每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 胡健    

每經(jīng)記者 胡健

8月12日公布的一系列7月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)很難讓人高興起來。

與經(jīng)濟(jì)增長息息相關(guān)的工業(yè)增加值和投資數(shù)據(jù)均出現(xiàn)回落，7月份，全國規(guī)模以上工業(yè)增加值按可比價格計算同比增長6.0%，增速比上月回落0.2個百分點。1-7月份，全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）311694億元，同比增長8.1%，增速比1-6月份回落0.9個百分點。

此外，根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新房地產(chǎn)開發(fā)投資月度數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月房地產(chǎn)投資，新開工，銷售等主要數(shù)據(jù)全部出現(xiàn)回落，顯示樓市高熱有所降溫。

上海易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，去年基期值下跌的幅度不斷減弱，這會使得今年投資增速開始放緩，另外，部分房企則把重心放在市場營銷或產(chǎn)品營銷方面，而非盲目地做土地投資和房屋開發(fā)。

房地產(chǎn)數(shù)據(jù)全線回落

2016年1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資55361億元，同比名義增長5.3%，增速比1-6月份回落0.8個百分點。

其中，住宅投資36981億元，增長4.5%，增速回落1.1個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為66.8%。

而在房屋銷售方面，1-7月份，商品房銷售面積75760萬平方米，同比增長26.4%，增速比1-6月份回落1.5個百分點，商品房銷售額57569億元，增長39.8%，增速回落2.3個百分點。

中原地產(chǎn)報告還解釋說，從數(shù)據(jù)看，7月單月商品房銷售面積是1.14億平米，其中住宅剛剛超過1億平米，數(shù)據(jù)全面創(chuàng)造了2016年單月數(shù)據(jù)最低。從同比看，7月成交面積同比漲幅18.7%，金額上漲同比28.5%，均低于累計前7月漲幅，整體看，市場已經(jīng)出現(xiàn)了慣性趨勢性的回落。

國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運也明確提到，這幾個月的房地產(chǎn)市場確實有一些變化，比較明顯的特點是房地產(chǎn)銷售繼續(xù)保持較高的增長速度，但增速在回落。房價這兩個月漲幅有所放緩，分化比較明顯。這兩個特點是目前房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)出的新情況。

土地市場往往是整個樓市投資和銷售的領(lǐng)先指標(biāo)，但開發(fā)商購買土地的熱情也似乎有所消退。1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積11167萬平方米，同比下降7.8%，降幅比1-6月份擴(kuò)大4.8個百分點；土地成交價款3848億元，增長7.1%，增速回落3.1個百分點。

嚴(yán)躍進(jìn)說，從土地購置面積的增速來看，出現(xiàn)了一個跌幅擴(kuò)大的態(tài)勢，這也說明今年7月份土地市場其實并不如預(yù)期的熱。雖然表面上看部分城市有地王等現(xiàn)象出現(xiàn)，但其實對于其他城市來說，并不是如此熱的場景。

"這也說明了土地市場存在一個兩極分化的現(xiàn)象。大城市需要不斷抑制地價，而中小城市則需要不斷通過招商引資和土地推介等方式，進(jìn)而引導(dǎo)資金進(jìn)入土地市場。"嚴(yán)躍進(jìn)說。

分化調(diào)整有利于去庫存

盡管7月相關(guān)數(shù)據(jù)全線回落，但盛來運卻并沒有表現(xiàn)出太多擔(dān)心。

他說，房地產(chǎn)市場總體穩(wěn)定，分化調(diào)整的走勢和格局下一階段還會延續(xù)。而這種分化調(diào)整有利于房地產(chǎn)去庫存，有利于房地產(chǎn)長期穩(wěn)定健康發(fā)展。

當(dāng)回答目前中國處于房地產(chǎn)周期的哪個階段時，盛來運說，因為房地產(chǎn)是地域性很強(qiáng)的、很特殊的一個產(chǎn)業(yè)，全國各個地方的差異比較大、情況也不一樣。但有一點結(jié)論是可以得出的，高增長和普增普漲的階段已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)現(xiàn)在進(jìn)入了分化、調(diào)整、優(yōu)化的階段。

原國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任劉世錦在7月底的一次演講中就提到，構(gòu)成房地產(chǎn)投資70%的城鎮(zhèn)居民住宅的歷史需求峰值是1200到1300萬住戶，2014年已達(dá)到了。達(dá)到以后，房地產(chǎn)投資總量上來講就是持平，然后逐步回落。

但盛來運仍然強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)仍然是支撐國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展很重要的一個行業(yè)，從今后調(diào)整角度來講，一定要適應(yīng)房地產(chǎn)本身的運行規(guī)律，要注重因城施策、因地制宜。

中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，，從全國看，庫存結(jié)構(gòu)去化非常不均衡，反而是之前庫存較少的一二線城市成為了去庫存的主力軍。而庫存較多的三四線城市，庫存依然維持或者去化時代緩慢。

他說，房地產(chǎn)行業(yè)去庫存難度越來越大，在前期系列政策刺激下，在漲價的預(yù)期和寬松的信貸政策影響下，庫存去化較快，但隨著房價高位，按揭信貸短期急增，市場風(fēng)險越來越大。2016年上半年以來已有多個一二線熱點城市的政策開始逐步收緊，因城施策仍將繼續(xù)主導(dǎo)下半年全國市場的發(fā)展。

在此背景下，樓市數(shù)據(jù)降溫未必是壞事。張大偉說，盡管絕大多數(shù)城市房價環(huán)比都出現(xiàn)上漲，但城市間漲幅差異仍然較大，上漲過快的城市主要集中在一線城市和部分熱點二線城市，其房價漲幅遠(yuǎn)高于其他城市，其余二、三線城市房價走勢相對平穩(wěn)。