每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

隨著國家相關政策的出臺，近幾年急速發(fā)展的星級酒店行業(yè)迎來轉(zhuǎn)折點，高存量的優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)如何走出租金率偏低的“泥沼”，從而讓廣大投資者受益？

華美酒店顧問機構的數(shù)據(jù)顯示，以北京為例，今年前4個月，各星級酒店的RevPAR（每間可供出租客房收入）均出現(xiàn)不同程度的下滑。其中，五星級酒店平均房價808.4元，平均出租率56.8%，RevPAR為459.17元，同比下滑約6%。四星級酒店這一指標同比下滑更為厲害，約達9%。

“現(xiàn)在酒店業(yè)內(nèi)部增長困難，酒店資產(chǎn)價格太高?！?月30日，開元資產(chǎn)管理有限公司 （以下簡稱開元資產(chǎn)）執(zhí)行董事兼行政總裁張一鳴在亞太商業(yè)地產(chǎn)（重慶）論壇期間接受《每日經(jīng)濟新聞》記者獨家專訪時表示，“企業(yè)并購會變?yōu)槲覀兊尿?qū)動力，未來每年將收購2~3家酒店?！?/p>

酒店信托再度活躍/

今年5月初，國務院發(fā)布資本市場新“國九條”。多位業(yè)內(nèi)人士表示，“培育私募市場”成為這次政策調(diào)整的最大亮點。一時間，國內(nèi)討論多年卻未有進展的不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化再度活躍起來。

實際上，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)已進入存量時代，如何盤活龐大的存量資產(chǎn)、挖掘潛在價值，成為地產(chǎn)私募巨頭們的一大興奮點。

按照中城投資總裁路林給出的數(shù)據(jù)，當前沈陽、天津、蘇州、鄭州、合肥及呼和浩特等地在建商業(yè)地產(chǎn)面積超過1000萬平方米，在建辦公樓超過500萬平方米，商業(yè)地產(chǎn)存貨年數(shù)高達9.52年，已是同一時期住宅存貨年數(shù)的2倍。

在路林看來，房企轉(zhuǎn)型方向就是讓渡部分項目股權，通過轉(zhuǎn)手股權與尋求私募合作，做輕資產(chǎn)運營，做REITs產(chǎn)品相當于企業(yè)IPO?！爸挥泄蓹噢D(zhuǎn)手，房企才談得上轉(zhuǎn)型。”

去年7月，號稱全球第一只中國內(nèi)地的酒店REITs產(chǎn)品“開元產(chǎn)業(yè)投資信托基金”（以下簡稱開元產(chǎn)業(yè)信托；01275，HK）在港交所成功上市，總募資6.8億港元。開元房托的運作思路是，當初開元集團及凱雷集團將5家優(yōu)質(zhì)酒店為基礎資產(chǎn)出售給開元產(chǎn)業(yè)信托，而后者通過IPO募集和債券融資收購酒店，并將其出租給開元集團，從而收取租金收入，也就是所謂的“售后返租”模式。 據(jù)張一鳴介紹，在這種模式下，開元集團和中國銀行提供每年2.16億元人民幣的基本租金，減輕了行業(yè)波動，基金份額持有人基本上不用擔憂風險。

“房地產(chǎn)投資信托已有60多年的歷史，有助于解凍在房地產(chǎn)市場被捆綁的龐大資金?！睆堃圾Q表示，它能將當前中國人口老齡化轉(zhuǎn)化為穩(wěn)定現(xiàn)金收入的需求，對大量散戶的流動資金提供相對安全的投資選擇。

發(fā)行產(chǎn)品重在厘清產(chǎn)權/

隨著開元房托的成功上市，國內(nèi)不少酒店集團早已垂涎海外資本市場。去年至今，諸如四川的明宇集團等多家新興酒店開發(fā)企業(yè)已向資本市場發(fā)起沖鋒，不過截至目前，A股市場雖然對房企再融資政策有所松動，但暫無最新進展。

據(jù)了解，明宇集團已經(jīng)管理運營10多家高級星級酒店，并有12個遍布全國各地的五星級酒店正在建設中。一位不愿具名的成都地產(chǎn)人士認為，明宇集團的酒店擴張模式，要承受較高的資金成本壓力，發(fā)行REITS不失為一種新的融資方式和輕資產(chǎn)運作模式。

那么，在內(nèi)地發(fā)行REITS暫不具備的條件下，發(fā)行海外REITS應注意哪些問題？對此，張一鳴表示，“監(jiān)管機構一般要查的是你的酒店所有權或產(chǎn)權是否清晰，要通過一定的重組安排，厘清產(chǎn)權關系，通過設立特殊目的載體SPV，做到標的資產(chǎn)的破產(chǎn)風險隔離，保護投資人利益。”符合這種標的物的酒店資產(chǎn)一般具備三個特征：租金收益較高、估值合理以及區(qū)位優(yōu)勢明顯。

近年來，國內(nèi)星級酒店業(yè)的野蠻生長，導致其短期內(nèi)存在市場供需不平衡。在張一鳴看來，雖然長期來看，國內(nèi)市場需求依然強勁，但新增供應量的增幅超過了新增需求量的增幅，當前酒店業(yè)的真實情況是內(nèi)生性增長困難，需要外部收購。

國內(nèi)酒店業(yè)為何會產(chǎn)生內(nèi)生性的增長困局？張一鳴表示，這主要是當前酒店資產(chǎn)的價格太高，導致現(xiàn)金流不足，酒店業(yè)平均租金回報率僅有2%~3%，股息率6%。

“我們不是PE資本，集資在整個資產(chǎn)管理行業(yè)變得越來越難了?！睆堃圾Q補充說，目前通過REITsIPO方式的中國房地產(chǎn)金融市場最大的問題就是資本回報率太低，比如低租金收入與資產(chǎn)高估值的沖突。正是因為這樣，收購變得很難。

（實習生丁舟洋對本文亦有貢獻）