房地產(chǎn)市場(chǎng)的差價(jià)，可比股市難抓多了，因?yàn)榻灰灼陂L(zhǎng)，稅費(fèi)高。至于不顧承受能力，用高比例貸款買房的做法，我也不贊成，因?yàn)榉孔右院缶褪且环N防御性投資、“慢資產(chǎn)”，不適合投機(jī)了。

最近接到兩位深圳朋友的電話，都咨詢房子問(wèn)題。第一位朋友計(jì)劃在深圳中心區(qū)購(gòu)買第四套房子，問(wèn)我是不是時(shí)候。第二位朋友則想賣出惟一住房，改為租房住，因?yàn)樗X得房?jī)r(jià)見頂了。

這真是應(yīng)了那句老話：有人漏夜趕科場(chǎng)，有人辭官歸故里。其實(shí)不僅僅是普通人，就連房地產(chǎn)商不也是這樣嗎?李澤楷以每平米3.4萬(wàn)元賣了他在北京東三環(huán)旁邊的盈科中心現(xiàn)樓，孫宏斌則在附近以7.3萬(wàn)元每平米買了土地。

如今中國(guó)樓市已經(jīng)出現(xiàn)了拐點(diǎn)，2014年就是房?jī)r(jià)大分化之年。我的判斷是，長(zhǎng)期看，未來(lái)“有用”的房子可以繼續(xù)溫和上漲，“沒用”的房子將無(wú)底線下跌。

什么是“有用”的房子?當(dāng)然就是可以租出去、可以賣出去的房子。而這些房子，只會(huì)出現(xiàn)在有人氣的地方。哪里最有人氣?當(dāng)然是一線城市的中心區(qū)。因?yàn)檫@里有最好的公共資源、最好的工作機(jī)會(huì)和最好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境。當(dāng)然了，這里還居住著中國(guó)最有錢、最有權(quán)的人，他們會(huì)千方百計(jì)維護(hù)自己家園的價(jià)值，而且我相信他們有能力做到這一點(diǎn)。

中國(guó)的房子，跟歐美相比至少有八大不同：第一，土地制度不同，中國(guó)的土地是政府壟斷的，西方是私人產(chǎn)權(quán)、自由交易的，這成為中國(guó)房?jī)r(jià)高的一大誘因;第二，城市模式不同，中國(guó)人習(xí)慣了下樓有出租車，小區(qū)附近有地鐵、公交，樓下就有便利店。美國(guó)人買瓶醬油也要開車十分鐘，除了紐約和大城市中心，如果你不預(yù)約想打車非常困難。中國(guó)人的天性，造成了中國(guó)城市擁擠、高密度，中心區(qū)房?jī)r(jià)貴，這跟歐美正好相反。由于中國(guó)山多地少，人口眾多，所以中國(guó)城市發(fā)展想復(fù)制美國(guó)模式是不可能的。第三，稅收制度不同，中國(guó)涉及房地產(chǎn)的稅費(fèi)，絕大部分在入住新房前繳納，而歐美是在持有階段才繳納，所以中國(guó)的稅收體制推高房?jī)r(jià)，西方抑制房?jī)r(jià)。第四，中國(guó)的公共資源分布不均衡，大家更愿意到大城市、到中心區(qū)住。歐美公共服務(wù)比較均等，除了有學(xué)區(qū)概念，其他都比較淡。第五，中國(guó)社保體系不健全，中國(guó)人買房養(yǎng)老意識(shí)非常強(qiáng)。第六，歐美這些成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，市場(chǎng)規(guī)范，投資渠道多，熱錢有出路，中國(guó)過(guò)去十年只有房地產(chǎn)投資最靠譜，所以普通百姓的資金大部分涌入樓市，推高了房?jī)r(jià)。第七，中國(guó)幾千年的農(nóng)業(yè)社會(huì)，安土重遷，買地買房是民族本能，這一點(diǎn)跟其他國(guó)家完全不同。第八，中國(guó)的城鎮(zhèn)化率目前只有54%左右，而發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)達(dá)到70%以上，所以中國(guó)的大城市仍然可以吸引到大量外來(lái)人口，而西方絕大多數(shù)城市人口增長(zhǎng)緩慢，甚至減少。

正因?yàn)橛羞@八大不同，中國(guó)的房子跟歐美的房子，完全不是同一樣?xùn)|西。尤其是大城市中心區(qū)的房子，它承載了太多的意義，有著太多的附加值。至少?gòu)?014年開始，以前由2000多個(gè)大小城市分擔(dān)的全國(guó)投資性購(gòu)房需求，目前已經(jīng)全面壓向?yàn)閿?shù)不多的幾個(gè)“最好的城市”。因?yàn)榇蠹叶伎辞宄?，到這些城市買房子最安全。與此同時(shí)，國(guó)土部要為500萬(wàn)人口以上的特大城市劃定邊界，限制城市無(wú)限制侵占耕地，要求調(diào)減建設(shè)用地規(guī)模，增加開發(fā)強(qiáng)度。實(shí)在沒有土地可用的，跳出去發(fā)展衛(wèi)星城。這些措施，將給一線城市中心區(qū)房?jī)r(jià)提供堅(jiān)實(shí)的價(jià)格支撐。

但也應(yīng)該看到，一線城市中心區(qū)房?jī)r(jià)的確已經(jīng)太高，短期面臨調(diào)整的壓力，甚至未來(lái)一兩年都方向不明。但如果你認(rèn)同房子是一種“慢資產(chǎn)”，是家庭的資產(chǎn)之錨，是長(zhǎng)期抗通脹的工具，而且你的資金流很充沛，那么，也許今年的某個(gè)時(shí)間，是入市的機(jī)會(huì)。而且我建議家庭只有一套住房的朋友，不要“賭博性賣出”，試圖做差價(jià)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的差價(jià)，可比股市難抓多了，因?yàn)榻灰灼陂L(zhǎng)，稅費(fèi)高。至于不顧承受能力，用高比例貸款買房的做法，我也不贊成，因?yàn)榉孔右院缶褪且环N防御性投資、“慢資產(chǎn)”，不適合投機(jī)了。