每經(jīng)編輯｜每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 魏瓊    

◎每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 魏瓊

5月18日，保利地產(chǎn)以54.5億元的高價(jià)搶得上海周浦鎮(zhèn)地塊，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查看保利地產(chǎn)年報(bào)發(fā)現(xiàn)，2015年全年保利一共購(gòu)地50宗，總成本為656億元，其中一二線城市611億元，占比93%。周浦鎮(zhèn)一塊地花費(fèi)其去年全年土地支出的1/12，如此大手筆豪購(gòu)?fù)恋?，背后資金來自哪里？

此前，保利還提出了商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張的路線圖，未來5年經(jīng)營(yíng)管理商業(yè)物業(yè)面積逾1000萬平方米。增加土地儲(chǔ)備要錢，擴(kuò)張商業(yè)也要錢，保利如何解決資金壓力？

保利資本的面世也許是解決資金需求的關(guān)鍵。在保利資本的成立儀式上，保利商業(yè)的資產(chǎn)證券化發(fā)展思路被多次提及，這似乎是在解釋保利大手筆拿地以及踴躍進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略。資產(chǎn)證券化能給保利帶來怎樣的改變？商業(yè)地產(chǎn)能否站在資產(chǎn)證券化的風(fēng)口，打破商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的“魔咒”？

●逆勢(shì)擴(kuò)張 劍指千萬

保利商業(yè)購(gòu)物中心、酒店、社區(qū)商業(yè)三大核心業(yè)務(wù)的七個(gè)品牌全部面世，保利商業(yè)地產(chǎn)投資管理有限公司副總經(jīng)理方長(zhǎng)斌表示，未來5年，保利商業(yè)將實(shí)現(xiàn)在全國(guó)范圍內(nèi)運(yùn)營(yíng)管理50家購(gòu)物中心、50家酒店、千余家若比鄰社區(qū)商業(yè)中心的發(fā)展藍(lán)圖，經(jīng)營(yíng)管理商業(yè)物業(yè)面積逾1000萬平方米。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，截至2016年，保利商業(yè)已開業(yè)運(yùn)營(yíng)13個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，包括4個(gè)購(gòu)物中心、8家國(guó)際品牌酒店、1個(gè)國(guó)際會(huì)議中心及多個(gè)若比鄰社區(qū)商業(yè)中心，總開業(yè)面積達(dá)百萬平方米。

在規(guī)模逐步壯大同時(shí)，在財(cái)務(wù)指標(biāo)方面，保利商業(yè)公開了自己的財(cái)物目標(biāo)，經(jīng)營(yíng)收入將以每年超過20%的復(fù)合增長(zhǎng)率發(fā)展。

方長(zhǎng)斌在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)坦言，目前保利商業(yè)處于擴(kuò)張以及投資階段，保利集團(tuán)也會(huì)對(duì)保利商業(yè)進(jìn)行考核，2020年會(huì)有指標(biāo)，但目前不方便透露。

方長(zhǎng)斌在采訪中透露了保利商業(yè)擴(kuò)張期的一些不確定性。從目前的市場(chǎng)情況來看，商業(yè)地產(chǎn)處境艱難，尤其是在非核心城市的商業(yè)項(xiàng)目，庫(kù)存去化壓力大。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2016年1~4月，商品房待售面積中辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房面積達(dá)到1.85億平方米，較去年底增加608萬平方米。當(dāng)前，商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存十分嚴(yán)重，去化周期遠(yuǎn)超過住宅。

仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2015年，全國(guó)30個(gè)大中城市約有1300萬平米商業(yè)項(xiàng)目入市。預(yù)計(jì)2016年將有1800萬平方米左右的商業(yè)物業(yè)開業(yè)，同比增長(zhǎng)38.5%。商業(yè)物業(yè)空置率與住宅市場(chǎng)空置率一樣，呈現(xiàn)出由一二線城市向三四線城市遞增的特點(diǎn)。

在庫(kù)存高壓的背景下，保利為何有勇氣發(fā)起對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的沖擊？

方長(zhǎng)斌認(rèn)為，商業(yè)物業(yè)的業(yè)態(tài)不是一成不變的，可以尋找到好的業(yè)態(tài)，進(jìn)行相互之間的轉(zhuǎn)化，購(gòu)物中心可以有醫(yī)院、教育等多種業(yè)態(tài)。保利商業(yè)不會(huì)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)，將依據(jù)地塊、城市、商業(yè)消費(fèi)的特點(diǎn)進(jìn)行創(chuàng)新改造，呈現(xiàn)符合市場(chǎng)需求的業(yè)態(tài)形式。

對(duì)于1000萬平方米的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，保利商業(yè)似乎有了清晰的擴(kuò)展線路。

“保利商業(yè)對(duì)外獲取項(xiàng)目的過程中，會(huì)有收購(gòu)、并購(gòu)、長(zhǎng)期租賃，也會(huì)有委托管理等方式。”據(jù)方長(zhǎng)斌介紹，保利商業(yè)將通過多種方式拓展項(xiàng)目，積極尋求產(chǎn)業(yè)鏈上下游的投資并購(gòu)機(jī)會(huì)，尤其是在健康養(yǎng)老、物業(yè)管理、工程建設(shè)、智能家裝、核心地段優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)等領(lǐng)域。

