有的土地存量，也就是工業(yè)用地、制造業(yè)用地和居住用地才能大部分調(diào)整。

鐘偉認(rèn)為，今后幾年房地產(chǎn)的運(yùn)行，盈利模式會(huì)更加復(fù)雜一些。純做地產(chǎn)或者純做商業(yè)這個(gè)模式已經(jīng)難以為繼，未來需要的是一端是地產(chǎn)，另一端是產(chǎn)業(yè)，這個(gè)產(chǎn)業(yè)不僅是商業(yè)，還會(huì)更廣義一些。比如一端是地產(chǎn)，另外一端可能是物流，可能是養(yǎng)老，可能是更為復(fù)雜的商業(yè)業(yè)態(tài)混合。

他說，簡單的住宅地產(chǎn)結(jié)束了，在今后兩三年，最大的機(jī)會(huì)應(yīng)該是交通樞紐。國務(wù)院下決心要推動(dòng)海陸空一體化，也就是把高鐵、空港、高速公路等這些交通物流的節(jié)點(diǎn)都連接起來，其中最典型的是上海虹橋。在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資方面有經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)，有可能通過重點(diǎn)交通樞紐的建設(shè)獲得更大的收益。

日出東方董事長徐新建在會(huì)上發(fā)表了同樣的觀點(diǎn)。其表示，差異化的市場(chǎng)就要到來，需要每個(gè)開發(fā)企業(yè)開發(fā)出具有更高價(jià)值的項(xiàng)目?！俺擎?zhèn)化還沒開始，城鎮(zhèn)化一定是讓公眾到小城市去，小城市的人到大城市去。一二線這些未來重點(diǎn)區(qū)域，我認(rèn)為潛力還是非常巨大的?！?/p>