每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

“至少1/3以上的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流和投資性現(xiàn)金流為負，完全是靠籌資性現(xiàn)金流支撐?！碧m德咨詢總裁宋延慶研究多家地產(chǎn)企業(yè)的半年報后如是說。

《每日經(jīng)濟新聞》記者查閱多家上市公司的現(xiàn)金流量表發(fā)現(xiàn)，面對樓市調(diào)整的“寒冬”，房企主要靠貸款來應對。不過，這些借來的“糧草”，并不足以應對房企銷售下降帶來的困窘。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的企業(yè)開發(fā)資金數(shù)據(jù)，前7月房企來自銷售系統(tǒng)的定金、預收款和個人按揭貸款總金額，較上一年減少2170多億元，而新增的國內(nèi)貸款總金額只比去年增加不到1680億元。

不僅如此，受上半年貸款成本較高影響，再加上開發(fā)商多數(shù)認為本輪調(diào)整期較長，諸多企業(yè)被迫使用利率較高的中長期貸款 “過冬”，導致財務(wù)成本上升。如果市場無法在短期內(nèi)走出困局，部分開發(fā)商的資金鏈不僅會更加緊繃，利潤也會被高額的融資成本吞噬。

房企現(xiàn)金儲備下降

以招商地產(chǎn)為例，截至6月末貨幣資金僅為185億元，而年初有242億元；泰禾集團上半年的貨幣資金，更是由年初的66.17億元，減少至上半年末的37.58億元；萬科今年上半年的貨幣資金也較年初有所下滑，截至6月30日，其貨幣資金為428.61億元，而年初是443億元。

當現(xiàn)金儲備大幅減少后，開發(fā)商還有沒有足夠的“糧草”應付漫長的“寒冬”？盡管上半年前50名房企中，不少企業(yè)的銷售業(yè)績?nèi)匀辉鲩L，有的企業(yè)銷售額增長幅度甚至超過100%。但一部分企業(yè)銷售額的增長，并沒有給現(xiàn)金收入帶來明顯提升。

以上半年銷售額101億元的泰禾集團為例，上半年銷售商品、提供勞務(wù)獲得的現(xiàn)金卻只有57.68億元。另一家銷售額110億元的房企金融街的現(xiàn)金收入也只有71.9億元。

億翰智庫上市公司研究中心副主任張化東表示，受銀行按揭貸款放款不及時等因素影響，房企目前回款率不高是很正常的現(xiàn)象，而且越是小的公司越容易遇到銷售回款被拖欠的問題。

此前，平安好房網(wǎng)CEO莊諾在每日經(jīng)濟新聞報社主辦的第四屆價值地產(chǎn)年會上談及，為了解決資金的及時回款，不少開發(fā)商會選擇將已經(jīng)簽訂的銷售合同抵押給平安好房網(wǎng)。

宋延慶則直接戳中了個別開發(fā)商的“痛點”：有些開發(fā)商的銷售金額可能并不存在。真正反映企業(yè)上半年業(yè)績情況的，也許并不是各公司公布的銷售數(shù)據(jù)，而是現(xiàn)金流量表。

調(diào)整負債結(jié)構(gòu)準備過冬

受銷售額下降，以及回款不力等多重因素影響，今年很多開發(fā)商的經(jīng)營性現(xiàn)金流由正轉(zhuǎn)負，這使得開發(fā)商大幅度增加了貸款的規(guī)模。而業(yè)界普遍認為本輪樓市調(diào)整周期較長，開發(fā)商為此調(diào)整了貸款結(jié)構(gòu)，部分短期貸款被中長期貸款替代。

招商地產(chǎn)長期借款金額由年初的170億元出頭，增加至上半年末180多億元，短期借款由上一年的425億元，降至342.5億元。金融街的長期借款由228億元增加至308億元，短期借款則由12.6億元減少至5.3億元。

宋延慶說，在市場回暖時間未知的大背景下，調(diào)整短期貸款和長期貸款的負債結(jié)構(gòu)，能大大提高企業(yè)資金鏈的安全性。但是，上述做法的代價卻是利息支出大幅度上升。

招商地產(chǎn)中報顯示，公司上半年分配股利、利潤或償付利息所支付的現(xiàn)金由去年同期的10億多元，增加至今年上半年的15億多元。金融街同期上述現(xiàn)金支出項由13億元增加至20億元，泰禾集團的上述現(xiàn)金支出更是由去年同期的6億多元增加至今年上半年的22億多元。

值得注意的是，房企可以通過資本化利息，將部分財務(wù)費用在項目開發(fā)的成本中攤銷掉，因而在半年報中，上述成本尚顯現(xiàn)不明顯，但上述巨額的財務(wù)費用未來無疑將會吞噬房企相當一部分利潤，是企業(yè)業(yè)績的一大隱患。