每經(jīng)編輯｜葉檀    

每經(jīng)評(píng)論員 葉檀

真正對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成打擊的重武器是利率上升、稅收上調(diào)。

目前房貸市場(chǎng)收緊，正是貸款利率上升的表現(xiàn)。在線金融搜索平臺(tái)“融360”發(fā)布4月份房貸分析報(bào)告，從去年以來(lái)直到今年4月，銀行放貸趨緊，從房貸市場(chǎng)戰(zhàn)略撤退。

在“融360”調(diào)查的23個(gè)城市中，僅有9城還存在利率優(yōu)惠，其中7個(gè)城市有9折利率優(yōu)惠，兩個(gè)城市有9.5折利率優(yōu)惠，其余城市的房貸利率最低為基準(zhǔn)。有16個(gè)城市出現(xiàn)停貸現(xiàn)象。統(tǒng)計(jì)顯示，停貸的銀行以股份制商業(yè)銀行居多。在城市停貸占比排行中，深圳、重慶、北京三個(gè)城市居前。

各大銀行不僅提高利率，對(duì)房貸出現(xiàn)“戰(zhàn)略放棄”的態(tài)度，除國(guó)有銀行出于社會(huì)責(zé)任未減少房貸業(yè)務(wù)外，其他銀行正在逐漸減少個(gè)人房貸業(yè)務(wù)，更多銀行駐點(diǎn)開(kāi)始撤離售樓處。

房貸從香餑餑變成臭豆腐，并不是央行政策指導(dǎo)的產(chǎn)物，而是實(shí)際利率上升的背景下，銀行作為理性人主動(dòng)選擇的結(jié)果。筆者詢問(wèn)了某銀行分行行長(zhǎng)，他明確表示，沒(méi)有指導(dǎo)電話，沒(méi)有不準(zhǔn)貸的禁令，銀行暫停房貸是為了減少風(fēng)險(xiǎn)、提升房貸利率為了保本盈利。

資金價(jià)格水位上升，銀行理財(cái)產(chǎn)品收益率在5.5%左右，而上海銀行間拆借市場(chǎng)1年期同業(yè)拆借利率5月13日為5%。央行5年以上貸款基準(zhǔn)利率為6.55%，如果首套房貸打9折，房貸為5.895%，這樣的利率既無(wú)法滿足基本盈利需要，也無(wú)法覆蓋長(zhǎng)貸帶來(lái)的期限錯(cuò)配等不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)。

銀行提高利率以自保，讓貸款者知難而退，或者要求其購(gòu)買(mǎi)服務(wù)，變相提高房貸成本。“融360”披露，去年底某商業(yè)銀行二套房最高上調(diào)40%，利率高達(dá)9.17%，創(chuàng)下全年最高紀(jì)錄。以貸款100萬(wàn)元為例，按照6.55%的基準(zhǔn)利率采用等額本息還款方式貸款20年，每月的月供為7485元，總支付利息79.6萬(wàn)；如果上浮40%，利率達(dá)到9.17%，每月月供要多還1621元，總支付利息要多付38.4萬(wàn)元。也有銀行挑選能買(mǎi)得起豪宅的優(yōu)質(zhì)客戶。

如果水位繼續(xù)提升，各銀行房貸全面放松的可能性不大，沒(méi)有金融機(jī)構(gòu)可以不顧資金成本與風(fēng)險(xiǎn)逆市而為。此時(shí)，考驗(yàn)的是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求，民間資金愿意進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的意愿。

進(jìn)入大城市的年輕人有剛性需求，北京有降價(jià)樓盤(pán)當(dāng)天一掃而空，說(shuō)明在大中城市剛性需求依然存在，但有需求不等于可以實(shí)現(xiàn)需求。有需求者很多時(shí)候沒(méi)能力實(shí)現(xiàn)需求。

年輕人購(gòu)房往往有家庭力量在背后支撐，貧困家庭可以為子弟支付首付款，卻沒(méi)有能力支付大城市的整筆購(gòu)房款。房地產(chǎn)市場(chǎng)最敏感的群體是不差錢(qián)的投資群體，從1998年以來(lái)通過(guò)購(gòu)房享受資產(chǎn)溢價(jià)者不計(jì)其數(shù)，某地的房地產(chǎn)價(jià)格能夠躥升到多高，與當(dāng)?shù)啬軌蛭嗌偻顿Y人群密切相關(guān)。北京、三亞等城市的房地產(chǎn)已經(jīng)與戶籍人口、常住人口多少?zèng)]有太大關(guān)系，而與當(dāng)?shù)氐奈χ笖?shù)密切相關(guān)。當(dāng)投資者大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)、門(mén)板也擋不住的時(shí)候，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)的是黃金時(shí)代；當(dāng)投資者觀望、剛性需求仍在的時(shí)候，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入白銀時(shí)代，各個(gè)城市出現(xiàn)明顯分化；當(dāng)投資者與剛性需求者共同背棄房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，市場(chǎng)進(jìn)入黑鐵時(shí)代。

減少房貸可以降低銀行與房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)，可以逼出民間真金白銀的存量資金進(jìn)入市場(chǎng)。但市場(chǎng)投資者是精明的，如果銀行貸款資金不進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，貸款成本節(jié)節(jié)上升，民間的真金白銀也就放慢了進(jìn)入市場(chǎng)的腳步。幸運(yùn)的是，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)杠桿率不算高，不會(huì)出現(xiàn)美國(guó)式因房地產(chǎn)而引發(fā)的次貸危機(jī)式崩盤(pán)。

考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)失速下行的風(fēng)險(xiǎn)，央行有所動(dòng)作。央行希望柔性調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求可以滿足，市場(chǎng)不至于如過(guò)山車(chē)般忽高忽低。愿望很美好，但市場(chǎng)規(guī)則不會(huì)因?yàn)樵竿?，如果房貸收緊、利率上升，除非實(shí)行首套房的專(zhuān)門(mén)銀行，否則，受制于市場(chǎng)與業(yè)績(jī)的商業(yè)銀行沒(méi)有理由、也沒(méi)有意愿放松房貸。

無(wú)論房貸怎么折騰，進(jìn)入人口城鎮(zhèn)化階段的房地產(chǎn)，白銀時(shí)代仍在。