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每經記者 蒙湘林

今年以來拿地頻頻的中糧地產（000031，收盤價3.90元）繼向中糧集團及關聯(lián)方借款后，融資觸角又伸向了私募基金。今日，中糧地產披露，子公司中糧南京與私募基金公司上海中城永躍投資中心 （以下簡稱中城永躍）簽署合作協(xié)議，后者以股權投資和股東貸款的方式對公司在建的南京住宅項目進行投資，投資金額共計7億元。有地產業(yè)內人士對此表示，作為地產央企，中糧地產借道私募基金融資實屬罕見，資金需求的壓力可見一斑。

項目樓面地價7338元/平方米

公告顯示，中糧地產下屬子公司中糧南京、項目公司鴻云置業(yè)與中城永躍簽署投資協(xié)議。協(xié)議約定，中糧南京與中城永躍共同對項目公司進行增資，其中中城永躍增資3.675億元，中糧南京增資2.825億元。增資后，中糧南京持有項目公司51%股權，中城永躍持有項目公司49%股權。同時，中城永躍提供股東貸款3.325億元，期限為1年，年利率7.5%。

據了解，此次合作協(xié)議的投資標的為項目公司鴻云置業(yè)旗下的南京上坊項目，該地塊于2013年6月27日由中糧地產以23.4億拿下，溢價率高達67%，出讓面積為14.5萬平方米，樓面地價7338元/平方米。項目公司在獲得增資后注冊資本將增至7.5億元。截至今年8月31日，項目公司凈資產為9948.66萬元，營業(yè)收入為0萬元，凈利潤為-51.34萬元。

此外，協(xié)議約定了具體的股權投資退出方式，即當目標項目可售面積的銷售率達到85％之日或私募基金對項目公司首筆投資到賬日之日起滿42個月之后，中城永躍有權轉讓。深圳某大型房企投研人士程利偉告訴記者：“投資協(xié)議并沒有設定退出時的約定回購價格，如果回購價只按市價計算，那么私募基金將在一定程度上替上市公司承擔項目的遠期風險。”

借道私募緩解資金壓力

《每日經濟新聞》記者翻查公司公告發(fā)現(xiàn)，中糧地產以往的融資渠道一般為銀行貸款、大股東融資擔保、大股東額度增信以及關聯(lián)方直接借款等形式，此次采取的與私募股權基金合作投資地產項目的融資方式并不常見。

據公告介紹，合作方中城永躍是有限合伙型私募基金，基金注冊時間為今年8月26日。程利偉告訴記者：“從基金注冊時間看，很明顯是為南京住宅項目融資需要而特意設立的，側面說明中糧地產對資金需求的急切。”

記者也注意到，今年7月，中糧地產在北京以23.6億元購得孫河地塊，扣除公租房面積之后的樓面均價達到驚人的48444元/平方米。程利偉進一步分析認為，在高價拿地之后，中糧地產在后續(xù)開發(fā)建設上將面臨較大的資金壓力，此次借道私募很明顯是希望解資金之渴。

瑞銀證券近期研報也對中糧地產的資金狀況表示擔憂，中糧地產上半年營收雖然同比增長139%至29億元，但毛利率下降8個百分點至30%，由于銷售、管理及財務費用高企，其扣非凈利潤仍然虧損1.1億元，負債率盡管降至74%，但短期有息負債僅略低于貨幣資金余額，占總借款比重大幅升至54%。因此，公司的資金狀況仍很緊張，難以支持持續(xù)擴大土地儲備。