每經編輯｜每經記者 杜冉樂 發(fā)自成都    

每經記者 杜冉樂 發(fā)自成都

萬科在2004年財報中提到公司十年戰(zhàn)略時表示，“高速發(fā)展的商品住宅行業(yè)需要大量的資金來支持，而要全面解決資金需求的難題，必須依靠金融產品創(chuàng)新和多元化融資渠道，其關鍵在于金融企業(yè)與地產企業(yè)之間信任關系的建立，而目前公司治理和風險控制能力已經得到金融界普遍認同的房地產企業(yè)只是少數(shù)”。

2004年前后，中國房地產業(yè)就開始涉足地產金融，到目前，星浩資本、高和資本、盛世神州等本土房地產私募基金漸趨成熟。今年，萬科甚至通過收購，成為徽商銀行的最大單一股東。人們不禁要問，是什么成就了地產金融的爆發(fā)式增長？

地產私募草莽式群起/

“當時，房地產金融還是一灘渾水，私募基金涉足房地產相當于高利貸?！被貞洰斈辏珖康禺a商會理事、交大房地產金融總裁俱樂部副會長李驍向 《每日經濟新聞》記者如是說。

2007年，國際金融投資家聯(lián)合會執(zhí)行主席、國際私募聯(lián)盟執(zhí)行主席孫飛曾在博客中寫道，“信托法、合伙企業(yè)法等相關法規(guī)地陸續(xù)出臺欲將其合法化、規(guī)范化。私募基金正逐步由地下轉為地上，開始半遮半掩地為中國過高的儲蓄余額尋找合理的投資渠道。在這些渠道中，人們能夠明顯感覺到：私募基金的房地產情結尤盛，地產投資的引力巨大。”

此前一年，中國《合伙企業(yè)法》已獲全國人大修訂通過，從而增加了“有限合伙人基金制”這一企業(yè)類型，也令被國外廣泛用于私募股權投資基金的有限合伙人制度在中國取得了合法“身份”。

然而，2007年初，以“房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算”為標志的樓市調控啟動，原本野蠻生長的國內房地產業(yè)應聲變臉，各地“爛尾樓”頻現(xiàn)。相關報道稱，當時溫州民間資本一改過往炒房團的浮躁面目，代之以由數(shù)家創(chuàng)投公司聯(lián)合擔保，組建上千億投融資基金，擬收購二線城市的部分“爛尾樓”項目。

同時，包括天津、北京、上海等城市支持PE發(fā)展的政策措施陸續(xù)出臺，中國本土的私募股權投資市場自此風生水起。

2010年初，剛成立幾個月的“中國首支人民幣商業(yè)地產私募股權基金”高和資本成功收購凱德置地旗下的北京凱德華璽項目整體商業(yè)。其實，這個項目原本也是凱德置地在2007年收購的爛尾樓項目。

幾乎在同一年，盛世神州、星浩資本、穩(wěn)盛投資等多種背景的本土私募股權投資基金在一線城市誕生，這一年也被業(yè)內稱為“中國房地產私募基金元年”。在重慶、成都等西部核心城市，重慶華房股權投資基金成立，成都合力達集團董事長羅劼也擬發(fā)起設立成都本土的首支房地產私募基金。

“吸血鬼”還是中國合伙人？/

據(jù)清科研究中心近期研報顯示，國內房地產基金存續(xù)期相對較短，一般為3年；國內房地產基金的投資理念多以“賺快錢”為主，回報倍數(shù)普遍不高，歷史最高值為2010年的1.5，到2013年上半年僅有1.24，并呈持續(xù)下滑趨勢，但內部收益率較可觀，由2010年最高點25%，到2012年觸底反彈，今年上半年攀升至19.6%。

“房地產私募基金要求的年收益率在30%左右，主要以短期債權向開發(fā)商借貸，本身就是高利貸。”羅劼向《每日經濟新聞》記者表示，即使做私募股權基金，也是為了保證債權的安全。

作為國際商用地產服務商，美國NAI新巢地產成都總經理蔣鵬在接受采訪時也深有同感。他認為，當前外來的房地產私募基金就像“吸血鬼”，來了之后只想尋求高回報，開發(fā)商著急時只把他們當作過橋資金。對于試水私募基金的進展，羅劼說，“公司至今還沒有做房地產私募，做起來很難，市場還存在‘劣幣驅逐良幣’的問題?！?/p>

