近日，在非公開發(fā)行股票方案獲證監(jiān)會(huì)審核通過的刺激下,新湖中寶（600208，SH）股價(jià)連續(xù)上升，目前已漲至7元多，漲幅領(lǐng)先地產(chǎn)板塊，成為市場(chǎng)的一匹黑馬。12月4日，新湖中寶公布了非公開發(fā)行股票的結(jié)果，定向增發(fā)將有效地改善公司盈利能力、盈利規(guī)模和資金運(yùn)用效能。

“春江水暖鴨先知?！辟Y本市場(chǎng)對(duì)新湖中寶基本面的改善有非常深入的了解，大量資金流向了這家企業(yè)，并推動(dòng)了股價(jià)的上揚(yáng)。那么，新湖中寶的定向增發(fā)募資方案究竟是怎樣的？為什么能夠非常有效地改善新湖中寶的盈利能力呢？

55億募集資金改善盈利結(jié)構(gòu)

12月4日，新湖中寶股份有限公司公布了非公開發(fā)行A股股票發(fā)行情況報(bào)告書。據(jù)公告，新湖中寶本次非公開發(fā)行股票募集資金總額為54.99億元，發(fā)行17.74億股人民幣普通股（A股），股票面值為1元，發(fā)行價(jià)格3.10元/股。新湖中寶表示，公司本次募集資金扣除發(fā)行費(fèi)用后將用于上海新湖明珠城三期三標(biāo)段、四標(biāo)段及上海新湖·青藍(lán)國際項(xiàng)目的開發(fā)及運(yùn)營。

另據(jù)公告，本次發(fā)行完成后，新湖中寶的資產(chǎn)總額與凈資產(chǎn)額將同時(shí)增加，公司的資金實(shí)力將得到增強(qiáng)，資產(chǎn)負(fù)債率水平將有所降低，流動(dòng)比率等將有所上升，償債能力將得到加強(qiáng)，從而有利于降低公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)更趨合理。

此外，本次發(fā)行募集資金擬全部用于棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，有利于公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)尤其是公司棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的積極推進(jìn)，使公司主營業(yè)務(wù)得到加強(qiáng)，市場(chǎng)地位得以提高，從而確保公司擴(kuò)大整體盈利規(guī)模、改善盈利結(jié)構(gòu)、提升可持續(xù)盈利能力。

海通證券的研報(bào)進(jìn)一步指出，新湖中寶此次定向增發(fā)獲成功，不僅將推升業(yè)績，同時(shí)也將帶來債務(wù)結(jié)構(gòu)的改善。而大股東的增持則凸顯其對(duì)公司價(jià)值的認(rèn)可。預(yù)計(jì)公司2014年、2015年EPS分別是0.18元和0.26元,對(duì)應(yīng)RNAV（重估凈資產(chǎn)）是6.22元。

優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)迅速盤活

誠如海通證券所指出的那樣，本次定向增發(fā)對(duì)新湖中寶未來的發(fā)展，有非常重大的意義。新湖中寶目前在上海內(nèi)環(huán)擁有兩個(gè)大型居住項(xiàng)目，一是上海新湖明珠城三期三標(biāo)段、四標(biāo)段，一是上海新湖·青藍(lán)國際項(xiàng)目。以目前上海商品住宅市場(chǎng)的平均成交價(jià)，上述兩個(gè)地塊的公寓產(chǎn)品銷售價(jià)格都可以賣到5萬元/平方米以上。

而且，由于上海的內(nèi)環(huán)內(nèi)自2002年以后就極少有純居住用地供應(yīng)，導(dǎo)致了區(qū)域內(nèi)的住宅供給稀缺。雖然，經(jīng)歷過歷次房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，但上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的住宅樓盤總能表現(xiàn)出比其他板塊樓盤更強(qiáng)的抗跌性。

在這樣的區(qū)位，擁有優(yōu)質(zhì)地塊，顯然有助于新湖中寶業(yè)績的提升。但舊改地塊一直是地產(chǎn)公司的難題，新湖中寶也面臨上述困境。上海新湖明珠城三期三標(biāo)段、四標(biāo)段和上海新湖·青藍(lán)國際項(xiàng)目，因?yàn)榕f改的難度，遲遲沒能迅速推進(jìn)，公司此次非公開發(fā)行完成，有望加速推進(jìn)上述項(xiàng)目。

上海在今年大規(guī)模啟動(dòng)了新的舊改政策，在舊改開始前會(huì)征詢居民意見，并達(dá)到85%以上同意，才會(huì)安排舊改工作的推進(jìn)。這一政策，對(duì)于像上海新湖明珠城三期三標(biāo)段、四標(biāo)段這樣已經(jīng)拖了長達(dá)十余年的舊改項(xiàng)目無疑是一劑“靈藥”。

根據(jù)介紹，截至目前上述舊改項(xiàng)目的絕大多數(shù)居民已經(jīng)同意舊改方案，項(xiàng)目的整體拆遷和動(dòng)工，將在短時(shí)間內(nèi)迅速完成。

舊改動(dòng)作的迅速推進(jìn)，無疑對(duì)新湖中寶的本次募資是一個(gè)極大的利好。如果項(xiàng)目能在短時(shí)間內(nèi)迅速開發(fā)銷售，將在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)可觀的銷售額和利潤率，項(xiàng)目的凈資產(chǎn)收益率也將提升新湖中寶的整體ROE（凈資產(chǎn)收益率）。

在這樣的背景下，新湖中寶的定向增發(fā)被參與的投資機(jī)構(gòu)看好，各類機(jī)構(gòu)踴躍參與認(rèn)購增發(fā)股份。券商機(jī)構(gòu)的研報(bào)認(rèn)為，本次定向增發(fā)成功之后，公司的負(fù)債率將有所降低，有助于提高公司的運(yùn)營安全。

資料顯示，新湖中寶的項(xiàng)目儲(chǔ)備權(quán)益建筑面積達(dá)1601萬平方米（土地成本較低廉）,權(quán)益海涂開發(fā)儲(chǔ)備811萬平方米,土地儲(chǔ)備量居于同類地產(chǎn)公司首位。在公司的凈資產(chǎn)規(guī)模有一定幅度增長后，上述土地儲(chǔ)備有望進(jìn)一步增加，公司的開發(fā)、銷售規(guī)模有望進(jìn)一步增加。

值得一提的是，公司之前已布局互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域，控股新湖期貨，投資了湘財(cái)證券、盛京銀行、陽光保險(xiǎn)，同時(shí)參股了有溫州金融改革概念的溫州銀行13.96%股權(quán)。新湖中寶有望在金融領(lǐng)域進(jìn)一步拓展上下游產(chǎn)業(yè)資源，提升金融領(lǐng)域的經(jīng)營優(yōu)勢(shì)。 （文/楊涵茗）