每經(jīng)編輯｜每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 丁舟洋 發(fā)自成都    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 丁舟洋 發(fā)自成都

樓市低迷期，今年的“金九銀十”成色略顯不足。

搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，9月成都商品住宅成交6138套，環(huán)比上月下降2.73%，同比去年下降18.15%。各大房企均密集推新，力求在“金九”乃至接下來的“銀十”上有所斬獲。

在央行出臺(tái)房貸新政影響下，成都樓市出現(xiàn)反彈，僅十月第三周商品房成交套數(shù)就為5686套，環(huán)比上漲125.5%。“‘認(rèn)貸不認(rèn)房’的政策釋放出一部分原本就有購房意愿的客戶需求。”第一太平戴維斯華西區(qū)項(xiàng)目及開發(fā)顧問部高級(jí)助理董事羅元均對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記表示，“但長遠(yuǎn)來看房地產(chǎn)存在的是供過于求的結(jié)構(gòu)性問題，不可能通過一個(gè)政策就一次性解決掉。”

多家房企營銷負(fù)責(zé)人表示，會(huì)抓住房貸新政的機(jī)會(huì)盡快達(dá)成銷售，價(jià)格方面也會(huì)將房交會(huì)上的優(yōu)惠延續(xù)一陣。羅元均認(rèn)為，下一步房企的定價(jià)思路還將是“以去庫存為先導(dǎo)”，拿地方面開發(fā)商會(huì)非常謹(jǐn)慎、更加理性。

七折利率不現(xiàn)實(shí)

2014年，樓市處于凄風(fēng)冷雨中。國慶長假前一天央行及銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的房貸新政，為疲軟的樓市注入一針興奮劑。

不過，新政中提到的首套房最低房貸利率可到七折的優(yōu)惠條件，銀行都表示仍未出臺(tái)執(zhí)行細(xì)則。“7%左右的房貸基準(zhǔn)利率本來就低，再打個(gè)7折，沒有銀行會(huì)做。”銀行內(nèi)部人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前融資成本高、銀行信貸額度緊張，再加上自由定價(jià)的市場背景，“比起商業(yè)貸款9%以上的貸款利率，銀行給房貸利率打個(gè)9折都不愿意，7折更是‘浮云’。”

某大型股份制銀行成都分行內(nèi)部人士給記者算了一筆賬，一家商業(yè)銀行成都分行一年的貸款額度約1000億，分到各支行也就30個(gè)億。房貸利率7%左右的基準(zhǔn)利率本來就低，“再打個(gè)七折，誰能拿出錢來？”

雖然銀行打折力度不強(qiáng)，但是10月以來，各地樓市成交數(shù)據(jù)一片向好。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，54城市上周合計(jì)簽約53790套，已經(jīng)連續(xù)三周上漲。

上述銀行人士仍認(rèn)為，目前只是樓市下行期的一個(gè)反彈，“真正的回暖還沒有到來。”羅元均亦指出，房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性問題在于“供過于求”，從長遠(yuǎn)來看房貸新政效果有限，最終還是要靠市場來消化。

房企積極去庫存

為了跑量，9月和10月大量新盤集中亮相成都市場。記者梳理分析機(jī)構(gòu)報(bào)告發(fā)現(xiàn)，9月份大成都開盤項(xiàng)目40個(gè)，環(huán)比增加7個(gè)，同比減少29個(gè)。10月預(yù)計(jì)會(huì)有44個(gè)新項(xiàng)目集中亮相。

記者在龍湖、萬科等品牌房企的售樓部調(diào)查獲悉，房價(jià)優(yōu)惠還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。一位大型房企營銷負(fù)責(zé)人向記者坦言，接下來的第四季度將是房企進(jìn)入全面沖刺期，而這也將是大多數(shù)開發(fā)商的共同狀態(tài)。“大家同時(shí)加量、減價(jià)，競爭會(huì)非常激烈，在這種情況下誰敢漲價(jià)？”

以“積極去庫存”為先導(dǎo)，“降價(jià)快跑”成為開發(fā)商們營銷的核心。在秋交會(huì)上，所有參展房企的廣告宣傳都繞不過 “特惠價(jià)”。“低首付”“零門檻”也是開發(fā)商為了讓客戶打消猶豫的另一種策略。

