每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 鄢銀嬋 吳林靜 每經(jīng)編輯 楊翼    

每經(jīng)記者 鄢銀嬋 吳林靜 每經(jīng)編輯 楊翼

房地產(chǎn)步入白銀時代，金科股份依舊在掘金，秘訣就是做“城鎮(zhèn)建設服務商”。

2010年，金科提出了“1030戰(zhàn)略”，即用10年時間進入重慶30個區(qū)縣，時任金科股份重慶片區(qū)公司董事長兼總經(jīng)理的蔣思海帶領團隊在開縣打下漂亮一役。時隔6年，已是金科股份董事長的蔣思海一邊回憶一邊感慨，“我們在那里帶動了城市面積，擴增了城鎮(zhèn)人口，對開縣的城鎮(zhèn)化貢獻很大”。

開縣的成功是金科掘金新型城鎮(zhèn)化的縮影，這家?guī)в袇^(qū)域化烙印的房企乘勝追擊，2013年提出不再做單純的地產(chǎn)開發(fā)商，而是一個中國城鎮(zhèn)建設服務商。

從開發(fā)商轉型服務商，蔣思海已深諳個中精髓。12月21日，在第六屆中國價值地產(chǎn)年會間隙，蔣思海在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者專訪時強調(diào)，“以前開發(fā)完房子，5年賣完就和客戶關系斷了，現(xiàn)在金科正用‘地產(chǎn)+社區(qū)’的模式把客戶變成用戶，要為其提供70年服務”。在此基礎上，金科打造城市運營平臺，將開發(fā)的健康、教育等社區(qū)服務產(chǎn)品與地產(chǎn)項目有機融合，“讓城市細胞活躍起來，一個好的開發(fā)商就是城市運營商”。

如今，“城市運營商”已是不少房企轉型的時髦詞，金科突圍之路又在何方？蔣思海對記者說，“我們會堅定地堅持下去”，2020年，金科將完成“雙千億計劃”（營收千億、估值千億）目標，“新地產(chǎn)”與“新服務”亦是其中重要支撐。

談城市運營商：激活城市細胞

NBD：早在2013博鰲房地產(chǎn)論壇上，金科就表明以后不做單純的地產(chǎn)開發(fā)商，而是中國城鎮(zhèn)建設服務商，您認為這之間有怎樣的區(qū)別？

蔣思海：目前，中國城鎮(zhèn)化率并不高，僅52%，距離發(fā)達國家75%以上的城鎮(zhèn)化率還有一定距離，而新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展則為中國房地產(chǎn)業(yè)帶來了更多機遇。

不少房企通過前20年的發(fā)展已完成資本積累，中國城鎮(zhèn)化發(fā)展又進入了一個以城市新城區(qū)開發(fā)建設推動城市群發(fā)展的歷史時期，需要開發(fā)商由僅開發(fā)住宅、商業(yè)樓盤為主向建設城市綜合體轉型，向城市運營商轉型。

通過城市運營，把城市的自然資源和精神資源有效地推向市場，使城市的綜合競爭力得到提高，城市的財富增加，城市居民生活質量和幸福感得到提升，這是城市運營問題的關鍵，也是城市運營的終極目的。

金科早在兩年之前就開始實施深度布局中西部地區(qū)和三四線城市的戰(zhàn)略，推行了“622戰(zhàn)略”“1060戰(zhàn)略”，均與“新型城鎮(zhèn)化”戰(zhàn)略相切合，被奉為“新型城鎮(zhèn)化第一概念股”，目前在中西部的城鎮(zhèn)化布局已經(jīng)擴大、加速。

NBD：“城市運營商”已經(jīng)成為行業(yè)關鍵詞，不少房企對這個角色也十分關注。您如何理解“城市運營商”這個概念？

蔣思海：我對“城市運營商”的理解就是，要對城市資源要素有充分的認識，通過市場、法律和其他創(chuàng)新行為，把城市的增值和優(yōu)勢資源發(fā)揮出來。

作為房地產(chǎn)企業(yè)來講，就要圍繞城市發(fā)展的總體規(guī)劃、目標，通過企業(yè)自身市場化的機制和手段，把自身的資源、產(chǎn)業(yè)的資源運用起來，讓產(chǎn)品和住宅、商業(yè)有機的結合，最終成為城市的一部分。企業(yè)開發(fā)的項目能夠融合到城市里，得到城市人民的喜愛。這才是真正城市運營商的概念。

談進軍社區(qū)：需整合資源

NBD：今年以來，不少房企將進軍社區(qū)作為新的利潤增長方向，您如何看待該現(xiàn)象？要成為“生活服務商”，房企具備哪些天然優(yōu)勢和不足？

蔣思海：成熟社區(qū)是房地產(chǎn)開發(fā)的終點，也是服務商的起點。社區(qū)服務發(fā)展空間極大。從醫(yī)療到養(yǎng)老，從金融到家政——社區(qū)服務的競爭對手（合作伙伴）是在每一個細分服務行業(yè)中強大的專業(yè)選手。

