環(huán)京市縣房價“搶跑” 石家莊、唐山庫存難消

專家稱，京津冀周邊樓市對一體化利好過度敏感，客觀上透支市場預(yù)期，購房者應(yīng)理性對待

京津冀一體化的徐徐微風(fēng)，吹皺了河北樓市一池春水。

證券時報記者近日在河北省的幾個重點市縣采訪時發(fā)現(xiàn)，首都對河北房地產(chǎn)市場的輻射作用非常明顯。受京津冀一體化預(yù)期影響，環(huán)北京的廊坊、保定和張家口三市房價已經(jīng)上漲，特別是與北京相鄰的幾個小縣城，房價過萬已比較常見，遠超所在城市市中心的房價。離北京較遠的石家莊、唐山等城市則走出了獨立行情，房地產(chǎn)市場似乎對一體化的概念并不敏感，甚至面臨去庫存難題。

接受記者采訪的業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，由于區(qū)位和基礎(chǔ)設(shè)施完成程度不同，即便是在京津冀一體化的大背景下，河北各地房地產(chǎn)市場的發(fā)展模式也會呈現(xiàn)出明顯的差異化。長期來看，隨著一體化進程的推進，河北房地產(chǎn)市場將會迸發(fā)出巨大潛力，但短期來看，部分市場對政策利好過于敏感，存在透支市場預(yù)期的風(fēng)險，購房者應(yīng)該理性看待。

房價過萬的小縣城

廊坊是京津冀城市群的地理中心，位于京津兩個國際城市之間，素有“京津走廊、黃金地帶”之稱。北京的東部和南部大半圈都被廊坊的區(qū)縣包圍，特別是固安、永清兩個縣，因攤上了京津冀一體化的“大事”，成了購房新熱點，房價已經(jīng)飛漲。

從北京地鐵4號線天宮院站出來坐車25分鐘就能到固安縣，孔雀城是這里一個比較大的樓盤。

“我們?nèi)ツ?月開盤時才6000～7000元/平方米，今年3月份新開盤的兩棟樓目前價格在8000～11000元/平方米?？兹赋堑?lsquo;英國宮’第五期新盤已達到9000～12000元/平方米，是固安目前最貴的項目。”孔雀城“劍橋郡”的一名銷售人員小李告訴記者，他近兩個月接待了不少北京來的看房客。

固安縣再往南20公里是永清縣，這里道路兩邊布滿建筑工地，不少銷售人員舉著牌子招徠顧客。“3月份每天都有幾十套的預(yù)訂，大多數(shù)客戶是北京、天津等地的，永清原來5000～6000元/平方米的房價現(xiàn)在已經(jīng)翻番了。”一個銷售人員告訴記者。

張家口位于北京的西北部，緊鄰北京延慶縣，京津冀一體化、北京張家口聯(lián)合申辦冬奧會這兩個熱門話題，徹底顛覆了這里的樓市生態(tài)。與延慶今年房價下行趨勢相反，張家口的房價仍在上漲，特別是轄區(qū)中環(huán)首都經(jīng)濟圈的懷來縣、承辦北京冬奧會雪上比賽的崇禮縣，房價漲得更快。

當(dāng)?shù)卣晃豢崎L對證券時報記者感慨說，張家口各區(qū)縣樓市與收入基本脫節(jié)，經(jīng)濟較好的懷來縣，其高端樓盤均價已經(jīng)超過市區(qū)，而國家級貧困縣崇禮縣的高端樓盤價格更是遠超懷來。

懷來縣房價大漲始于2010年，河北省將“環(huán)首都經(jīng)濟圈”定位為環(huán)京經(jīng)濟特區(qū)、京津冀區(qū)域合作戰(zhàn)略平臺，建設(shè)京東、京南、京北新城，懷來縣被列入京北新城進行建設(shè)。兩年前，縣城房價還徘徊在每平米3000元左右，隨著環(huán)首都經(jīng)濟圈的各種新聞不斷熱炒，如今，縣城中心區(qū)域新樓盤均價在每平米6000元左右，縣里最貴的樓盤是八達嶺孔雀城，與北京延慶縣一山之隔。這里的小高層(精裝修)每平米達到1萬元。

崇禮縣最貴的樓盤在幾個滑雪場附近。滑雪場山下的房子幾年前每平米尚不足千元，現(xiàn)在均已過萬。崇禮縣城中心地段的房子均價也站上了5000元，與張家口市區(qū)房價比肩。

河北省旅游發(fā)展研究院副院長梁勇對記者說，張家口下轄縣房價高過市區(qū)，這種反常的現(xiàn)象是因為市場把這兩個縣當(dāng)作環(huán)首都經(jīng)濟圈對待，北京生態(tài)后花園的懷來、北京旅游(10.30, 0.00, 0.00%)后花園的崇禮，經(jīng)濟欠發(fā)達反而利于北京雕琢。

不過，也有當(dāng)?shù)毓賳T認(rèn)為懷來縣房價漲勢難以繼續(xù)：“延慶縣樓市均價已經(jīng)由去年底的1.4萬元降到現(xiàn)在的1.2萬元了，要是北京房價不漲，懷來的房價能一枝獨秀嗎？”

