每經(jīng)編輯｜譚浩俊    

◎譚浩俊

按照住建部等部委的通知要求，從9月1日起，對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的居民家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買住房的，最低首付款比例由30%降至20%。

這也是今年以來監(jiān)管層第二次對公積金政策進行調(diào)整，調(diào)整的目的非常明確，那就是激活市場需求，發(fā)揮房地產(chǎn)對經(jīng)濟的拉動作用，促進經(jīng)濟的穩(wěn)定增長?？梢灶A(yù)料，新政出臺后將有助于改善市場需求，進一步刺激當(dāng)前低迷的樓市。

盡管政策層面有了一個不小的“口子”，但到底能不能對市場產(chǎn)生有效的提振作用，可能不僅僅在于政策力度的大小，還在于地方政府如何有效地運用政策，如何發(fā)揮出政策的最大效用。再好的政策，如果運用不當(dāng)，其效果也可能大打折扣。

事實上，在多數(shù)調(diào)控政策都已經(jīng)陸續(xù)退出的背景下，如果按照過去的情況，目前的政策已經(jīng)足以讓市場火爆了，那么為什么仍然沒能夠有效改變樓市的低迷狀況呢？

其主要原因或許在于，市場處在供需失衡的狀態(tài)，即相當(dāng)一部分城市，尤其是三、四線城市庫存現(xiàn)象十分嚴(yán)重，購房者對房價下降仍抱有很大預(yù)期，從而影響購房意愿。

造成這種現(xiàn)象的重要原因之一，就是土地財政。去年在樓市嚴(yán)重低迷的情況下，土地出讓金仍然增長不少，就是最好的例證。

一邊是樓市庫存高企，另一邊是庫存量還在繼續(xù)增加，這有可能加重市場供需矛盾。在這樣的背景下，如果地方政府不調(diào)整思路，要想提振樓市恐有難度。搞不好，降低二套房首付比例的政策，也會打折扣。

不僅如此，在二套房首付比例下調(diào)以后，公積金貸款的額度能否保證，也是對地方政府的考驗。要知道，此前一些城市已經(jīng)出現(xiàn)了公積金供不應(yīng)求的狀況。

也就是說，即便再給政策，也可能會因為資金額度不夠，而難以滿足居民的購房需要。這種狀況，在一、二、三線城市都存在，尤其是三線城市情況可能更加嚴(yán)重。

正因如此，在二套房公積金首付比例降低以后，一旦購房者增加，資金額度將變得緊張。采取怎樣的措施滿足居民購房需要，也值得地方政府考慮。

有的地方為了緩解公積金貸款矛盾，將公積金貸款與商業(yè)貸款相結(jié)合，用公積金收益或政府安排專項資金，對符合規(guī)定的購房者進行息差補貼，這不失為一種有效手段。如此一來，公積金可滿足的范圍就大大擴展了，從而對樓市產(chǎn)生積極提振作用。

當(dāng)然，如何把好政策關(guān)，不讓不符合條件的居民享受二套房公積金貸款首付比例下調(diào)的政策，也是減輕公積金貸款壓力的重要方面。對此，地方監(jiān)管部門應(yīng)高度重視，采取強有力措施，避免這種現(xiàn)象發(fā)生。

總體上講，二套房公積金貸款首付比例下調(diào)以后，還要看地方政府能否協(xié)調(diào)好去庫存與增加供應(yīng)的關(guān)系，能否從長遠(yuǎn)利益出發(fā)，改善城市住房的供求關(guān)系，防止庫存繼續(xù)擴大，真正將房地產(chǎn)市場帶入健康、有序、可持續(xù)發(fā)展的軌道。