文/張銳

馬年春節(jié)剛過，廣州最大的國有企業(yè)越秀集團成功收購香港創(chuàng)興銀行部分股權(quán)的消息就不脛而走。據(jù)悉，這是國內(nèi)首宗由地方國企完成，且是金融危機以來境外資本在香港地區(qū)的最大一筆收購交易，越秀集團動用了116.4億港元巨資，吃進了創(chuàng)興銀行75%的已發(fā)行股本。惹人眼球的是，就在1月底，恒大地產(chǎn)收購了華夏銀行4.522%的股份，躍升為后者的第五大股東。而稍早一點，萬科斥資30億港元認購了徽商銀行的發(fā)行股份，成為后者的單一最大股東。

房企跨界銀行并不是什么新鮮事。最近5年，相繼有中國泛?？毓杉瘓F、綠地集團、華潤置地集團、僑鑫集團、星河集團以及新華聯(lián)等進入銀行業(yè)。只是，當萬科、恒大、越秀這些“千億軍團”或地方國企龍頭也紛紛邁開進入銀行業(yè)的腳步時，意味著國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)入股銀行金融的陣勢正在顯著加大，房地產(chǎn)金融化正呈現(xiàn)出加速趨勢。

全球知名的房地產(chǎn)研究機構(gòu)克而瑞(中國)在一份最新研究報告中說，純房企入股銀行后，能在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外形成另一高利潤增長極。據(jù)中房協(xié)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理狀況藍皮書(2013)》的報告，受制于成本上漲與需求下降的約束，未來房地產(chǎn)行業(yè)將會出現(xiàn)年均凈利潤率次第降低1個百分點的趨勢，房地產(chǎn)行業(yè)平均凈利潤率將觸及“10%警戒線”。與此同時，銀行業(yè)2013年實現(xiàn)凈利潤1.38萬億元，相較2012年的凈利潤水平還有增長。雖然截至2013年末銀行貸款不良率小幅升至1.05%，但2014年甚至是未來數(shù)年不良資產(chǎn)率突破1.2%的可能性并不大，銀行所具有的穩(wěn)健盈利能力不容置疑。重要的是，滬深16家上市銀行的股價估值正處于歷史最低位置，此時房地產(chǎn)企業(yè)果斷出手，完全可以通過“抄底”獲取未來令人心動的溢價收益。

而相對于財務(wù)投資，房企入股銀行在融資方面訴求可能更為強烈。據(jù)央行《2013年金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》，2013年末，金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額14.6萬億元，同比增長19%；增量上，房地產(chǎn)全年增加2.34萬億元，同比多增9987億元，增量占同期各項貸款增量的28%。然而，由于存量流動性的過剩，未來M2增量會逐步收縮，加之基于高企房價的宏觀調(diào)控，房企今后獲得信貸資源的難度將進一步加大。不僅如此，按照國務(wù)院日前發(fā)布的《關(guān)于加強影子銀行監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，不僅信托公司被禁止開展非標準化理財資金池業(yè)務(wù)，私募股權(quán)投資基金也被禁止開展債權(quán)類融資業(yè)務(wù)，而這兩類被禁止的影子銀行業(yè)務(wù)的資金原來主要流向了房地產(chǎn)行業(yè)。“錢緊”的現(xiàn)實倒逼著房地產(chǎn)企業(yè)抓緊拓展新的融資平臺。

相比于信托、基金，商業(yè)銀行不僅有較大的儲蓄來源，而且有穩(wěn)定的現(xiàn)金管理功能，房企如能在股權(quán)層面與銀行深度合作，在密切與信貸供給方關(guān)系的前提下，還能確?，F(xiàn)金流的安全和資金需求的順暢。特別是如能收購上市銀行股權(quán)并成為核心股東，房地產(chǎn)企業(yè)等于就獲得了又一條直接融資的通道。從這個角度而言，房企入股銀行，反映的是地產(chǎn)商對未來房市的樂觀預(yù)期心態(tài)。

但是，按《商業(yè)銀行法》的相關(guān)規(guī)定，商業(yè)銀行對同一借款人的貸款余額與商業(yè)銀行資本余額的比例不得超過10%，而且商業(yè)銀行對股東貸款的條件不得優(yōu)于其他貸款人，同時，《商業(yè)銀行集團客戶授信業(yè)務(wù)風(fēng)險管理指引》也明確規(guī)定，一家商業(yè)銀行對單一集團授信余額不得超過該商業(yè)銀行資本凈額的15%。在諸多隔離墻制度的約束下，房企入股銀行所能獲取融資空間的擴張半徑將非常有限。因此，拓寬融資平臺還不是房地產(chǎn)企業(yè)跨界銀行的最終目的。作為一種戰(zhàn)略指向，房企入股銀行所謀求的行業(yè)經(jīng)營模式創(chuàng)新與相關(guān)產(chǎn)品創(chuàng)新趨勢特別值得關(guān)注。

往大的方面看，隨著住宅產(chǎn)業(yè)化的試點逐漸推進，入股銀行后，未來房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)出“金融業(yè)+加工業(yè)”的發(fā)展趨勢，行業(yè)升級特色非常顯著。許多房企通過入股銀行而謀變的動力十分強烈。萬科為目前掌握著超過50萬套住房的現(xiàn)成客戶資源，近兩三年來一直在籌劃提供“社區(qū)金融服務(wù)”，入股徽商銀行后，萬科就具備了向所管理的社區(qū)提供網(wǎng)上銀行和零售銀行等各類服務(wù)的功能。另外，萬科的合作對象包括8000家建材供應(yīng)商及承包商，這些企業(yè)在融資時需要萬科的支持或向銀行推薦。而涉足銀行后，萬科就可通過融資平臺打通整個產(chǎn)業(yè)鏈的上下游。

必須肯定，目前房企跨界銀行獲得了最為難得的“窗口期”。由于受到利率市場化趨勢以及互聯(lián)網(wǎng)金融興起的政策與產(chǎn)業(yè)壓力，商業(yè)銀行愈來愈強烈地感到未來生存的艱難。據(jù)普華永道與中國銀行業(yè)協(xié)會發(fā)布的《中國銀行家調(diào)查報告(2013)》顯示，超過七成銀行家對未來三年銀行的收入及利潤增長預(yù)期有所下調(diào)。正是如此，作為機構(gòu)投資者的房地產(chǎn)企業(yè)介入商業(yè)銀行，肯定會得到后者的歡迎。至少由市場剛需支撐的房地產(chǎn)企業(yè)盈利前景還是值得期待的。依此觀之，未來房企跨界銀行的風(fēng)頭將會越來越甚。

(作者系中國市場學(xué)會理事、經(jīng)濟學(xué)教授)