每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 杜冉樂 實習記者 黃宗彥 成都攝影報道    

每經(jīng)記者 杜冉樂 實習記者 黃宗彥 成都攝影報道

12月8日是“彩富人生1號計劃”活動的最后期限，成都花樣年·花郡的業(yè)主李先生仍在猶豫，到底該不該拿出一兩萬投進去？按照產(chǎn)品表述，這是花郡物業(yè)公司彩生活年底為了回饋社區(qū)業(yè)主推出的一項活動，業(yè)主只要按照戶型面積充值1萬~2.5萬元的預付款，既抵扣了一年物業(yè)費，又能享受3.5%的年化收益，還有禮品相贈。

彩生活集團一位業(yè)務部工作人員近日透露，這是公司總部聯(lián)合花樣年在全國彩生活社區(qū)推出的活動，業(yè)主自愿參與，不限名額，承諾資金安全。彩生活集團總裁唐學斌向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，業(yè)主的資金通過花樣年旗下的合和年小額貸款公司利用P2P平臺運作，如果投資出問題，由他們共同承擔。

在地產(chǎn)金融人士看來，這是彩生活打造社區(qū)生態(tài)鏈邁出的重要一步，但這種理財模式也需注意政策和兌付等風險。

理財收益沖抵物業(yè)費/

在彩生活集團推出的 “彩之云”APP平臺上，《每日經(jīng)濟新聞》記者看到彩生活的社區(qū)理財活動。記者在12月7日以業(yè)主身份來到位于成都東二環(huán)外側的花郡。各出入口懸掛的“保本保收益，沖抵物業(yè)費”紅色條幅尤為顯眼，還印有兩大港股公司花樣年和彩生活的股票代碼為其“保駕護航”。

記者走進花郡物業(yè)服務中心，看到前臺堆放了兩摞上述活動的宣傳單，其中一摞紅色的冊子顯示，業(yè)主通過登錄 “彩之云”網(wǎng)站或手機APP平臺，打開E繳費平臺，會顯示“沖抵物業(yè)費活動”頁面?；顒用麨?ldquo;彩富人生1號計劃”，宣稱“保本保收益”。也就是說，這是彩生活以“充值預交費”的名義推出的一款理財產(chǎn)品。登錄APP平臺后記者發(fā)現(xiàn)，目前有1891位業(yè)主參與活動，預存資金總計4683.5萬元。

上述紅色冊子還介紹說，業(yè)主預存充值成功之后，小區(qū)客戶經(jīng)理會派送蓋有彩生活集團公章的憑證，憑證上顯示預存資金明細、可獲得收益、沖抵物業(yè)費期限等。不過，在一年存續(xù)期內(nèi)，業(yè)主不能中途退出。一年之后，本金和收益會流入業(yè)主綁定的銀行卡，但這個前提是業(yè)主發(fā)起提現(xiàn)申請，等到第3個工作日才能到賬。

記者注意到，彩生活E繳費平臺還捆綁了國內(nèi)知名的第三方支付平臺——匯付天下，應是彩付寶平臺的第三方支付與資金托管平臺，在匯付平臺上進行充值、取現(xiàn)與支付等操作。另一摞白色的宣傳單顯示，這款產(chǎn)品由花樣年、彩生活等提供五重保障，其中也包括匯付天下。

彩生活物業(yè)服務中心一位周姓工作人員表示，按100平方米的戶型計算，一年可省去1176元的物業(yè)費。再加上預存2萬元可獲得收益700元，總收益率達9.38%。“說句難聽的話，就算你們的錢賠了，大不了你們10年不用交物管費。”

《每日經(jīng)濟新聞》記者以業(yè)主身份致電彩生活集團總部，一位業(yè)務部的工作人員表示，這個活動是由公司總部聯(lián)合花樣年集中推出的，覆蓋了公司服務的全國所有社區(qū)，業(yè)主充值期限只有1個月，從今年11月8日到12月8日，不限名額，自愿參與。

記者從相關渠道獲取的業(yè)主充值紙質(zhì)憑證進一步了解到，在憑證內(nèi)容的落款部分，除了蓋有彩生活集團公章之外，還有一個彩生活集團財務專用章。

重構社區(qū)生態(tài)鏈/

彩生活何以提升競爭力？在唐學斌看來，“彩生活”的核心理念是利用“好而不貴”的物業(yè)服務來擴張物業(yè)管理的規(guī)模，占領更多的社區(qū)資源，通過分析客戶需求，將有形的物業(yè)服務體系與無形的電商服務平臺結合起來。完成這個戰(zhàn)略的核心是利用先進的智能網(wǎng)絡技術，研究整合業(yè)主需求，建立隨需而動的服務體系。

2013年下半年以來，各大房企似乎陷入增長危機。以花樣年為首的房企另辟蹊徑，將注意力聚焦至社區(qū)大數(shù)據(jù)，試圖從中“掘金”。今年6月底，彩生活集團從花樣年集團拆分出來之后赴港上市，其市值一度遠超母公司?；幽昙瘓F主席潘軍曾多次公開表示，“投資者為什么不給地產(chǎn)高估值，他們認為你是重資產(chǎn)不可持續(xù)，模式錯了。”

在潘軍看來，地產(chǎn)的模式一定要變。按照戰(zhàn)略定位，彩生活的盈利模式不再是傳統(tǒng)的物業(yè)管理費，而是依靠社區(qū)運營所帶來的社區(qū)增值服務以及社區(qū)金融等。

