在樓市成交萎縮低迷調(diào)整之下，京城樓市的玩法正在發(fā)生微妙的轉(zhuǎn)變。

如果說(shuō)在之前市場(chǎng)一片大好時(shí)，開(kāi)發(fā)商樓盤遍地開(kāi)花；那么現(xiàn)在北京樓市的競(jìng)爭(zhēng)格局特征是高端盤在大力推廣?？梢哉f(shuō)，今年京城樓市是高端樓盤的天下，其背后則是各個(gè)開(kāi)發(fā)商之間圈層資源的“比拼”。

開(kāi)發(fā)商“豪賭”高端樓盤

首開(kāi)、泛海、泰禾、金地、旭輝、方興地產(chǎn)金茂府、當(dāng)代置業(yè)……今年以來(lái)，北京樓市被一連串知名企業(yè)的項(xiàng)目攪動(dòng)。這背后是北京樓市的競(jìng)爭(zhēng)格局的變化。這些品牌開(kāi)發(fā)商在不斷地推介自己旗下的高端盤，而其他中小開(kāi)發(fā)商在北京已經(jīng)很難玩下去了。

“去年原來(lái)在北京清河準(zhǔn)備拿一塊我們自己做完土地整理的地塊(一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商自己做的土地整理，拿地有一定優(yōu)勢(shì))，結(jié)果價(jià)格遠(yuǎn)高出我們的預(yù)期，最后被廣東的一家企業(yè)拿走了。”北京本地某區(qū)縣開(kāi)發(fā)商副總王先生私下向上證報(bào)記者表示，由于去年市場(chǎng)過(guò)于火爆，品牌開(kāi)發(fā)商大舉高價(jià)拿地，他們已經(jīng)退出北京主城區(qū)的角逐。

這家企業(yè)的遭遇，是目前京城樓市的一個(gè)縮影。隨著近幾年特別是2013年拿地成本的不斷創(chuàng)新高，北京樓市已經(jīng)成為名牌開(kāi)發(fā)商的天下。

“我們將要推出的泛海國(guó)際二期都是大戶型，目前價(jià)格沒(méi)定，但初步預(yù)計(jì)單套總價(jià)至少在2000萬(wàn)元以上，該項(xiàng)目整體規(guī)模達(dá)280萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)首次推出套數(shù)上百套。”泛海控股（000046）副總裁吳道緣向上證報(bào)透露，泛海之所以逆勢(shì)推出該超大超豪華大盤，是順勢(shì)而為之舉。

與之區(qū)別是泰禾北京院子、拾景院、1號(hào)街區(qū)等項(xiàng)目。其中，泰禾北京院子項(xiàng)目專門請(qǐng)來(lái)影視明星成龍助陣。當(dāng)然，泰禾拾景院、1號(hào)街區(qū)還不是真正的“高端項(xiàng)目”，定價(jià)在每平方米2至3萬(wàn)。但是，即便是為了這樣的項(xiàng)目，泰禾也花大力氣推薦。例如，永輝超市（601933）簽約入駐泰禾1號(hào)街區(qū)商街，泰禾專門在嘉里中心舉行客戶活動(dòng)。

而北京本地大腕——首創(chuàng)地產(chǎn)，為了推動(dòng)旗下天禧項(xiàng)目，首創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)劉曉光靠自己的面子，請(qǐng)來(lái)了圈內(nèi)大腕任志強(qiáng)、馮侖、潘石屹等捧場(chǎng)。

記者曾到該項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研，這個(gè)項(xiàng)目坐落在北京東三環(huán)邊，與新的中央電視臺(tái)相望，其單套價(jià)格也要幾千萬(wàn)，僅僅一扇從德國(guó)原裝進(jìn)口的門就要80-100萬(wàn)元。

能否突圍結(jié)局難料

上述項(xiàng)目還只是北京樓市的一部分，預(yù)計(jì)今年下半年北京還會(huì)有更多的千萬(wàn)級(jí)項(xiàng)目入市。

但據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫還介紹，今年上半年北京總價(jià)在1000萬(wàn)至2000萬(wàn)之間改善型房源成交乏力，539套的成交量比去年同期減少404套。

躺著賺錢的日子一去不復(fù)返了，或許是上述知名房企“血拼”高端項(xiàng)目的原因之一。

根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)日前發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，由于去年末的北京樓市價(jià)格管控，多個(gè)高端樓盤不得不推遲入市，并在今年高端住宅價(jià)格管控出現(xiàn)放松的時(shí)候紛紛進(jìn)場(chǎng)。上半年北京共有13個(gè)單價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元/平方米的公寓產(chǎn)品入市，為市場(chǎng)新增供應(yīng)1888套。然而，這類高端公寓產(chǎn)品成交只有897套，同比下降57%；成交面積15.9萬(wàn)平方米，同比回落59%。供應(yīng)的增加，直接導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)的加劇。

記者注意到，從資金周轉(zhuǎn)的角度來(lái)看，高端住宅項(xiàng)目對(duì)開(kāi)發(fā)商資金鏈的考驗(yàn)將比以往更為嚴(yán)酷，過(guò)去以久囤地、緩開(kāi)工博取價(jià)格上漲空間的做法已經(jīng)很不現(xiàn)實(shí)，這種模式只會(huì)影響整個(gè)公司的資金鏈。