不過，房企的四季度定價(jià)策略也并未出現(xiàn)大幅跳水。東原地產(chǎn)營銷中心總經(jīng)理王琴表示，“還是會(huì)抓住房貸新政的機(jī)會(huì)盡快達(dá)成銷售”，至于價(jià)格方面將比較平穩(wěn)，“幾乎沒有再往下走的可能”。

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市場篇

房貸新政月考：七折利率難實(shí)現(xiàn) 升溫不代表回暖？

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 丁舟洋 發(fā)自成都

房貸新政頒布近一個(gè)月，銀行的執(zhí)行效果如何？對(duì)樓市的刺激作用如何？房地產(chǎn)市場走勢又將何去何從？自9月末央行、銀監(jiān)會(huì)推出《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》后，不同聲音對(duì)樓市走勢的爭論從未停歇。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，10月首周，在房貸新政刺激和秋交會(huì)的大力促銷下，成都樓市掀起一波成交小高潮。今年的秋季成都房交會(huì)成交套數(shù)創(chuàng)下近12屆房交會(huì)的第二高位，成交面積也遠(yuǎn)高于其他幾屆。同時(shí)成交金額近30億元，為歷屆最高。與此同時(shí)，品牌房企的優(yōu)惠力度也格外搶眼。10月第二周，成都主城區(qū)新房、二手房的成交面積、成交套數(shù)，均環(huán)比上漲40%以上。最后兩周，成都商品房、住宅銷量仍穩(wěn)中有升。

不過，對(duì)于房貸新政的刺激效果，不少開發(fā)商持保留意見，認(rèn)為“只是影響了客戶的購房心理”，去庫存最有效的方法還是主動(dòng)降價(jià)。嘉聯(lián)地產(chǎn)報(bào)告就指出，雖然金融和政策環(huán)境已略有改善，但不斷疊加的庫存壓力，迫使品牌房企仍需堅(jiān)持目前的低價(jià)策略。

由成交“升溫”的現(xiàn)象能否得出樓市“回暖”的判斷？成都某股份制銀行內(nèi)部人士對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，各家銀行對(duì)房貸的實(shí)際優(yōu)惠力度很有限，政策效果也非常有限，10月樓市的 “升溫”只是伴隨股票市場下跌過程的一次小小反彈，真正的回暖并沒有到來。

“7折房貸利率”暫未執(zhí)行/

國慶大假結(jié)束頭一天 （10月8日），各大開發(fā)商就紛紛“曬出”了房交會(huì)期間的成績單。藍(lán)光地產(chǎn)十盤成交金額10.7億元，保利十七盤成交10.3億元，綠地五盤成交7.2億元，萬科六盤成交5.1億元，華僑城成交1億元。

事實(shí)上，房交會(huì)上最受青睞的仍是攜多盤展銷的品牌房企，剛需盤則占了這批房源中的絕對(duì)主力，而價(jià)格直降則成為帶動(dòng)銷售的最明顯因素。本屆秋交會(huì)的最大贏家藍(lán)光地產(chǎn)公開表示，秋交會(huì)成交房屋以低總價(jià)的三房為主。另外，記者了解到，成都萬科則推出了8.5折的強(qiáng)力優(yōu)惠。“營銷不玩虛的，優(yōu)惠到家，成交自然到位”的觀念，已成房企共識(shí)。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，國慶期間成都共有142個(gè)重點(diǎn)在售樓盤（含秋交會(huì)參展樓盤40個(gè)），總計(jì)成交3727套，整體環(huán)比上漲103%，成交總金額近30億元，創(chuàng)歷屆最高。在10月之后的三周里，銷售數(shù)據(jù)繼續(xù)向好。

那么，對(duì)于這樣的成績，房貸新政立了多大功勞？事實(shí)上，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，各家銀行最具吸引力的 “7折房貸利率”暫未執(zhí)行，大家均在觀望等待進(jìn)一步的細(xì)則出臺(tái)。剛需樓盤的勁銷，還是靠房企降價(jià)帶動(dòng)的。

第一太平戴維斯華西區(qū)項(xiàng)目及開發(fā)顧問部高級(jí)助理董事羅元均表示，銀行不會(huì)對(duì)房貸放出大量資金，面對(duì)樓市未來龐大的資金需求，“銀行會(huì)考慮房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，不會(huì)給出很大額度的優(yōu)惠貸款。”

