本報記者 張敏

樓市降溫趨勢日益明顯。國家統(tǒng)計局18日發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月，在全國70個大中城市中，57個城市的新建商品住宅價格環(huán)比上漲，創(chuàng)最近13個月新低，房價整體漲幅明顯收窄。2月70個大中城市新建商品住宅價格同比平均上漲11.1%，比1月份回落1.3個百分點。

分析人士認為，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)與春節(jié)后多個地方樓盤降價的現(xiàn)象頗為吻合。樓市傳統(tǒng)的“小陽春”恐難出現(xiàn)，今年樓市成交量將明顯走低。

同比漲幅整體收窄

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2月，在全國70個大中城市中，57個城市的新建商品住宅價格環(huán)比上漲，4個城市價格下降，9個城市價格持平。4個價格下降的城市分別為牡丹江、溫州、安慶、濟寧，價格持平的城市包括哈爾濱、杭州、?？?、唐山、丹東、吉林、九江、韶關、大理。平均而言，當月70個大中城市新建商品價格環(huán)比上漲0.28%，漲幅創(chuàng)最近15個月新低。

就同比而言，2月有69個城市房價上漲，但漲幅均明顯收窄。在一線城市中，上海的同比漲幅最高，達18.7%，而北京、廣州、深圳的同比漲幅分別為15.5%、15.9%、15.9%。國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉表示，據(jù)計算，2月全國70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格分別同比平均上漲11.1%和6.4%，分別比1月回落1.3個和1個百分點。

今年春節(jié)之后，不少三四線城市傳出房地產供應過剩、市場消化遲緩的消息。杭州、南京等城市近期出現(xiàn)零星的降價并向廣州、上海等一線城市蔓延的趨勢。多家機構認為，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)走勢與當前的市場表現(xiàn)頗為一致。

分析人士認為，在連續(xù)多個月沒有實質性調控政策出臺的情況下，房價漲勢放緩和降價現(xiàn)象的出現(xiàn)，體現(xiàn)了市場的自我調整。鏈家地產的分析稱，2012年以來房價的快速上漲導致部分城市房價與購買力的背離持續(xù)拉大，部分需求被擠出市場，房價調整壓力增加。

今年初以來，面對樓市明顯偏淡的情況，房企采取多種方式應對，如推出促銷活動，或以明顯低于預期的價格開盤。這些舉措進一步增強了房價下降的預期。

實際購房成本難下降

3月16日，位于北京南六環(huán)大興區(qū)天宮院區(qū)域的“住總萬科橙”項目開盤。其毛坯房銷售均價2.1萬元/平方米，比銷售人員此前預計的2.6萬元/平方米的精裝房價格低5000元。即使剔除裝修價格，開盤價也要比預期價格低約3000元/平方米。作為北京近兩年來的首個“低開”項目，萬科橙的降價被認為具有信號意義。

分析人士指出，由于銀行房貸政策收緊，即使房價有所下降，購房者的實際成本不僅沒有下降，甚至還有所提高。北京中原地產市場研究總監(jiān)張大偉表示，首套房貸款利率8.5折的優(yōu)惠如今已絕跡，目前執(zhí)行基準利率已成主流，部分銀行甚至要求利率上浮5%。

張大偉表示，銀行提高首套房貸利率，對剛需購房者壓力很大，開發(fā)商的降價可能趕不上房貸增加的利息支出。

除北京外，在全國多個熱點城市，首套房利率優(yōu)惠政策也已基本絕跡，這在很大程度上對沖了房價下降給購房者帶來的實惠。分析人士表示，從今年以來銀行房貸操作的實踐來看，差別化信貸政策尚待真正落實，剛需購房者的實際購房成本仍難以下降。

或遭“倒春寒”

購房成本的提高抑制了成交量。以北京為例，據(jù)北京市住建委的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至3月16日，今年以來北京新建住宅簽約8588套，二手房住宅簽約18156套，同比分別下降57.5%和66%；新建住宅簽約297.2億元，二手房住宅簽約521億元，合計818.8億元，同比下降58%。

按照慣例，每年3-5月，樓市往往迎來成交量回升，這被業(yè)內稱為“小陽春”。在沒有調控政策突然干預的情況下，上半年的“小陽春”與下半年的“金九銀十”往往是一年中房地產（000736）銷售的高峰時段。

亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫認為，從當前市場的交易情況來看，在自住商品房推出、銀行信貸收緊、價格回落預期等多方面因素的沖擊下，市場觀望情緒有所增強，注定今年3月的“小陽春”難以重現(xiàn)去年的盛況。有業(yè)內人士稱之為“倒春寒”。

張大偉表示，從春節(jié)過后的一輪新建住宅剛需項目的定價來看，當前房地產企業(yè)與購房者之間的博弈已出現(xiàn)微妙的變化。購房者觀望情緒增強，房企“讓利跑量”的心理逐漸占了上風，供需格局悄然生變。去年北京市單價在2萬元/平方米左右的剛需項目供需比基本是1:4，目前已經(jīng)降低到1:2左右。隨著部分項目的搶跑消化，供需結構出現(xiàn)扭轉的可能性依然存在。市場一旦對房價回落形成一致性預期，則需求很可能突然銳減。