位于北京西南部的保定，因最先傳出首都副中心傳言，樓市火了一把。市區(qū)北邊因離北京近，房價一度被炒高到每平米10000元，現(xiàn)在已經(jīng)回落到每平米8200～8800元左右。而市區(qū)南邊因離北京遠，房價在5000元/平方米左右，與北邊差距巨大。一位出租司機告訴記者，保定北邊房價再高也不如離北京更近的縣城房價高，像淶水和野山坡的房價都漲到了萬元之上。

在河北省住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長高炳連看來，保定樓盤已處在“高庫存”警戒線以上，缺乏上漲動力，房價飆升的傳聞中注入了“水分”，而現(xiàn)在保定樓市已基本恢復(fù)平穩(wěn)。

高炳連指出，雖然京津冀一體化已成為國家戰(zhàn)略，但仍需理性看待。從長遠來看，對環(huán)北京周邊市場將是利好，但是至少要放到十年的周期上去看。短期內(nèi)，市場對于這一利好有些過度敏感，客觀上存在透支市場預(yù)期的風(fēng)險。建議購房者理性看待，切勿盲目入市。

庫存難去的大城市

與聞風(fēng)而動的北京周邊市縣不同，河北省內(nèi)大城市的房地產(chǎn)市場仍然保持著自己的運行節(jié)奏。

從北京西站坐高鐵到石家莊僅需1小時20分鐘。從火車站出來，左手邊放眼望去，是一大片即將竣工的高樓和近20臺塔吊。出租車沿著二環(huán)路跑一圈，兩邊滿眼都是30層以上的高樓。

出租車司機李師傅說，二環(huán)周邊大部分是城中村改造項目，這些房子都是3年內(nèi)建起來的，很多樓盤都空著。在二環(huán)北邊，通往正定新區(qū)方向正在建設(shè)成片的高樓，恒大御景半島是其中之一。一對劉姓夫婦剛在這里買了一套精裝修房，每平米7800元。“我們住在一環(huán)(市中心)，拆遷分了3套房子，買這里是為給孩子提供一個好的居住環(huán)境。”

恒大御景半島的一位銷售人員告訴記者，石家莊市場整體比較平穩(wěn)，就連2008年經(jīng)濟危機時，房價也一點都沒降，這兩年則一直穩(wěn)步走高，但不像其他城市漲得那么快。

與石家莊大興土木、空置率高企相似，唐山也面臨去庫存壓力。因為樓盤銷售速度很慢，包裝和營銷顯得很重要。記者走訪了唐山市多個樓盤后發(fā)現(xiàn)，樓盤滯銷、打折優(yōu)惠成為普遍現(xiàn)象。

位于唐山市中心區(qū)域的萬達廣場，正在以均價每平米6300元推出30套特惠房，而2009年底該樓盤第一次對外報價時達到每平米8500元。同樣降價促銷的還有中國水電(2.79, 0.00, 0.00%)首郡項目，該項目自5月1日開始認(rèn)籌，每日優(yōu)惠1000元。另外，世博廣場也打出了“抄底價6420元起，僅限10套”的廣告。

此前有報道稱，從2009年到2012年，唐山市在建商品房面積累計有1741萬平方米，僅消化這4年新建的樓房庫存就需要10年。

位于市中心區(qū)西北部的鳳凰新城，因定位于“服務(wù)環(huán)京津、服務(wù)環(huán)渤海”而備受關(guān)注，約23平方公里的范圍內(nèi)分布著20余個大型樓盤。盡管一些前期推出的樓盤已基本售罄，但或許因為配套尚不完善等原因，這里還顯得很冷清，入住率偏低。

在唐山，同樣甚少有人認(rèn)為京津冀一體化會對當(dāng)?shù)貥潜P產(chǎn)生影響。而一位從北京到唐山工作的某項目售樓員則認(rèn)為，京津冀一體化規(guī)劃可能于近期出臺，屆時承接北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重任將會落在唐山特別是曹妃甸身上，將拉動唐山經(jīng)濟發(fā)展，當(dāng)然也對樓市有利。

不過，當(dāng)記者來到曹妃甸工業(yè)開發(fā)區(qū)和配套的生態(tài)城時，發(fā)現(xiàn)這里一片荒涼，建設(shè)進度均不理想。當(dāng)?shù)刈钤绲囊粋€小區(qū)雖已售罄，但物業(yè)人員表示，該小區(qū)共有730戶，目前僅入住270戶左右。

高炳連說，從區(qū)位優(yōu)勢看，廊坊、保定、張家口、承德這四個市環(huán)抱著北京和天津，而石家莊相對不占優(yōu)勢。

他認(rèn)為，京津冀一體化不是房地產(chǎn)化，但京津冀一體化絕對離不開房地產(chǎn)。隨著京津冀一體化的發(fā)展，河北省房地產(chǎn)市場將會迸發(fā)出巨大的潛力，住宅、商業(yè)、工業(yè)、養(yǎng)老、旅游等都將逐漸成為開發(fā)熱點，河北部分地區(qū)房價呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的趨勢也是可以理解的。

“目前，京津冀一體化的相關(guān)規(guī)劃出臺還沒有明確的時間表，將來由紙上規(guī)劃到實際落實需要很長時間周期。”高炳連說，京津冀一體化任重道遠，要統(tǒng)籌產(chǎn)業(yè)布局，打破藩籬，優(yōu)化分工。同時，要縮小公共資源的巨大落差，分流人口。此外，還要實現(xiàn)交通一體化，少些“斷頭路”，打通“最后一公里”。