每經(jīng)編輯｜區(qū)家彥    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥

去年才登陸香港聯(lián)交所的萬達商業(yè)（03699，HK）于日前宣布，公司回歸A股的方案獲得內(nèi)資股股東100%支持，H股股東支持率也高達99.8%。萬達預計，此次回歸A股總募集資金達到120億元，如果成行，有望成為近年來A股最大規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)IPO。

自A股于去年年末出現(xiàn)一波大牛市后，多家在港上市的內(nèi)地房企陸續(xù)尋求回歸A股的途徑。旭輝控股于日前透露將尋求分拆商業(yè)地產(chǎn)在A股上市，碧桂園的物業(yè)與教育業(yè)務，恒大的礦泉水、足球等細分業(yè)務也試圖通過分拆實現(xiàn)在A股上市。一時間，房企掀起了一波轟轟烈烈的“回A”熱潮。

相對于港股，在A股上市能獲得更高的估值，這自然是房企大鱷垂青的理由。但有分析師向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，近年來甚少房企能在A股直接上市，傳統(tǒng)地產(chǎn)業(yè)務要在A股上市面臨很大的不確定性。相對而言，擁抱了互聯(lián)網(wǎng)概念的物業(yè)服務、教育這樣的細分業(yè)務，更有可能成為房企回A的突破口。

房企掀起“回A”熱潮

萬達商業(yè)高調(diào)回歸A股并非孤例。早在今年6月，富力地產(chǎn)（02777，HK）便正式披露回歸A股的預案，擬發(fā)行10.8億股A股，預計募集資金不超過350億元。富力地產(chǎn)方面透露，公司希望在明年上半年能夠有比較明確的回歸時間表。

相對于萬達商業(yè)、富力地產(chǎn)等注冊地在內(nèi)地的H股公司，以恒大、碧桂園為代表的紅籌公司由于注冊地位于境外，目前A股有關紅籌股回歸的制度尚未建立，這類公司并不具備回歸A股的條件。但《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，多家紅籌類地產(chǎn)公司也試圖通過分拆子業(yè)務上市，實現(xiàn)曲線回歸A股。

繼年初提出將酒店業(yè)務分拆上市后，碧桂園宣布籌劃將物業(yè)服務與教育兩大業(yè)務在A股分拆上市。恒大地產(chǎn)也分別將恒大足球、恒大文化、恒大冰泉分拆在新三板上市，等到時機成熟實現(xiàn)轉(zhuǎn)板上市。旭輝控股也于日前透露，公司希望分拆商業(yè)地產(chǎn)平臺在A股上市，完成A+H雙平臺的建立，但尚未有具體的時間表。 

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖告訴記者，盡管A股經(jīng)歷了大跌，但上證指數(shù)的市盈率依然達到16倍，遠高于恒生指數(shù)的9倍市盈率，A股地產(chǎn)公司的市盈率基本在10倍以上，港股內(nèi)房股卻只有4~5倍。對于資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)而言，在估值更高的A股市場上市不僅能實現(xiàn)更可觀的融資金額，同時也能獲取更高的股權溢價。

碧桂園首席財務官吳建斌也向記者坦言，雖然公司的物業(yè)與教育業(yè)務也不排除在香港分拆上市，但由于在A股上市能獲得更高估值，對于母公司而言能更好實現(xiàn)價值最大化，因此首選依然是A股。

新業(yè)務有望成突破口

盡管內(nèi)房股“回A”心切，但由于A股IPO已經(jīng)暫停，加上近年來甚少房地產(chǎn)企業(yè)能直接通過IPO的方式登陸A股，即便未來A股重啟IPO，能否如愿回歸仍是未知數(shù)。

克而瑞研究中心分析師朱一鳴告訴記者，雖然內(nèi)地房地產(chǎn)融資限制放開，但更多體現(xiàn)在債權融資層面的放開，比如說紅籌類地產(chǎn)公司在境內(nèi)債券市場的融資。但在IPO領域，這一年多以來，除了綠地等極少數(shù)國企能通過借殼等形式在A股上市之外，還沒有其他地產(chǎn)企業(yè)成功在A股IPO的案例，這顯示出房地產(chǎn)開發(fā)類企業(yè)要在A股IPO仍存在相當大的難度。

以富力地產(chǎn)為例，《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，公司計劃在A股的募資擬投向北京富力新城、天津富力新城、上海虹橋項目、梅州富力城等九個項目。單純的房地產(chǎn)項目開發(fā)建設，如今能否獲得管理層的支持，仍是未知數(shù)。

“此外，雖然A股IPO接下來肯定會重新啟動，但截至7月初，正在排隊的企業(yè)便高達600多家，在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的大背景下，新興產(chǎn)業(yè)類企業(yè)也許將獲得更多的上市機會，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司最終能否如愿回歸面臨很大的不確定性。”黃立沖說。

相對而言，對于體量龐大、業(yè)務豐富的大型房企而言，將經(jīng)營成熟的子業(yè)務板塊分拆在A股上市，也許是更好的途徑。黃立沖認為，像社區(qū)O2O、教育、足球等產(chǎn)業(yè)均屬于新興產(chǎn)業(yè)范疇或為政府鼓勵的產(chǎn)業(yè)，雖然這些業(yè)務現(xiàn)階段的盈利水平不高甚至處于虧損，但投資者會更看好它們的前景，管理部門給予的支持力度也更大，一旦時機成熟，這些房企子業(yè)務登陸A股的可能性反而更大。