●資產(chǎn)證券化風(fēng)口

2016年，保利地產(chǎn)堅(jiān)持一二線城市發(fā)展戰(zhàn)略，在一二線城市房?jī)r(jià)大漲，地價(jià)飛漲的背景下，布局一二線城市意味著要付出數(shù)倍的土地成本。商業(yè)地產(chǎn)同樣是個(gè)“燒錢”的行當(dāng)，為解決地產(chǎn)發(fā)展融資問題，保利資本應(yīng)市場(chǎng)需要而生。

方長(zhǎng)斌在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，保利資本并不僅僅服務(wù)于保利商業(yè)，同時(shí)服務(wù)于保利的其他產(chǎn)業(yè)，走上資本證券化的道路，有了資金的支持，保利地產(chǎn)如虎添翼。

保利地產(chǎn)在2015年年報(bào)中提到，保利繼續(xù)在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域發(fā)力，保利地產(chǎn)與保利投資、中金公司共同成立保利資本，為進(jìn)一步探索和發(fā)展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)開辟新的通道。

近幾年，房地產(chǎn)私募基金方興未艾，地產(chǎn)與金融存在明顯互補(bǔ)，參考?xì)W美等國(guó)經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)企業(yè)未來重心也將逐漸由開發(fā)運(yùn)營(yíng)向金融運(yùn)作轉(zhuǎn)移。未來隨著資產(chǎn)證券化相關(guān)條件的逐步放開，針對(duì)商辦類物業(yè)的REITs將迎來全新的發(fā)展機(jī)遇。

相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，保利資本將通過并購(gòu)基金、杠桿收購(gòu)、PE、Pre－IPO等股權(quán)基金投資方式獲取權(quán)益，利用ABS、REITs、IPO等多元化資本運(yùn)作手段，實(shí)現(xiàn)自持物業(yè)的融資功能。

方長(zhǎng)斌在采訪中表示，每一家做商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)都會(huì)走上資本化的道路，保利的商業(yè)物業(yè)是長(zhǎng)期持有的物業(yè)，無論是私有化或者上市，都是資本化的路徑。

有保利強(qiáng)大的品牌做支撐，相對(duì)于解決商業(yè)地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)慢、回報(bào)率較低的困境，保利商業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張較容易實(shí)現(xiàn)。資產(chǎn)證券化能在多大程度上解決商業(yè)物業(yè)發(fā)展的問題？

房地產(chǎn)與金融資深評(píng)論人黃立沖在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，目前，國(guó)內(nèi)資產(chǎn)證券化法律環(huán)境不太成熟，資產(chǎn)證券化存在一定風(fēng)險(xiǎn)。就行業(yè)來說，商業(yè)地產(chǎn)面臨庫(kù)存與現(xiàn)金流兩大問題，商業(yè)地產(chǎn)通過實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化可以在融資上獲得一定的便利。

通過資產(chǎn)證券化，可以將需要持續(xù)資金投入運(yùn)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)打包成金融產(chǎn)品進(jìn)行融資，利用商業(yè)物業(yè)獲得持續(xù)穩(wěn)定的資金收入，并且可以獲得租金回報(bào)。從這一點(diǎn)來看，商業(yè)地產(chǎn)不是“紅?！?，而是一片資產(chǎn)的“藍(lán)?！?。

商業(yè)地產(chǎn)的租金回報(bào)率在2%~3%之間，商業(yè)地產(chǎn)要解決盈利低的問題并不容易。保利商業(yè)處于擴(kuò)張階段，主要的考核指標(biāo)不是利潤(rùn)，但盈利問題始終是保利商業(yè)必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。

方長(zhǎng)斌表示，保利的商業(yè)物業(yè)主要集中在一線城市以及部分省會(huì)城市，在擴(kuò)大規(guī)模的同時(shí)也會(huì)嚴(yán)格把關(guān)，在地段和產(chǎn)品設(shè)計(jì)上下功夫，做優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)。核心城市，核心地段的商業(yè)物業(yè)變現(xiàn)能力較強(qiáng)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化較為容易?？紤]到地段不好的商業(yè)物業(yè)難度相對(duì)較大。方長(zhǎng)斌表示，保利商業(yè)的資產(chǎn)證券化將會(huì)進(jìn)行分級(jí)處理。

國(guó)泰君安分析師劉斐凡認(rèn)為，資產(chǎn)證券化一個(gè)很大的魅力在于能夠解決商業(yè)地產(chǎn)資金沉淀的問題，可以獲得持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，解決商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)資金投入的難題，減輕企業(yè)資金鏈壓力，是商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)重大利好。

從目前形勢(shì)來看，萬科、萬達(dá)等大型開發(fā)商紛紛加碼商業(yè)地產(chǎn)，萬達(dá)在資產(chǎn)證券化中尋找突破口。劉斐凡認(rèn)為，未來商業(yè)地產(chǎn)處于升值通道，長(zhǎng)期持有能讓開發(fā)商享受物業(yè)升值帶來的資產(chǎn)估值提升。

存量房時(shí)代到來，資產(chǎn)證券化對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)能力提出較高的要求，在減輕資金壓力之后，保利商業(yè)能否憑借資本化的方式打破商業(yè)地產(chǎn)的魔咒，還有待市場(chǎng)檢驗(yàn)。

但不可否認(rèn)，通過優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的證券化操作，帶來更多的融資便利，將為房地產(chǎn)發(fā)展提供強(qiáng)大的資金支持，開發(fā)商具備了馳騁一二線土地市場(chǎng)的資本。