不過，“認(rèn)貸不認(rèn)房”的政策也在一定程度上激發(fā)了改善型需求客戶的購買欲望。比如，與其他品牌房企的多盤聯(lián)動(dòng)不同，中海地產(chǎn)便僅攜一個(gè)170~245平方米的大戶型高端盤參加房交會(huì)，并且憑借九號(hào)公館單盤攬金2.8億元。

“中央并非是在保房地產(chǎn)行業(yè)，無論是限購解除，還是限貸政策放松的表述，都是有條件、加以限制的。”北京師范大學(xué)金融研究中心主任、平安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘偉在接受《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》采訪時(shí)指出，早前的政策是在房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱的背景下出臺(tái)的，而現(xiàn)在，則是調(diào)整其中不合適的成分。例如，既認(rèn)貸又認(rèn)房的政策，對(duì)市場殺傷力過大，應(yīng)予調(diào)整。

強(qiáng)者恒強(qiáng)趨勢將更明顯/

市場下行之時(shí)，房企的日子普遍不好過，弱肉強(qiáng)食的叢林法則也益發(fā)突顯。數(shù)據(jù)顯示，截至三季度末，全國房企五十強(qiáng)中，僅有一成房企銷售目標(biāo)完成率在70%以上，大型房企完成率普遍在60%以上，但中小型房企業(yè)績分化嚴(yán)重，部分房企銷售完成率甚至不足30%。

“龍頭房企與普通房企之間已呈現(xiàn)進(jìn)一步分化特征，而這種特征在市場低迷期尤為明顯。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，市場集中度將進(jìn)一步提高。未來“千億軍團(tuán)”房企之間，以及TOP100房企之間的競爭會(huì)更加激烈，強(qiáng)者恒強(qiáng)的行業(yè)洗牌趨勢將更加明顯。

在“現(xiàn)金為王”的壓力下，房企一方面加緊銷售，回籠資金，另一方面則積極擴(kuò)大融資渠道。記者注意到，《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》第四條指出，“要繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需求”，支持資質(zhì)良好、誠信經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)普通商品住房。擴(kuò)大市場化融資渠道，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行債務(wù)融資工具。

羅元均告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，不能否認(rèn)的是，上述政策出來后，銀行會(huì)對(duì)是否借錢給房企的條件考量作些許改變，但改變幅度不好說?？傮w來說，銀行更看重房地產(chǎn)行業(yè)的中長期變化，對(duì)貸款給房地產(chǎn)行業(yè)還是非常謹(jǐn)慎的。

在銀行人士看來，房屋有幾塊剛性成本，樓面地價(jià)、建安成本和稅收。上述銀行人士表示，“三塊成本加在一起也要五六千（每平方米）了，銀行所顧慮的是，如果市場價(jià)跌到五千（每平方米）怎么辦？”通過銀行杠桿、民間借貸、信托進(jìn)行融資的房企，“就好比一邊在融資買股，一邊買的股票股價(jià)卻在下跌，一旦債務(wù)到期股票還沒出手，那資金鏈就斷裂了。”預(yù)計(jì)到明年，還會(huì)有一批資金鏈斷裂的房企出現(xiàn)。

房地產(chǎn)投資應(yīng)注重房產(chǎn)本身價(jià)值

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，面對(duì)樓市下行，中國家庭對(duì)房地產(chǎn)投資的前景判斷也出現(xiàn)了明顯分化。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)2014年中國家庭金融調(diào)查顯示，在買房人群中，第二季度購房者投資性購房動(dòng)機(jī)占購房總動(dòng)機(jī)的24.8%，“投資性購房”成為最重要的購房動(dòng)機(jī)，而第一季度此數(shù)據(jù)僅為10%。在賣房人群中，第二季度賣房者認(rèn)為房價(jià)會(huì)降而賣房的比率為10%，而第一季度此數(shù)據(jù)僅為3.8%。

這兩組數(shù)據(jù)的變化，反映出“買房投資的家庭認(rèn)為房價(jià)下滑，正是抄底進(jìn)入的好機(jī)會(huì)。而賣房的家庭認(rèn)為這是樓市衰落的開始，要趕緊處理掉投資性房產(chǎn)。”總體來說，中國家庭對(duì)房價(jià)的預(yù)期以“平穩(wěn)偏下降”為主。