不過，在中國房地產投資基金聯(lián)盟秘書長閆宗成看來，這是二線城市地產私募難的典型特征，根本原因是募資能力、管理能力、人才隊伍等要素不具備，而應借助全國平臺資源，再找好的項目投資。

“在2008年、2009年，國內房地產私募確實有過高利貸泡沫的經歷，投資人要求的回報率在30%以上。泡沫破裂之后，隨著大環(huán)境的改善，高凈值客戶增多，投資人要求的回報率在12%~25%左右，已經理性了很多?！遍Z宗成說。

目前，包括高盛、諾亞財富、基匯資本、普凱資本、麥格理旗下MGPA基金等海外私募基金巨頭也已搶灘中國市場，國內以開發(fā)商為背景的地產私募基金，如中城聯(lián)盟投資基金、復地景業(yè)基金、萬通立體之城發(fā)展基金、首創(chuàng)橫琴光和城基金、云南城投安盛創(chuàng)享基金、金地穩(wěn)盛投資等也日趨亢奮。

“中國已投資或擬投資房地產行業(yè)的機構數(shù)為421家，房地產基金個數(shù)為545支。其中以開發(fā)商為背景，以PE機構進入房地產投資領域，以基金背靠產業(yè)為背景的這三類機構成為房地產基金的中堅力量?！鼻蹇蒲芯恐行囊晃换鹧芯繂T表示，2012年一些機構在樓市低迷時期加緊布局，全年房地產私募股權基金投資案例數(shù)量明顯增長，投資金額則受整體經濟形勢影響出現(xiàn)小幅下滑。

中國私募REITs漸趨成型/

前不久，住建部政策研究中心主任秦虹表示，房地產私募基金近年來出現(xiàn)了一些變化，例如投資領域從相對偏向后端到面向全產業(yè)鏈：一些私募基金從拿地環(huán)節(jié)便已介入，“開發(fā)”、“銷售”，甚至到商業(yè)地產的“持有”，全產業(yè)鏈的投資已經出現(xiàn)。

今年8月7日，遠洋地產與太古地產發(fā)布消息稱，兩公司合作開發(fā)的成都“睿東中心”辦公樓項目以21億元售出，售出面積占整棟面積89%。據(jù)業(yè)內人士透露，買家可能是金盈灃（深圳）私募基金，抑或是某同學會成立的私募基金。

據(jù)了解，這個商業(yè)項目位于成都的東大街，這里也被定位為中國西部的“華爾街”，已有花旗銀行等國際金融機構進駐。

“商業(yè)地段決定租金收益率，包括私募基金在內，在選擇持有商業(yè)上都會看重這一點。”方詠投資（上海）有限公司董事長陳哲源表示。

在蔣鵬看來，目前中國商業(yè)地產實質的問題，是沒有市場化的退出機制，由于投資渠道不完善，商業(yè)項目的整棟交易無法以證券化形式退出。

據(jù)相關機構研報透露，在市場上，類似國外私募REITs的金融組織形式已經出現(xiàn)，甚至已對最難的基金“退出”環(huán)節(jié)給出解決方案。其中，高和資本的“類持有”基金模式屬于典型的探索和嘗試，這種模式通過將舊有物業(yè)收購后進行整體改造，植入租戶，簽訂資管協(xié)議，提供一段時間內的資產管理服務，并約定收益，最終將產品銷售給終端投資者。

在前不久的世界華商地產論壇上，秦虹表示，目前商業(yè)地產資產證券化探索正逐漸升溫，海外發(fā)行是短期內國內部分商業(yè)地產REITs的可選途徑，無論“探索式”還是“規(guī)范型”，基礎資產的質量即租金現(xiàn)金流優(yōu)良程度都是資產證券化成敗的關鍵。

在李驍看來，目前一線城市人均GDP已邁入1萬美元門檻，消費型社會到來，房企持有型物業(yè)也會大量增加，中國房地產開發(fā)模式將由香港模式轉向美國模式——不再要求開發(fā)商們操作房地產開發(fā)投資經營全鏈條，而只扮演管理者、參與者、經營者或職業(yè)經理人等角色之一，代表一種高度細分的專業(yè)化分工。

“隨著中國金融環(huán)境的持續(xù)改善，一二線城市存量房產的大量增加，預計2014年將成為中國版的房地產投資信托基金（REITs）元年。”閆宗成表示，他們正在準備打造一支融合金融機構、開發(fā)商、專業(yè)投融資人等為一體的房地產私募股權投資基金。