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每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

持續(xù)數(shù)年之久的中糧系地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合藍(lán)圖，終于日漸明晰。

中糧置地控股有限公司（00207，HK。以下簡稱中糧置地控股）日前發(fā)布公告稱，公司于2014年9月12日訂立收購協(xié)議，以124.6億港元的價(jià)格，收購主要從事開發(fā)、經(jīng)營、銷售、租賃及管理“大悅城”旗艦品牌項(xiàng)下綜合體項(xiàng)目，即擁有位于北京、上海、天津、煙臺(tái)及沈陽的六項(xiàng)綜合體項(xiàng)目組合。

蘭德咨詢總裁宋延慶在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，“大悅城經(jīng)營狀況一直是比較好的，如果注入香港上市平臺(tái)，通過評(píng)估物業(yè)增值，對(duì)于上市公司的業(yè)績會(huì)有極大的促進(jìn)。”

而對(duì)于目前多家公司都存在的雙地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)，宋延慶直言，集團(tuán)內(nèi)部住宅與商業(yè)的產(chǎn)業(yè)協(xié)同是關(guān)鍵問題。

六綜合體項(xiàng)目裝入在港上市公司/

中糧置地控股公告顯示，于2014年9月12日，與中糧置地有限公司、亮翠有限公司及妙稻有限公司訂立收購協(xié)議。據(jù)此，中糧置地控股同意購買，而中糧置地及亮翠各自同意出售各自目標(biāo)公司全部已發(fā)行股本及股東貸款，總收購代價(jià)為124.6億港元。

至此，中糧置地控股將全資擁有這六個(gè)大悅城項(xiàng)目，分別是北京西單大悅城、沈陽大東區(qū)大悅城、北京朝陽大悅城、上海大悅城、天津大悅城及煙臺(tái)大悅城等項(xiàng)目及其項(xiàng)目公司。此外，其還擁有北京中糧廣場、北京安定門項(xiàng)目及上海中糧大廈等項(xiàng)目的非控股權(quán)益。

這意味著，目前中糧集團(tuán)旗下已開業(yè)運(yùn)營的大悅城項(xiàng)目，都將注入在港上市平臺(tái)——中糧置地控股。

為了打通上市之路，中糧集團(tuán)很早之前已開始籌備。早在2011年，中糧集團(tuán)董事長寧高寧曾表示，中糧集團(tuán)籌備分拆旗下的商業(yè)地產(chǎn)，計(jì)劃在香港或A股上市，并表示看好中糧商業(yè)地產(chǎn)未來的租金前景。

一直到去年9月，中糧集團(tuán)注資香港殼公司僑福企業(yè)最終敲定，收購總代價(jià)為141.67億港元。完成注資后，中糧集團(tuán)的持股量將增至75%。

僑福企業(yè)公告稱，注資后的僑福企業(yè)將成為中糧集團(tuán)的境外上市平臺(tái)，擁有其綜合體及其他商用物業(yè)，將擁有強(qiáng)大實(shí)力為物業(yè)開發(fā)籌集資金。完成此次注資后，僑福企業(yè)正式更名為“中糧置地控股”。

據(jù)中糧集團(tuán)對(duì)二者的定位，中糧置地控股是以發(fā)展大悅城為品牌的商業(yè)綜合體平臺(tái)，包括酒店、旅游地產(chǎn)等，未來業(yè)務(wù)重點(diǎn)是商業(yè)地產(chǎn)；中糧地產(chǎn)則以住宅地產(chǎn)為主。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，自去年10月份以來，中糧就曾展開了托管大悅城的工作。在8月27日，中糧置地控股在香港舉行的2014年中期業(yè)績會(huì)上，中糧集團(tuán)副總裁、中糧置地控股董事長周政曾表示，自去年托管后，目前這些資產(chǎn)已順利劃轉(zhuǎn)到香港上市平臺(tái)——中糧置地控股。

