每經(jīng)記者 白亞靜 發(fā)自深圳

中國內(nèi)地的樓市，也許并沒有那么糟糕。

11月26日，經(jīng)濟學家、原建設(shè)部政策研究中心主任、中國社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟系主任陳淮在某地產(chǎn)論壇上稱，“真正的黃金十年才剛剛開頭而已，但這個黃金十年是發(fā)展的十年，又同時是優(yōu)勝劣汰、殘酷調(diào)整的十年。”

雖然2014年房地產(chǎn)行業(yè)量價齊降，被視為地產(chǎn)“小年”。但數(shù)據(jù)顯示，2014年的最終成交量或?qū)H次于2013年。諸多地產(chǎn)人士均曾表示，2014年全年的成交規(guī)模仍有可能是內(nèi)地樓市歷史上的第二高。

“大驚小怪”的房地產(chǎn)

陳淮稱，很多政策被過度解讀，動不動就是打壓或者救市。他個人認為，只要降息，就不會是一次，不論哪個國家都沒有一步到位的，會反復調(diào)整。

此外，對于降息給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的影響，他不同意所謂買房貸款會更便宜的說法，他提醒大眾，要注意名義利率和實際利率的區(qū)別。

在采訪陳淮時，他對“白銀時代”這個字眼較為反感。在他看來，房地產(chǎn)行業(yè)有5~8年的累計需求，其供求關(guān)系要從長期來看，只統(tǒng)計幾個月的成交量、去化率根本不能說明問題。

房地產(chǎn)行業(yè)最近出現(xiàn)的問題，并不是2014年才有，陳淮稱。他認為，過去十年，除了一線城市外，包括很多省會城市在內(nèi)的其他城市都有供大于求的問題，比如呼和浩特、合肥和太原等。

有關(guān)2014年成交量下降的現(xiàn)象，陳淮認為，從2013年出臺“國五條”，給了市場反向刺激開始，當年量價齊升，因而提前釋放了2014年、2015年的需求，所以2014年會是“小年”很正常。

真實的城鎮(zhèn)化

原華遠地產(chǎn)（600743，SH）董事長任志強前不久公布了一組數(shù)據(jù)，2014年全國樓市的平均成交規(guī)模和價格變化上下波動不超過5%到6%，然而開工總面積、住宅面積卻出現(xiàn)較大波動，分別呈現(xiàn)萎縮和負增長。因此，陳淮指出，在明后年很有可能會發(fā)生“供給小年碰上需求大年”的情況。

陳淮看好后市，認為未來十年房價仍將上漲，只不過不再是單邊上揚，而是波動性上漲。他表示，未來10~20年中國的房地產(chǎn)行業(yè)還會是世界上增長規(guī)模最大的，只要城鎮(zhèn)化進程在繼續(xù)，房子就還是要快蓋、蓋好。

鑫星伊頓首席執(zhí)行官、上海交通大學海外學院金融研究所所長金巖石則認為，現(xiàn)有關(guān)于城鎮(zhèn)化的統(tǒng)計存在誤區(qū)，所有國家到達50%以上都經(jīng)歷了50年到100年，“而我們只經(jīng)歷了30多年”，這使得在統(tǒng)計時，相當一部分并不會進城的老齡農(nóng)村人群還沒有自然消亡。

在陳淮看來，新一屆政府的調(diào)控思路有去行政化的趨勢，放松限購，其實是在市場特定情況下，使得政府順暢退出市場。

陳淮認為，波動上漲將使得房地產(chǎn)行業(yè)自發(fā)進行優(yōu)勝劣汰，未來死的只會是企業(yè)和開發(fā)商，而不是資產(chǎn)，因為房企手里有的無非是現(xiàn)金、土地、在建工程，這些資產(chǎn)都是最優(yōu)的，不會死。

因此，在市場機制逐漸顯現(xiàn)，行政化逐漸退出之際，陳淮稱，真正的黃金十年才剛開始，整個產(chǎn)業(yè)素質(zhì)將全面進化，行業(yè)抗風險能力、房企的國際競爭能力都將不斷提高。他認為，過去十年，房企也許會認為對手是政策，但現(xiàn)在，對手是市場競爭。

不過，金巖石似有不同意見。在其看來，新的城市規(guī)劃也許會激起反向刺激，加速人群流向特大城市。