◎嚴(yán)躍進(jìn)

住建部近期發(fā)布 《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》，明確培育和發(fā)展住房租賃市場的重要性，同時要求積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的試點(diǎn)。那么，租房REITs產(chǎn)品設(shè)計，其落地的可能性有多大，中間的障礙又有多少？

嚴(yán)格地說，目前將國內(nèi)住房租賃市場和RETIs產(chǎn)品設(shè)計進(jìn)行捆綁，略有超前意味，因為兩個領(lǐng)域的資金流動模式并不匹配。從租房市場來看，依然面臨不規(guī)范運(yùn)行的問題。如租賃戶并沒有預(yù)期中的穩(wěn)定、租金收益也沒有預(yù)期的高，即使在一線城市也是如此。在不動產(chǎn)登記制度推進(jìn)過程中，存量住房的持有成本在加大，投資客是否偏好租賃模式也將面臨很大的不確定性。即使從政府層面打造的公租房產(chǎn)品看，部分公租房位于城市郊區(qū)，其市場迎合程度也遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有預(yù)期的大。圍繞此類產(chǎn)品而設(shè)計REITs，自然有障礙。

從REITs的角度看，其追求投資收益的過程將高度依賴租金回報。具體來看，其對租金收益有以下兩個嚴(yán)格要求：第一是要具備穩(wěn)定性。租金背后的現(xiàn)金流若缺乏穩(wěn)定性，而是斷斷續(xù)續(xù)，那么此類REITs產(chǎn)品所承諾的收益水平就難以得到保證。第二是要具備較大的規(guī)模。若沒有規(guī)模較大、成熟的租賃市場，REITs產(chǎn)品的設(shè)計或僅僅只能停留在試點(diǎn)層面，而缺乏大規(guī)模推廣和復(fù)制的可能。

如此看來，若用常規(guī)思路設(shè)計這樣一款產(chǎn)品，可能會陷入被動局面。這也反映了目前在推進(jìn)REITs產(chǎn)品設(shè)計的過程中，缺乏各類安全感。要想真正推進(jìn)，就要突破各類障礙。總體來說，租房REITs產(chǎn)品設(shè)計需跨越三道門檻。

第一道門檻就是租金回報率應(yīng)如何提高。從國外REITs產(chǎn)品設(shè)計的過程來看，確保一個現(xiàn)金流穩(wěn)定的租賃模式，是讓投資者放心認(rèn)購RETIs產(chǎn)品的前提。在現(xiàn)階段試點(diǎn)過程中，需要從專業(yè)化的角度進(jìn)行設(shè)計。實際上在住建部的這份意見中已給出了一些新思路。

該意見明確提出要 “積極培育經(jīng)營住房租賃的機(jī)構(gòu)”，這使得未來專業(yè)化經(jīng)營租賃市場的可能性增加。過去租賃市場的參與缺乏嚴(yán)格的入市門檻，充斥著民間、機(jī)構(gòu)、政府等方面的參與者，反而擠壓了專業(yè)化運(yùn)作的空間。此次培育專業(yè)的經(jīng)營租房租賃機(jī)構(gòu)，將從專業(yè)化運(yùn)營角度出發(fā)。這在形成規(guī)模效應(yīng)的同時，勢必提高租賃收入和REITs產(chǎn)品的投資收益。

通過“葷素搭配”的策略，也將增強(qiáng)REITs產(chǎn)品對投資者的誘惑力。傳統(tǒng)租賃市場的租金收益率并不高，而且預(yù)計后續(xù)也難以大幅提振。但此次意見給出了一些創(chuàng)新思路。比如房企允許轉(zhuǎn)變商業(yè)模式，從賣房模式轉(zhuǎn)變?yōu)樽夥磕Ｊ?。這樣一來，部分高檔物業(yè)完全可以率先實現(xiàn)從出售轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U的方式。將此類物業(yè)和公租房等物業(yè)進(jìn)行捆綁，進(jìn)而設(shè)計金融產(chǎn)品。此類金融產(chǎn)品的推銷自然會有底氣。因為“葷菜”（高端物業(yè)）和“素菜”（公租房）兩者之間進(jìn)行混搭，現(xiàn)金流會更平衡，在該資產(chǎn)池下設(shè)計產(chǎn)品，自然能夠獲得投資者的更多青睞。

第二道門檻就是如何改善投資者對此類產(chǎn)品的偏好。此次推出改革意見后，很多投資者在犯嘀咕：沒有完善有效的租金回報，如何讓此類REITs產(chǎn)品更具市場認(rèn)可度。坦率地說，在前期試點(diǎn)過程中，若投資收益率沒有達(dá)到預(yù)期，地方政府或采取財政轉(zhuǎn)移支付的方式來彌補(bǔ)此類投資的虧損，即政府買單。但未來若大規(guī)模推廣，市場又該如何填補(bǔ)這樣一個空洞呢？

跨越這一門檻，關(guān)鍵就是要實現(xiàn)REITs產(chǎn)品特性和投資者投資思路的無縫銜接。對于租賃市場而言，租金回報是細(xì)水長流的模式。對于投資者而言，若有足夠耐心，自然愿意來投資此類產(chǎn)品。比如對于壽險公司而言，其保單收入和未來養(yǎng)老金支付面臨大的周期跨度，即整個周期相對長，需要同樣期限的投資項目作匹配。租房REITs產(chǎn)品自然比較吻合此類投資需求。通過豐富REITs產(chǎn)品種類，實現(xiàn)“蘿卜青菜各有所愛”的效果，能夠使投資者按自己的投資風(fēng)格和偏好、期限和回報率要求等要素來決定投資策略。

第三道門檻就是配套制度如何創(chuàng)新。制度創(chuàng)新不跟進(jìn)，和地方政府不作為、創(chuàng)新動力不足有關(guān)。從住房租賃市場來看，若能夠積極創(chuàng)新和打造一些配套政策和平臺，完全可以加速推進(jìn)頗具誘惑力的REITs產(chǎn)品。

在住建部的這份意見中，明確要“建立住房租賃信息政府服務(wù)平臺”。若地方政府積極搭建這樣一個平臺，那就能有效消除租賃市場信息不完備的問題。借助大數(shù)據(jù)的分析思路，能夠讓投資者更了解租賃市場的冷熱板塊，也能掌握租房市場背后變動的需求。在過去，如何有效預(yù)測租房市場的人口分布、收入水平、租金支付意愿等，都缺乏一個嚴(yán)謹(jǐn)?shù)念A(yù)測模型。通過這樣一個平臺和對此類需求總量和結(jié)構(gòu)的預(yù)測，將使得此類產(chǎn)品的開發(fā)更有的放矢，即減少產(chǎn)品開發(fā)過程中的摩擦因素，降低產(chǎn)品開發(fā)的成本。

新一屆政府對地方政府行政效率的提高也提出了明確要求。這一思路自然應(yīng)該植入到租房REITs產(chǎn)品的設(shè)計層面。未來若能加快此類金融產(chǎn)品創(chuàng)新的行政審批效率，則對于防范資金沉淀風(fēng)險、鼓勵社會資本進(jìn)入等都是一個利好。打通基金設(shè)立、項目運(yùn)作、資金退出等層面的各類障礙，將使得租房市場REITs產(chǎn)品的試點(diǎn)真正跨越各類門檻，進(jìn)而在試點(diǎn)和推廣方面邁開腳步。

（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院研究員）