中鐵二局地產(chǎn)營銷總監(jiān)劉斌在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)已越來越多地回歸它的本來屬性，純粹是買來住或買來經(jīng)商的情況越來越多。“以前大家跟著政策買房子，是因?yàn)橛X得是不是還可以炒一下房，7000多元的單價(jià)買的，明年是不是可以八九千元轉(zhuǎn)手出去？這是以前的思路。”

羅元均指出，房貸新政不僅僅釋放了一部分剛需和改善型需求，對(duì)投資性需求也有刺激。需要注意的是，投資不是投機(jī)，中國人買房過去有一個(gè)非常錯(cuò)誤的觀點(diǎn)，就是投資人往往抱著短線投機(jī)心理，今年買進(jìn)就期望明年翻倍賣出，投機(jī)亦是中國房地產(chǎn)市場十幾年來走過的彎路，房地產(chǎn)投資應(yīng)是看地方、看項(xiàng)目、看價(jià)值點(diǎn)。

“至少現(xiàn)在在成都入手一套房子，工資房價(jià)比處于比較合理的水平。先不提短期內(nèi)升值的問題，買一套有價(jià)值的房子投資回報(bào)率能做到年化7%~8%，是不是比把錢放在銀行里好？”羅元均補(bǔ)充說，房地產(chǎn)從來不是投機(jī)性的，從房產(chǎn)本身價(jià)值考量才是真正的不動(dòng)產(chǎn)投資。

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土地篇

世茂成都主城底價(jià)奪地 一線房企加碼商業(yè)地產(chǎn)

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 丁舟洋 發(fā)自成都

10月的成都土地市場，在供應(yīng)量緩步回升的同時(shí)向商業(yè)供地集中。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，成都市國土局土地招拍掛公告顯示，10月成都將有13宗土地供應(yīng)，其中掛牌7宗，拍賣6宗，累計(jì)供應(yīng)面積826.7畝，將分為4次出讓。2014年10月擬出讓金額（起拍總價(jià)合計(jì)）為32.49億元。其中，純住宅用地0畝；純商業(yè)用地169.2畝，占比20.5%；綜合用地（商住/住商）657.5畝，占比79.5%。

10月商業(yè)用地的集中供應(yīng)，引來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商抄底拿地。10月21日，成都市土地市場掛出四宗土地，最終青白江區(qū)的兩宗商業(yè)地塊被四川邦邦置業(yè)有限公司以底價(jià)摘得，另外兩宗成華區(qū)的地塊則由世茂集團(tuán)子公司上海世茂悅盈投資管理有限公司抄底獲取。

值得注意的是，在房貸新政的影響下，二線城市出現(xiàn)了樓市銷量回暖的現(xiàn)象。有開發(fā)商預(yù)計(jì)第四季度土地市場競爭會(huì)非常激烈，后悔前三季度地拿少了。

第一太平戴維斯華西區(qū)項(xiàng)目及開發(fā)顧問部高級(jí)助理董事羅元均對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記表示，房企會(huì)不會(huì)出手競拍，以及溢價(jià)率的高低，關(guān)鍵還是看土地價(jià)格是否在開發(fā)商接受范圍內(nèi)。開發(fā)商不會(huì)因?yàn)榉抠J政策的出現(xiàn)，而大幅調(diào)整拿地策略。

世茂抄底成都主城/

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，9月成都市商住用地總供應(yīng)土地11宗，成交僅5宗，合計(jì)約559.16畝，環(huán)比驟降90.36%；成交總額僅1.9億元，相比8月的90.21億元，也創(chuàng)下了近兩年來成都土地市場單月最低值。

“鑒于樓市的結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)，銀行對(duì)房企的貸款是嚴(yán)格把控的。”某商業(yè)銀行內(nèi)部人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，這使得現(xiàn)金流成為房企得來不易的資產(chǎn)，“大量房企資產(chǎn)負(fù)債表上一大塊全是存貨，現(xiàn)金流一塌糊涂。”上述銀行人士分析，“之前賣了樓盤有現(xiàn)金的開發(fā)商，擔(dān)心房價(jià)還要下跌，所以持幣觀望。覺得還有好的項(xiàng)目可以做的房企，資金又陷在存量項(xiàng)目上了。房地產(chǎn)開發(fā)商緊張的現(xiàn)金流自然傳導(dǎo)到了上游土地市場。”

