每經編輯｜每經記者 王杰 發(fā)自北京    

每經記者 王杰 發(fā)自北京

普宅市場有所回暖，但豪宅市場卻提前“入冬”。

亞豪機構提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年“金九銀十”這兩個月期間，北京別墅市場共實現(xiàn)成交320套，相比去年同期減少了38%，也創(chuàng)造了歷年“金九銀十”的成交新低。

而從月度走勢來看，10月北京別墅市場共實現(xiàn)成交171套，相比9月增加15%，但是成交面積4.88萬平方米，環(huán)比卻出現(xiàn)2.4%的下滑。別墅市場成交依舊在低位持續(xù)徘徊。

上海易居研究院研究員嚴躍進在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，別墅市場降溫，體現(xiàn)了購房者置業(yè)需求的轉變。隨著限貸政策的放松，購房者對于改善型物業(yè)的購置便捷程度在提高。所以一些別墅，尤其是郊區(qū)別墅的市場吸引力反而下滑了。別墅市場提前入冬的背后，反映了目前住房需求處于大調整的狀態(tài)中，而這也會促使房企在未來的產品定位上做出修正。

別墅量跌價漲

亞豪機構的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從成交價格來看，今年“金九銀十”期間北京別墅市場成交均價高達35223元/平方米，這一數(shù)據(jù)也創(chuàng)造了歷史同期新高。從分月數(shù)據(jù)來看，10月別墅成交均價為32505元/平方米，環(huán)比下滑14%。

陽光100置業(yè)集團常務副總裁范小沖告訴《每日經濟新聞》記者，北京別墅成交下滑的原因，主要是限購政策尚未放開，外地需求不能進京。其次是購房者對于別墅的投資比較謹慎，也制約一些購買力。

亞豪機構副總經理高姍分析，由于近兩年土地出讓規(guī)則的微調，即“達到競價上限后競建自住房或保障房”，使得別墅用地土地成本居高不下，在剛性成本壓力下別墅項目的市場價格水漲船高，中低價位的經濟型別墅供給匱乏，高端別墅成為市場主力，結構性原因導致今年來別墅市場的成交量雖然一直不景氣，但成交價格卻屢創(chuàng)新高。

如果從年度數(shù)據(jù)看，北京別墅市場的價格漲幅繼續(xù)攀升。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)，北京在2014年前10月的別墅均價為35562元/平方米，對比2013年全年的30027元/平方米的均價，上漲了18.43%。

但是，這樣一個漲幅其實在收窄，2013年的北京別墅價格同比漲幅達到了21.62%。

對此，嚴躍進表示，別墅本身就是一種稀缺品。所以價格上漲符合市場預期。當然，今年市場出現(xiàn)了降溫，所以會牽制別墅價格的上漲。對于購房者而言，如果一定要購置別墅物業(yè)，那么從價格走勢看，還是應該積極入市。因為從北京目前的土地政策看，此類別墅物業(yè)未來的供地計劃在收縮。

短期內仍處低迷周期

亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月北京別墅僅3個項目入市銷售，共新增別墅產品87套，相比9月雖然入市項目個數(shù)增加1個，但供應量卻減少了5套。至此，2014年“金九銀十”期間北京別墅總供應量共計179套，相比去年同期減少了28套，也創(chuàng)造了近4年來同期新低。

高姍認為，造成供應低迷的根本性原因是別墅購房需求的萎靡，另外與近期整體行業(yè)形勢變化不無相關。9月開始，北京陸續(xù)出臺數(shù)項放松調控的政策，對于房企來說，現(xiàn)階段的主要任務是沖刺年度銷售任務，房企推貨的主力必然是瞄準信貸政策的放寬對象，即剛需及首次改善型客群，因此中低端住宅產品推至“一線”成為主打產品，而高端別墅類項目推盤計劃則暫時“擱置”。

有分析認為，受到這兩個月供應低迷的影響，雖然10月成交數(shù)據(jù)環(huán)比略有上升，但是回暖后勁不足，在沒有新的明確指向高端客群的利好政策出臺之前，預計短期內別墅市場仍將處于低迷周期。

嚴躍進表示，在央行限貸政策松綁后，部分群體的二次置業(yè)難度在降低，所以一些市區(qū)的中高端公寓反而有了更大的市場，而別墅則會冷落。

嚴躍進認為，如果從目前的市場和政策走向看，未來改善型物業(yè)的市場需求會不斷釋放，但這主要以普通住宅的物業(yè)類型為主。所以不排除房企在各物業(yè)市場接受程度不同的背景下，積極調整未來的投資策略。