“將大悅城的資產(chǎn)注入在港上市的平臺(tái)，無可厚非。對(duì)于中糧集團(tuán)來說，香港上市平臺(tái)對(duì)于資產(chǎn)評(píng)估的增值，可以對(duì)其收益帶來積極作用。而近幾年中糧集團(tuán)旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)收獲的成績單并不十分亮眼。”一位不愿具名的分析人士對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者如是說。

不排除用并購等拓展大悅城項(xiàng)目/

“大悅城”一直都被視為中糧集團(tuán)在商業(yè)地產(chǎn)方面的代表作，而大悅城未來的經(jīng)營運(yùn)作方式也成為眾人關(guān)注的焦點(diǎn)。從目前此宗收購來說，已經(jīng)開業(yè)運(yùn)營的大悅城項(xiàng)目已由中糧置地方面負(fù)責(zé)，但根據(jù)之前中糧集團(tuán)計(jì)劃未來5-10年全國拓展的20個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模來看，剩下的項(xiàng)目如何運(yùn)作更為關(guān)鍵。

昨日（9月15日），中糧置地控股相關(guān)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，根據(jù)中糧集團(tuán)向中糧置地控股授出的認(rèn)購期權(quán)，本次注資收購了認(rèn)購期權(quán)范圍內(nèi)的全部大悅城項(xiàng)目。“目前，中糧置地控股在深圳尚無大悅城項(xiàng)目，未來公司將積極探索，協(xié)調(diào)內(nèi)外部資源，尋求可能的機(jī)會(huì)。”

對(duì)于未來中糧置地控股會(huì)否加入其他大悅城的開發(fā)建設(shè)中，上述相關(guān)人士表示，未來中糧置地控股將積極關(guān)注公開市場土地招投標(biāo)信息，進(jìn)入大悅城開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營及管理的全過程；同時(shí)不排除并購或?qū)で蠊蓹?quán)合作等形式進(jìn)行輕資產(chǎn)拓展方式發(fā)展大悅城項(xiàng)目。

伴隨著中糧集團(tuán)海外上市平臺(tái)的拓展，旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)也基本完成了A+H的戰(zhàn)略布局。雖然這被很多房企視為理想格局，但在集團(tuán)內(nèi)部，無疑也存在平臺(tái)之間業(yè)務(wù)交叉協(xié)同的難題。“特別是商業(yè)物業(yè)開發(fā)，根據(jù)現(xiàn)在的土地出讓肯定都包括配套的公寓等住宅開發(fā)，這避免不了兩個(gè)平臺(tái)的同時(shí)介入，也許之前劃分的都比較清楚的，但很可能走著走著就不清楚了。”在宋延慶看來，這樣的案例發(fā)生在很多擁有雙平臺(tái)的房企身上。

宋延慶同時(shí)表示，受制于內(nèi)地融資環(huán)境的嚴(yán)峻，目前包括中糧、綠地、金地、方興以及萬達(dá)，都在尋求將持有型商業(yè)地產(chǎn)管理公司獨(dú)立上市，A+H的組合也會(huì)成為行業(yè)趨勢(shì)，但關(guān)鍵問題就在于雙平臺(tái)的協(xié)作。

“商業(yè)物業(yè)從凈利潤的角度、稅務(wù)籌劃的角度如果是先持有，就可以少繳納所得稅。不過，持有的時(shí)間一長，租售比的不合理也會(huì)導(dǎo)致不賺錢，所以2~3年后賣給上市公司，也相當(dāng)于資產(chǎn)證券化，而上市后通過評(píng)估資產(chǎn)增值。”宋延慶進(jìn)一步說道，商業(yè)項(xiàng)目的住宅開發(fā)以及商業(yè)持有部分，需要在兩個(gè)平臺(tái)之間交叉協(xié)作，“最關(guān)鍵的就是集團(tuán)內(nèi)部住宅與商業(yè)的產(chǎn)業(yè)協(xié)同問題，是否能夠妥善處理。”