每經(jīng)編輯｜蔡雅蕓    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”Real-estate-Circle）

在今年夏季達(dá)沃斯論壇上，有學(xué)者拋出了一個(gè)讓人后背發(fā)涼的數(shù)據(jù)：

到本世紀(jì)末，中國(guó)人口可能只剩10億人，甚至還有人說(shuō)8億！6億！

也就是說(shuō)，如今我們仗著13.68億人口，開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤是這樣一副讓人激動(dòng)的景象。

但在84年之后，也許這樣就算人多的了！

2029年后人口將開(kāi)始步入衰退期

這事兒還要先從獨(dú)生子女開(kāi)始說(shuō)起。

1980年國(guó)家實(shí)行這個(gè)政策，是為了緩解人口壓力。但頂層設(shè)計(jì)可能很早前就發(fā)現(xiàn)，獨(dú)生子女只會(huì)讓中國(guó)陷入更嚴(yán)重的人口危機(jī)。

于是，從單獨(dú)二孩開(kāi)放到全面二孩，只為讓我們拼命生。

一是單獨(dú)二孩效果不理想，二是生育率仍然低到無(wú)法滿足需求。

理論上來(lái)說(shuō)，在目前約1.4億育有一孩的已婚育齡。

婦女中，按現(xiàn)行生育政策可生育二孩的約5000多萬(wàn)人，占37%；實(shí)施全面兩孩政策后，新增可生育二孩的目標(biāo)人群約9000萬(wàn)，占63%。

二孩全面開(kāi)放后，短期內(nèi)出生人口會(huì)明顯增加，生育水平有所回升，連購(gòu)房需求都轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;四房模式”。

預(yù)計(jì)峰值延后兩年左右，2029年達(dá)到峰值14.5億人，隨后將進(jìn)入墜崖式下跌。

出生率呢？

這是2015年各省出生率排行，東北三省和北京、上海是最低的，平均生育率只有1.18，2015年，中國(guó)1%人口普查顯示，中國(guó)的總和生育率僅為1.25。但只有當(dāng)生育率達(dá)到2.1時(shí)，才能達(dá)到人口保持穩(wěn)定狀態(tài)的“更替水平”。

“養(yǎng)不起”成了大多數(shù)“鐵釘”和只生一個(gè)的強(qiáng)大理由。根據(jù)邦爺?shù)牟豢茖W(xué)統(tǒng)計(jì)，最偏愛(ài)生二孩的，是出于家庭收入兩端的家庭，高收入及低收入階層。而中產(chǎn)的那部分，出于培養(yǎng)理念、家庭收入、物質(zhì)生活水平的多重考慮，大多只愿意生一個(gè)“意思意思”。

當(dāng)然，未來(lái)人口不多可能會(huì)緩解道路交通壓力、就學(xué)壓力、就業(yè)壓力，甚至連上廁所都不用排那么長(zhǎng)時(shí)間隊(duì)，但也必然導(dǎo)致很多惡果。

僅從這幾年來(lái)說(shuō)，城鎮(zhèn)就業(yè)人口已經(jīng)在收窄。

2012年15～59歲勞動(dòng)年齡人口93727萬(wàn)人，比上一年減少345萬(wàn)人；

2013年16～60歲勞動(dòng)年齡人口91954萬(wàn)人，比上一年減少244萬(wàn)人；

2014年16～60歲勞動(dòng)年齡人口91583萬(wàn)人，比上一年減少371萬(wàn)人；

2015年16～59歲勞動(dòng)年齡人口91096萬(wàn)人，比上一年減少487萬(wàn)人。

“用工荒”成了中國(guó)制造業(yè)極大的難題。

隨著勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)由我國(guó)沿海向內(nèi)陸省份轉(zhuǎn)移的步伐不斷加快，長(zhǎng)期作為勞務(wù)輸出地的內(nèi)陸省份變“鼓勵(lì)勞務(wù)輸出”為“挽留勞動(dòng)力在家鄉(xiāng)就業(yè)”。

沿海地區(qū)用工越來(lái)越難，薪資吸引力也在下降，中國(guó)制造業(yè)也在面臨用工成本高、訂單利潤(rùn)下滑的困境。

中國(guó)的人口紅利將隨著出生率的降低、老齡化的急劇增加而逐漸消失，到時(shí)候，可就沒(méi)那么多人給我們蓋房子，我們也不需要那么多土地，更沒(méi)那么多人消化房地產(chǎn)庫(kù)存。

這根線有毒以西的城市不要投資

上圖中的那根線，被稱為“胡煥庸線”。這跟線劃開(kāi)了黑龍江、內(nèi)蒙古、寧夏、山西、陜西、河北、四川、甘肅和云南幾省。

胡老爺子在1935年劃下這根線的時(shí)候，就決定了東西區(qū)域的巨大差別！

這是一根人口密度的對(duì)比線，也稱為“愛(ài)輝—騰沖一線”、“黑河—騰沖一線”。

換句話說(shuō)，線西北方人口密度極低，是草原、沙漠和雪域高原的世界，自古游牧民族的天下，并且，各種旱澇災(zāi)害特別是大洪澇災(zāi)害空間頻率分布的走向都與“胡煥庸線”吻合。

幾十年來(lái)的歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們，沒(méi)有人愿意往“線”的西邊跑。直到第五次人口普查，東南、西北兩部分的人口比例還是94.2%比5.8%

在“人口就是一切”的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，沒(méi)有足夠的人，就沒(méi)有未來(lái)。

看得出來(lái)，這根線其實(shí)不是從省會(huì)開(kāi)始劃分的，邦爺還是選擇了最好的城市，房?jī)r(jià)看起來(lái)跌的只有新疆和內(nèi)蒙古。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指院

人艱不拆，5月全國(guó)CPI漲了2.0%， 6月預(yù)測(cè)也有1.9%……

連CPI都漲不過(guò)的房子，其實(shí)等于“貶值”，這些片區(qū)的房子，邦爺建議謹(jǐn)慎投資。

蘭州乖，爺沒(méi)在說(shuō)你～

其實(shí)，不僅僅是“胡煥庸線”線以西的城市。很多開(kāi)發(fā)商的研究都顯示，長(zhǎng)三角、京津冀、珠三角三大城市群以外的中小城市未來(lái)有沒(méi)有什么機(jī)會(huì)。而1.7億的農(nóng)二代告訴我們，他們將最終落戶在三大城市群廣袤的中小城市群，那些地方也許是中國(guó)樓市的未來(lái)。

 

＊文中觀點(diǎn)為作者評(píng)論，和邦地產(chǎn)立場(chǎng)無(wú)涉。