10月以來，土地供應(yīng)開始小幅回升。10月21日，世茂集團(tuán)以底價(jià)拿下成華區(qū)保和街道28.2畝商業(yè)地塊，成交樓面價(jià)為2640元/平方米。據(jù)了解，這是世茂集團(tuán)落子猛追灣地塊、龍泉驛大面地塊后，再次在成都拿地。世茂成都公司投資經(jīng)理王浩宇向媒體透露，世茂拿下的成華區(qū)保和地塊將是一個(gè)10萬平方米純商業(yè)項(xiàng)目，業(yè)態(tài)方面將由購物中心和青年公寓構(gòu)成。

世茂集團(tuán)下屬上市房企世茂股份（600823，SH）是全國大型房企中為數(shù)不多的前三季度業(yè)績“達(dá)標(biāo)”公司之一。世茂股份三季度報(bào)顯示，2014年1～9月，公司實(shí)現(xiàn)合同簽約額114.8億元，同比增長13%；實(shí)現(xiàn)合同簽約面積81.9萬平方米，同比增長12%；簽約單價(jià)達(dá)1.40萬元/平方米，同比增長1%。截至9月末，公司已實(shí)現(xiàn)全年銷售目標(biāo)的72%。

在上述銀行人士看來，房企銷售業(yè)績已出現(xiàn)明顯分化，強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面突顯，市場加速分化。“預(yù)計(jì)到明年，會(huì)淘汰一大批資金鏈斷裂的房企。”

商業(yè)用地、新區(qū)土地受關(guān)注/

雖然9月30日人民銀行、銀監(jiān)會(huì)推出的 《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》中明確指出，要“積極支持居民家庭合理的住房貸款要求”，對(duì)有購買第二套住宅的改善型需求人群采取“認(rèn)貸不認(rèn)房”的政策，但開發(fā)商們對(duì)這一政策對(duì)住宅市場的刺激效果保持謹(jǐn)慎。

“認(rèn)貸不認(rèn)房的效應(yīng)集中在改善型住房，但改善型住房的客戶都較為理性。”中鐵二局地產(chǎn)集團(tuán)營銷總監(jiān)劉斌告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，改善型住房的目標(biāo)客戶只會(huì)根據(jù)自己的需求和房子的性價(jià)比來“慢慢選擇”，不會(huì) “跟著政策買房子”，因此這部分住房的去庫存速度仍比較緩慢。

住宅市場進(jìn)展緩慢，今年以來，包括龍湖、協(xié)信在內(nèi)的不少房企，都將目標(biāo)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。第四季度，商業(yè)用地的推出仍備受房企關(guān)注。據(jù)華潤置地成都金悅灣項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人陳圓介紹，尤其是那些總價(jià)較高、以商業(yè)為主的不動(dòng)產(chǎn)，是他們下一步的推介重點(diǎn)，“其優(yōu)勢在于商業(yè)開發(fā)更具前景，更能抵抗匯率變化，更具產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整下的可持續(xù)發(fā)展性，并具備更高的融資價(jià)值。”

隨著10月14日天府新區(qū)獲批成為“國家級(jí)新區(qū)”，這片土地下一步的價(jià)格趨勢也成為土地市場的關(guān)注焦點(diǎn)。在羅元均看來，不可否認(rèn)的是，“國家級(jí)新區(qū)”的稱號(hào)會(huì)對(duì)整個(gè)天府新區(qū)的土地市場有所刺激。但新區(qū)配套設(shè)施的不成熟現(xiàn)狀，仍將會(huì)是開發(fā)商在該區(qū)域拿地時(shí)的最大顧慮。

“在某些時(shí)候，軟性環(huán)境的支持可能比硬的基礎(chǔ)設(shè)施更重要，新政策的效應(yīng)，還有一些老政策怎么優(yōu)化，怎么提高執(zhí)行力，這些對(duì)投資者、企業(yè)都是非常重要的。”森宇集團(tuán)副總經(jīng)理?xiàng)罱t在一場關(guān)于天府新區(qū)的發(fā)展論壇上表示，天府新區(qū)未來政策的支持力度是促成區(qū)域繁華的關(guān)鍵。