每經(jīng)編輯｜魏瓊    

（本文原載于微信公眾號(hào)邦地產(chǎn)Real-estate-circle）

就在剛才，廣州黃埔區(qū)長(zhǎng)嶺居拍出了27274元/平（樓面價(jià)）的高價(jià)地，現(xiàn)在周邊的房?jī)r(jià)都才1.7萬(wàn)/平左右，“面粉”足足比“面包”貴了1萬(wàn)+/平！這宗地塊的的溢價(jià)率也高達(dá)241%。

如此霸氣，必有人撐場(chǎng)，今日參與搶地的就有萬(wàn)科、金融街、雅居樂(lè)、中冶、金地、廣電...都是標(biāo)桿房企。最終中冶打敗眾多勁敵，高價(jià)拿地！

想一想，就在前幾天，雅居樂(lè)以樓面價(jià)35216元/平方米刷新廣州地價(jià)紀(jì)錄的時(shí)候，周邊樓盤(pán)立馬就封盤(pán)漲價(jià)了，整個(gè)廣州樓價(jià)也漲了近2成。

很值得想象，這宗高價(jià)地塊一出，會(huì)不會(huì)也會(huì)引發(fā)漲價(jià)熱潮？

數(shù)據(jù)顯示，上周（2016.8.15-8.21）廣州十一區(qū)共成交一手住宅2206套，環(huán)比上浮2個(gè)點(diǎn)；成交均價(jià)18153元/㎡，環(huán)比大漲17.75%。高價(jià)地所在的廣鋼區(qū)域，樓盤(pán)一周成交近130套。

有人覺(jué)得會(huì)，因?yàn)殡m然這塊地身處“荒郊”（黃埔區(qū)長(zhǎng)嶺居板塊雖是近年的熱點(diǎn)板塊，但地理位置跟傳統(tǒng)中心區(qū)荔灣無(wú)法相提并論），但如今市場(chǎng)在高價(jià)地效應(yīng)下，已經(jīng)火了?。?/p>

也有人（包括邦爺）表示擔(dān)心——廣州的高價(jià)地，能一直火下去？

廣州有“高價(jià)地劫數(shù)”?

有觀點(diǎn)認(rèn)為廣州將和杭州、武漢一道成為第三輪房?jī)r(jià)大漲的城市，原因在于這三個(gè)城市本身具備超級(jí)吸附力，而且高價(jià)地頻出。

廣州城市的價(jià)值在全國(guó)排在前列，一年內(nèi)，房?jī)r(jià)漲幅未超過(guò)20％，仍有上漲的空間，高價(jià)地則成為廣州房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵。連位置較偏的黃埔區(qū)長(zhǎng)嶺居都拍出了2.7萬(wàn)/平的樓面價(jià)，刷新土地成交紀(jì)錄。有了高價(jià)地的催化作用，廣州樓市大漲或許已經(jīng)提上日程了。

但高價(jià)地成本高，就決定了它要華麗脫身，要花的力氣可能會(huì)更大。

據(jù)合富輝煌數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在廣州近五年的土地出讓中（包括雅居樂(lè)的高價(jià)地塊），僅有4宗“面粉高于面包”的地塊，其中2013年拿地的恒大御府和佳兆業(yè)天御至今銷(xiāo)售資金回籠尚未達(dá)到土地出讓金額的50%。

白云區(qū)佳兆業(yè)天御項(xiàng)目，2013年5月的土地成交總金額為7.99億，截止今年上半年銷(xiāo)售金額總計(jì)2.42億元，約為土地成本的30%。旁邊的“恒大御府”于2013年6月拿地，土地成交總金額為23.09億元，開(kāi)售以來(lái)的銷(xiāo)售金額總計(jì)為10.52億元，約為土地成本的46%。越秀地產(chǎn)2013年5月拿下的海珠區(qū)南洲路高價(jià)地至今未推出市場(chǎng)，廣鋼新城、黃埔等高價(jià)地項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況依然慘淡。

在穗買(mǎi)房要避高價(jià)地塊！

所以說(shuō)，高價(jià)地塊能提振樓市，但并不代表其項(xiàng)目會(huì)受到市場(chǎng)熱捧，在廣州大量已出貨的“高價(jià)地項(xiàng)目”離脫困依然遙遙無(wú)期。

高價(jià)地本身存在較大風(fēng)險(xiǎn)，特別是那些面粉貴過(guò)面包的項(xiàng)目，這一點(diǎn)在廣州市場(chǎng)表現(xiàn)尤其明顯。

數(shù)據(jù)顯示，近年來(lái)，廣州中心六區(qū)的住宅價(jià)格平均同比漲幅為20%左右。以新誕生的刷新廣州荔灣紀(jì)錄的地塊為例，周邊一手住宅均價(jià)3萬(wàn)，2年后價(jià)格為4.32萬(wàn)／平方米。如果是非中心區(qū)高價(jià)地，前途將會(huì)更加慘淡。

近些年廣州房?jī)r(jià)上漲較慢，房?jī)r(jià)的漲幅達(dá)不到高價(jià)地需求的銷(xiāo)售價(jià)格，有些項(xiàng)目即使虧本銷(xiāo)售，也難以得到市場(chǎng)的追捧，銷(xiāo)售進(jìn)展緩慢。

這就需要開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上多花功夫，如果僅僅是價(jià)格高，但沒(méi)有亮點(diǎn)的產(chǎn)品，必然會(huì)被市場(chǎng)淘汰。

而對(duì)于投資置業(yè)者而言，在廣州買(mǎi)房還是盡量避開(kāi)高價(jià)地吧，小心被套。