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每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，截至2014年5月25日，北京期房住宅庫存40771套，現(xiàn)房住宅庫存34296套，合計(jì)達(dá)到了75067套。這一庫存量也是繼去年1月份以來，再次攀至高點(diǎn)。

一邊是不斷攀升的供應(yīng)量，一邊是難以驅(qū)散的觀望氣息，膠著的市場氛圍，考驗(yàn)著房企“攻城略地”的能力。

為加快消化庫存，房企在促銷手段上各出奇招，繼價(jià)格明降、暗降之后，上周“零首付”、“一成首付”等分期首付再現(xiàn)京城。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，甚至有項(xiàng)目選擇在凌晨開盤，以期實(shí)現(xiàn)差異化競爭，搶奪購房者。

北京剛需項(xiàng)目搶在零點(diǎn)開盤/

5月25日零點(diǎn)，北京市海淀區(qū)文津國際酒店內(nèi)人聲鼎沸，北京一剛需項(xiàng)目將開盤搖號的地點(diǎn)選在這里。在持續(xù)了近三個(gè)小時(shí)的現(xiàn)場搖號后，該項(xiàng)目一期入市的400多套房源去化近七成左右。

也是在同一天，距離該項(xiàng)目不到五公里的首開國風(fēng)美唐也選擇開盤入市，這兩項(xiàng)目所面向的客戶群體可以說完全重疊，都是主打剛需產(chǎn)品，競爭激烈程度可想而知。

選擇在零點(diǎn)開盤，在業(yè)內(nèi)人士看來無疑是為了爭奪更多的有效客源，開發(fā)商“落袋為安”的訴求不言而喻。

“其實(shí)我們也是希望早準(zhǔn)備，畢竟同一天還有這個(gè)項(xiàng)目 （首開國風(fēng)美唐），但對購房者來說也多了充足的時(shí)間來選擇，這邊不合適還可以再看看另一個(gè)項(xiàng)目。如果都是早上8點(diǎn)開盤，大家還得糾結(jié)到底去哪邊。”京投銀泰·公園悅府項(xiàng)目的相關(guān)負(fù)責(zé)人對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者如是說。

在定價(jià)方面，新入市樓盤顯示了足夠的 “理性”。“對于市場的判斷，我們希望盡快落袋為安，所以在項(xiàng)目的定價(jià)上不是太高。”該人士表示該項(xiàng)目獲批的預(yù)售價(jià)格在29800元/平方米左右，實(shí)際成交價(jià)格在29400元/平方米左右，與周邊的二手房價(jià)格幾乎持平。

雖然零點(diǎn)開盤的策略并非罕見，在樓市火熱之時(shí)，常會看見購房者半夜排隊(duì)搶房的景象，但在不斷降溫的大趨勢下，則成為開發(fā)商打時(shí)間差的營銷手段。不單如此，開發(fā)商雖然并不愿直言“降價(jià)”，但各種促銷優(yōu)惠已經(jīng)進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性階段。

“現(xiàn)房零首付”噱頭重出江湖/

不單如此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，更是有項(xiàng)目打出了“現(xiàn)房零首付”的宣傳語。“無論是采用與前期房源推出的產(chǎn)品不同、裝修方式不同的暗降還是直接降價(jià)，都是為了提高項(xiàng)目的性價(jià)比從而促進(jìn)成交。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高珊對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，預(yù)計(jì)未來3～6個(gè)月內(nèi)，房企為了提振銷量還會采取多種手段拉升銷量、回籠資金，隨著自住型商品房逐步進(jìn)入簽約期，為房企帶來大量現(xiàn)金流后，類似促銷手段才將有所減少。

“面對高企的庫存壓力，開發(fā)商當(dāng)前基本力求采取快速周轉(zhuǎn)的銷售策略，‘以價(jià)換量’的現(xiàn)象開始出現(xiàn)，”鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭說道，這表明了當(dāng)前開發(fā)商為贏取客戶已經(jīng)開始變相“降價(jià)”，當(dāng)前的市場格局已經(jīng)發(fā)生變化，客戶的主導(dǎo)地位將逐漸顯現(xiàn)。

在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的采訪中，一些項(xiàng)目的銷售人員直言，調(diào)整價(jià)格是為了盡快去化以回籠資金，“從上市公司中期業(yè)績考慮，公司也希望將尾盤跑量銷售，在6月底前實(shí)現(xiàn)回款。”

對于房企來說，今年的日子的確并不好過。中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至5月中旬，20大標(biāo)桿房企年內(nèi)合計(jì)銷售18.8萬套，銷售額為2414億元，僅完成了2013年全年銷售額8515億元的28.3％。

“銷售前列的標(biāo)桿房企都已經(jīng)放緩，小企業(yè)難度將更大，預(yù)計(jì)6月份選擇價(jià)格調(diào)整的可能性越來越大。”在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，今年房企銷售業(yè)績難以樂觀。

業(yè)績下滑壓力促使房企開始加速“搶收”。從5月份來看，入市的項(xiàng)目就達(dá)到19期，合計(jì)供應(yīng)住宅套數(shù)為7980套。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來北京入市項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到了90個(gè)，入市房源合計(jì)高達(dá)28544套，相比2013年同期的52個(gè)合計(jì)15140套，增加近90％。

這一波的供應(yīng)熱潮還在持續(xù)，中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，預(yù)期在6月上市的項(xiàng)目達(dá)到35個(gè)，依然維持高位。

高珊表示，房企面臨業(yè)績和資金的雙重壓力，只得祭出差異化牌，轉(zhuǎn)而推出目前需求相對穩(wěn)定的中高端項(xiàng)目來彌補(bǔ)銷售業(yè)績、回籠資金。“預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間，單價(jià)在3萬元～5萬元的改善型產(chǎn)品將成為供應(yīng)主力，同時(shí)房企為了保持一定的銷售速度，在價(jià)格上也將做出一定讓步，更多改善盤將會‘平價(jià)上市’。”