社區(qū)服務的優(yōu)勢是和消費終端零距離，有可能及時了解、反饋、定制和修正消費者需要的服務。那么開發(fā)商切入這一市場的難度在哪？我認為，關鍵在于用心整合資源、用心創(chuàng)立品牌。未來社區(qū)終端服務的贏家，可能既具備輕資產(chǎn)思維、平臺意識，善于利用互聯(lián)網(wǎng)，具備成本控制能力和較高服務品質，又能疊加一種或幾種專業(yè)化服務能力。這種專業(yè)服務，才能真正打動客戶內(nèi)心。

NBD：在向城市運營商角色轉變過程中，金科提出了“美好生活服務商”這一戰(zhàn)略構想，目前有哪些創(chuàng)新舉措？成效如何？

蔣思海：今年以來，金科重新進行品牌定位，從傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商轉型為美好生活服務商，首次發(fā)布了“美好你的生活”品牌理念，提出“健康更好、鄰里更好、居家更好、成長更好、便利更好”產(chǎn)品服務五大主張，以“美好”“家”為服務基點，打造“地產(chǎn)”+“服務”新運營模式。

這一系列產(chǎn)品服務也相繼有了不少實際動作：比如，我們將分別總出資20億分別成立負責社區(qū)綜合服務業(yè)務的金科社區(qū)綜合服務集團有限責任公司和負責未來教育產(chǎn)業(yè)投資和運營的金科教育投資管理公司，朝著“成長更好”、“便利更好”目標貼近；同時，我們還和億達一起打造重慶兩江健康科技新城項目，并同東軟集團旗下的東軟熙康攜手共建健康云社區(qū)，立足兩江新區(qū)開創(chuàng)社區(qū)和家庭醫(yī)療健康服務的新模式，致力于“健康更好”；此外，我們和騰訊進行戰(zhàn)略合作，以“智慧營銷+社區(qū)服務+智能硬件”三位一體的生態(tài)模型，把所有可能的智慧內(nèi)容植入到金科大社區(qū)，實現(xiàn)客戶、開發(fā)商、物業(yè)、商家多方共贏為最終目標，努力讓“居家更好”。

談房地產(chǎn)政策：需三大轉變

NBD：近年來，房企另類“抱團”頻頻出現(xiàn)，且有越來越多的大型房企加入“合作”陣營，請問您是如何看待該現(xiàn)象？目前的“抱團”和前幾年的“抱團”相比，有哪些不同？

蔣思海：以前企業(yè)之間合作開發(fā)樓盤，最大的好處就是風險分攤。樓盤的開發(fā)從拿地到銷售這個過程，資金的需求是最大的，而在市場環(huán)境不好的情況下，如何解決資金流的問題是項目面臨的最大問題。聯(lián)合開發(fā)樓盤就能集合兩家甚至幾家企業(yè)的力量，保證資金持續(xù)的問題。

現(xiàn)在房企都開始回歸一、二線城市，導致一、二線城市土地市場火爆，也對開發(fā)商的資金體量提出更高要求，很多企業(yè)要獨立拿地會更加困難。同時，在后續(xù)開發(fā)階段也會有更多挑戰(zhàn)，如果房企間“抱團”合作不僅可以更好的分散風險，還可以進行資源整合。

行業(yè)利潤率開始下滑，大家都希望在激烈的競爭中生存下來，雙方合作利于取長補短，這樣的合作將成為常態(tài)。

NBD：目前金科在城市布局方面有怎樣的戰(zhàn)略？區(qū)縣、二三線城市以及核心城市之間是否各有側重？

蔣思海：金科的區(qū)域戰(zhàn)略將以國家城市群發(fā)展戰(zhàn)略為導向，布局以二線熱點城市為主，一線和核心三線城市為輔。在“三圈一帶”的戰(zhàn)略新構想指導下，金科將強化在“三圈一帶”二線城市的布局，聚焦區(qū)域中心城市，鎖定了“核心十城”——重慶、成都、蘇州、北京、合肥、鄭州、上海、南京、天津、武漢。未來，還會繼續(xù)考慮在“核心十城”中有所動作。

NBD：您認為在當前的房地產(chǎn)政策大環(huán)境下，房企要如何做才能避免受到?jīng)_擊？

蔣思海：在全國房地產(chǎn)市場去庫存的大背景下，控制土地供應政策深入執(zhí)行且效果進一步顯現(xiàn)。各地因城施策調(diào)控政策的逐步落地，正在促進樓市平穩(wěn)發(fā)展。

隨著地產(chǎn)行業(yè)拐點來臨，在市場整體增速放緩的同時，行業(yè)整體盈利水平也逐漸下降。房企過去簡單依賴土地增值和市場上漲實現(xiàn)高速發(fā)展的方式已難以為繼。因此，企業(yè)必須轉變發(fā)展方式，從“同質化”向“差異化”轉變；從簡單的地產(chǎn)開發(fā)向“開發(fā)+運營服務”并重轉變；從“單一產(chǎn)業(yè)”向“產(chǎn)融結合”及相關產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展轉變等。