昨日，熟悉彩生活集團的亞信控股集團董事會秘書榮騰洪表示，彩生活敢這樣做的底氣在于“大數(shù)定律”，彩生活物業(yè)公司本身成立時間早，在全國擁有龐大的業(yè)主群，號召業(yè)主一起搞個“眾籌”，這個數(shù)目也是非?？捎^的。

以成都為例，按照彩生活集團官網(wǎng)介紹，目前公司服務成都的項目主要是主城區(qū)的錦上花、花郡以及雙流縣的別樣城三個社區(qū)。記者走訪花郡發(fā)現(xiàn)，小區(qū)內(nèi)既有水果店、生鮮店、快餐店和美發(fā)店，還有精典汽車中心、安康年老年服務中心等服務業(yè)態(tài)，其中安康年養(yǎng)老中心還引入了福泰年云健康智慧平臺和福臨老年公寓等產(chǎn)品。

今年8月份，彩生活集團發(fā)布智慧社區(qū)升級版，號稱將進入彩生活2.2時代，還引入了e理財、e維修與彩伙伴等平臺應用。潘軍曾表示，“大家哪一天不用手機了，門禁卡也不要了，房子也不要了，彩生活的模式就不成立了。但是只要這三者存在，我的模式就很難被別人顛覆。”

風險管控成關鍵/

如果說潘軍之前談論社區(qū)金融還是一個概念，那么此次展開的社區(qū)理財應是首試之舉。在榮騰洪看來，這應是彩生活向特定客戶進行變相融資。“以戶型70平方米為例，一年物管費就是840元，業(yè)主需充值1.5萬元，加上年化收益525元，一共1365元。不過，彩生活拿到1.5萬元之后，這種資金的月息一般為1.5分~2分，1個月就是225元~300元，一年下來是2700~3600元。”榮騰洪表示，待扣除所有費用之后仍能賺到1335~2235元。

對于上述模式，榮騰洪表示，彩生活免去物業(yè)費肯定也是有收益的。不過，這種模式仍面臨著一定的風險，比如兌付風險。曾調(diào)研過彩生活集團物業(yè)的某大型房企高層也表示，這種理財模式他們公司也曾想嘗試，但最后沒有付諸實施，還是擔心風險。

“一旦投資虧損，這是物業(yè)公司需要兜底的。”前述高管強調(diào)說，不出事則好，一旦出事就是大問題，業(yè)主會喪失對物業(yè)公司的信任，一個理財產(chǎn)品出事，所有項目都會受牽連。

榮騰洪認為，一個風險是資金去向，比如流向了P2P或小貸等會涉及到兌付風險。但彩生活集團工作人員強調(diào)說，業(yè)主的資金會由第三方監(jiān)管，保證100%的資金安全性，還有彩生活和花樣年提供擔保。

12月8日，彩生活集團總裁唐學斌在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時解釋說，業(yè)主的理財資金通過花樣年的合和年小額貸款公司利用P2P平臺運作，彩生活只是此款產(chǎn)品的服務機構，如果投資出問題，由花樣年和小貸公司共同承擔。

昨日，全國房地產(chǎn)商會理事、交大房地產(chǎn)金融總裁俱樂部副會長李驍表示，彩生活與業(yè)主之間實際上建立的是一種借貸關系，同時彩生活又將資金委托給第三方進行理財，這中間涉及到三方關系，關鍵在于資金用途。

記者登錄“彩之云”APP平臺發(fā)現(xiàn)，該平臺也推出了e理財產(chǎn)品，產(chǎn)品名稱為 “樓盤收購短期借貸”，產(chǎn)品信用等級為3A，借貸金額200萬元，年收益率可達10%。按照產(chǎn)品表述，號稱采取了最先進的風控機制，由第三方資金結算和托管，也對外承諾100%的本息保障。

房企“掘金”社區(qū)/

除了彩生活之外，萬科、綠城、綠地等品牌房企均在發(fā)力社區(qū)“掘金”戰(zhàn)略。與以往單純的收取物業(yè)費這種思路不同，他們更多看重基于互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)思維下的社區(qū)商業(yè)機會。

圍繞社區(qū)戰(zhàn)略，大型房企當下的并購擴張戰(zhàn)愈演愈烈。興業(yè)（香港）證券相關研報認為，百強企業(yè)在管物業(yè)面積只占到城鎮(zhèn)居住總面積的6.32%，行業(yè)極其分散，整合的空間較大。

今年11月初，彩生活集團曾成功收購了新加坡一家物業(yè)公司，這被認為是該公司進軍國際物業(yè)服務市場的重要一步。今年半年報顯示，報告期內(nèi)，彩生活毛利率高達66.1%，同比增長12.1%。

國內(nèi)某大型房企高層強調(diào)說，彩生活的擴張步伐很快，但下一步仍需要解決的一個關鍵問題是如何提升業(yè)主的滿意度和粘性，靠社區(qū)運營賺錢的前提必須是保持甚至提升物業(yè)服務水平，不能本末倒置。

記者注意到，今年10月23日，成都市房管局發(fā)布的三季度成都物業(yè)公司信用記分公告透露，在97家物業(yè)公司中，彩生活成都分公司被通報批評，還扣減了10分。

北京鏈家地產(chǎn)分析師陳雪向表示，“現(xiàn)在很多房企對未來社區(qū)服務有各種想法，但到底哪一些可以落地，這是一個大問題。其實，社區(qū)O2O模式具有服務行業(yè)的特征，對于房企來說，也是一個重大跨越或轉型。”無論是思維上，還是資源整合上，包括資源引進、社區(qū)服務內(nèi)容、服務形式、服務質(zhì)量，以及從如何落地上，從隊伍培訓等等，房企都會有考驗。